『中国网地产』融资成“瘾”暴露造血短板，蛋壳公寓：疯狂扩张难掩巨额亏损没有实力的疯狂

【『中国网地产』融资成“瘾”暴露造血短板，蛋壳公寓：疯狂扩张难掩巨额亏损】没有实力的疯狂，最为致命。
对蛋壳公寓（DNK.N）而言，眼看它起高楼，眼看它历波折。作为今年1月份强势登陆纽交所的长租公寓新宠，蛋壳公寓上市后的路途并未变得更加顺畅。除疫情之外，解约风波、租户投诉、瑞幸财务造假等事件纷纷扰动，不断冲破蛋壳公寓上市后的美好幻想。
首份业绩公告不尽人意三年累积亏损超50亿元
对蛋壳公寓来说，上市后的首份成绩单并不出色。
3月25日，蛋壳公寓发布上市后的首份业绩公告。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4% 。其中，北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%；其他城市的公寓数量近21.5万间，同比增长156.1% 。
由于业务扩张，蛋壳公寓2019年全年收入71.29亿元，同比增长166.5% 。在蛋壳公寓的全年收入中，有九成来自租金收入，达64亿元。
值得注意的是， 2019年蛋壳公寓的租金成本由2018年的21.71亿元大增194.74%至63.99亿元，在整体营运开支中占62.3% 。此外，加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用，蛋壳公寓在2019年的营业成本达到102.76亿元，比2018年的38.93亿元大增163.96% 。
由于持续的营业成本高于营业收入，蛋壳公寓已经连续三年处于净亏损状态。数据显示， 2019年蛋壳公寓净亏损34.37亿元，净利润率为-48.2%；调整后的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为-19.22亿元，亏损率收窄3.5个百分点。
据招股书显示， 2017年-2018年，蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.7亿元。加上2019年度34.37亿元的净亏损，蛋壳公寓在过去三年累计亏损已突破50亿达到50.79亿元，且亏损态势连年走高。

文章图片
来源：招股书、年报
现金流方面，蛋壳公寓自披露数据以来，经营性现金流连续三年为负。据悉，蛋壳公寓2019年经营性现金流净额达-19.11亿元，远高于2017年的-1.15亿元与2018年的-11.64亿元。

文章图片
来源：招股书、年报
资本成激进扩张推手资产负债率增至95.8%
与众多行业相比，长租公寓行业堪称“碎钞机” ，除了烧钱还是烧钱。蛋壳公寓身处其间，企图依靠融资，扩张版图，并形成规模效应。
据蛋壳公寓招股书及公开资料显示，自2015年成立至上市前，蛋壳公寓实现5年7轮融资60多亿元。彼时，资本市场对蛋壳也是极尽支持。
2019年3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，本轮融资后，蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。即便在蛋壳公寓递交招股书之前，依然获得1.9亿美元的D轮融资。
凭借资本市场的“青睐” ，蛋壳公寓开启了激进扩张，目前其房源增速已经位居行业首位。但蛋壳公寓仿佛吹起了一个巨大的泡沫，房源不断增加的同时，也夹杂着三年50亿元的巨额亏损，当然还有公司激增的负债以及不断下降的盈利。
在负债方面，期内蛋壳公寓的总资产为90.06亿元，同比增长54.48% ，负债总额为86.26亿元，同比增长79.11%；资产负债率为95.78% ，同比2018年增加了13.16个百分点，居行业高位。

文章图片
来源：招股书、年报
在长租公寓市场中，蛋壳公寓扮演着“二房东”的角色，其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价。这种盈利模式也注定了蛋壳公寓的痛点，即前期成本投入较大、回款周期较长。不同于房企旗下的长租公寓板块，蛋壳公寓并无其他业务能够反哺长租公寓，只能依靠一次又一次的融资拼命输血。