「IPO早知道」江苏房企港龙中国赴港IPO受挫：高杠杆撬动规模、经营净现金转负( 二 ) “近两年向股东借款垫资

从债务期限结构来看，港龙中国的债务以中短期债为主。仅以2019年6月底为例，该期需于1年内偿还债务为3.25亿元， 1至2年内债务为8.75亿元，两者合计近12亿元，占债务总量的比例为84% 。而港龙中国的经营现金流已于2018年转负， 2019上半年净流出24.89亿元，想靠经营自我循环回血难度太大；港龙中国的现金则从2018年年底的6.23亿元降至2019上半年的4.91亿元，短期偿债压力无疑较大。

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港龙中国现金流情况（来源：招股书）
再看港龙中国的融资成本，也在逐年上升。截至2019年8月，港龙中国的加权平均实际利率达到8.9% ，较2018年的8%提升0.9个百分点。而克而瑞数据显示2019年房企新增融资成本为7.07% ，港龙中国表现再次逊于平均。
融资成本之所以高企，源于港龙中国很大部分外部融资来自信托及其他借款，该类融资的成本相比银行贷款更高。如2019年9月同无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排，年利率高达14%；同月与上海爱信信托投资有限公司的1.07亿元融资，年利率也高达13% 。
截至2019年8月，港龙中国的信托融资及其他融资安排占总借款的35.1% ，尚有6.8亿元未偿还，平均融资成本达到11% ，同期港龙中国的银行贷款利率为7.7% 。

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港龙中国融资成本情况（来源：招股书）
通常，房企进行外源融资时会优先考虑成本更低的银行贷款，只有在银行贷款受阻时才会选择信托融资及其他融资渠道。由此可见，港龙中国的资金荒已经比较严重。
【「IPO早知道」江苏房企港龙中国赴港IPO受挫：高杠杆撬动规模、经营净现金转负】最近两年融资渠道日益缩紧，港龙中国甚至陷入无钱可借的窘境，不得不向股东借款。招股书透露， 2018年财报首次出现12.2亿元的应付非控股权益款项，该科目在2019上半年增加至21.9亿元。但股东的要价，比之其他途径有过之而无不及，单就20%的上限利率来看，已然骇人听闻。