「每日财报」公司成绩亮眼难掩隐忧，中国奥园总裁郭梓宁限制消费令被撤销( 二 ) 中国奥园“高增长与高负债”齐飞

另外，在中国奥园101亿的投资物业里，商业地产占据了相当的份额。其2018年的租金收入为1.9亿， 2019年为2.7亿。随着更多奥园广场的开业，租金收入会逐年提高。但其回报率水平，远不及7.5%的借贷利率。
被疑明股实债解释恐难以服众
作为广州的老牌房企，中国奥园创立于1996年， 2007年于香港上市。回首中国奥园20多年的发展之路，不难发现， 2016年到2020年是奥园发展最迅猛的几年，首破千亿的房企“黑马”难免遭受质疑。
2019年7月，有个别用户指出一家第三方商业机构统计中国奥园2019年上半年在广东省达成销售额85.2亿元，根据公司2018年报所披露其土储中广东省货值占比接近40% ，推算公司上半年销售额约200亿元，与中国奥园自己披露的536亿元差距明显，并质疑中国奥园销售额造假。
无独有偶， 2020年3月3日中国奥园又被匿名人士某社交媒体平台发布“中国奥园做空报告” ，质疑中国奥园以“明股实债”方式，违规将数百亿借款通过信托和奥园股权投资基金等关联方，注入子公司的非控股股东权益中，并长期隐瞒和低报归属少数股东利润；过去三年虚报合约销售和回款金额约20%；违规引入信托贷款，并利用旗下金融平台为母公司项目融资（自融）。
对此，中国奥园解释说是权益和利润存在“时间差”所致，但是，就目前来看，市场显然对中国奥园的否认“不买账” 。中国奥园仍有“粉饰”报表的嫌疑。
事实上“明股实债”在房地产行业并不少见，但是“保本保息”是明股实债的基本特征，在内外融资收紧且公司杠杆经营下，偿债压力仍不容小觑，因此虽然“明股实债”具有降低杠杆，优化报表的优点，但是公司仍应谨慎操作。
所以，有人质疑中国奥园“明股实债”的并非空穴来风。在融资环境趋紧的背景之下,资金密集型的房地产行业通常将“明股实债”融资成为房企重要的融资手段，近年来随着监管加强， “明股实债”逐渐由明转暗。
现阶段，中国奥园“高增长与高负债”齐飞， “明股实债”一事屡遭质疑，其面临的压力之大可见一斑。
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