投资时报■潘石屹变铁公鸡！独赚500亿却首不派息从“销售”向“自持”物业转型的过程中

从“销售”向“自持”物业转型的过程中， SOHO中国营收已下滑多年，时至2019年更是增收不增利， 8大支柱项目中，有6个出租率下滑，其中望京SOHO出租率降幅达12个百分点

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《投资时报》研究员王彦强
在一路“卖卖卖”之后， SOHO中国有限公司（下称SOHO中国， 0410.HK）俨然成为了一家收租型公司，在出售物业收入占比较小的2019年，其净利润显得有些不太乐观。
年报显示， 2019年SOHO中国实现营业收入18.47亿元，同比上涨11%；毛利15.1亿元，同比上涨18%；实现年度净利润13.2亿元，同比下滑32.27% 。
就以上数据来看， SOHO中国虽然营收还在增长，但净利润已下滑三成，而一直被市场广泛关注的共享办公项目——SOHO3Q ，其具体运营数据依然未在年报中披露。
从具体项目来看， SOHO中国的租金收入主要来自于北京和上海地区的8个SOHO项目，而《投资时报》研究员注意到，在这8个项目中，有6个项目的出租率下滑，其中，望京SOHO出租率降幅达12个百分点。
此外值得注意的是，该公司自2012年进行业务转型以来，营业收入便有所下滑，近五年营业收入一直在20亿元以下徘徊。
近期，市场有消息称，全球最大房地产私募基金公司黑石集团拟与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元，约合每股6港元。
对此， SOHO中国回应称， “公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性” 。至于前述进入投资者将如何对SOHO中国股份作出要约，目前尚无定数。
截至2020年4月1日， SOHO中国报收于3.92港元/股，近一年股价涨幅不菲，约达30% 。不过较其于2020年3月12日创下的4.8港元/股年内高点，下降18.3% ，市值为200.2亿港元。
“六大项目”出租率集体下滑
SOHO中国的主要业务包括投资房地产开发、物业租赁及物业管理。在2019年18.47亿元的营收中，租金收入占比超过99% ，达到18.33亿元；出售物业单位的收入仅1433.5万元，占比不到1% 。
【投资时报■潘石屹变铁公鸡！独赚500亿却首不派息】分项目来看， SOHO中国的租金收入主要来源于北京和上海的8个SOHO项目，分别为北京前门大街、望京SOHO、光华路SOHO、银河及朝阳门SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO 。
从出租率来看，北京地区的4个项目均有所下滑。其中，前门大街项目出租率为95% ，同比下滑5个百分点；望京SOHO出租率为86% ，同比下滑12个百分点；光华路SOHO出租率为87% ，同比下滑8个百分点；银河及朝阳门SOHO出租率为94% ，同比下滑3个百分点。
上海地区的出租率也不容乐观。 SOHO复兴广场出租率为95% ，同比下滑1个百分点；外滩SOHO出租率为78% ，同比下滑9个百分点；SOHO天山广场出租率为97% ，同比上涨2个百分点；古北SOHO出租率为67%（2019年2月开业）。
从以上数据来看，出租率最低的是古北SOHO ，仅为67%；出租率最高的是SOHO天山广场，为97% 。值得注意的是，除SOHO天山广场项目外，剩余项目出租率均有所下滑，其中，望京SOHO出租率降幅达12个百分点。
从租金贡献来看，望京SOHO贡献最多，为3.82亿元；其次为光华路SOHO贡献租金2.65亿元、SOHO复兴广场贡献租金2.33亿元、SOHO天山广场贡献租金2.07亿元。其他包括前门大街项目（1.11亿元）、银河及朝阳门SOHO（1亿元）、外滩SOHO（1.76亿元）和古北SOHO（9229.7万元）贡献租金均未超过2亿元。
截至2019年末， SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元，年度的投资物业评估增值约为11.68亿元。
SOHO中国近一年股价走势（港元/股）