【乐居财经】|进深，禹洲地产：千亿征程迈步( 二 ) 打开UC浏览器查看更多精彩图片乐居财经

物业与商业分拆上市计划
目前，物业开发销售仍是禹洲地产营收中占比超过95%的核心业务，因此当市场进入调整期，其营收就会更容易受到影响而波动，现金流和融资方面同样如此。
过去一年，市场大环境下行，行业整体处于资金压力增大的状态，禹洲地产为此也采取了发行高级美元票据、公司债券，以及回购置换旧债等方式，优化债务结构同时降低融资成本。
截止2019年末，禹洲地产手中的现金约为355.11亿，同比增长21.28% ，净资产负债比率65.64% ，总债务规模也较当年中期有所下降，其中总借贷规模543.67亿，下降2.07% ，一年内到期的债务为152.72亿占比28.09%；净负债率下降8个百分点至65%；整体加权平均融资成本下降0.09个百分点，为7.12% 。
而今年，这样的融资动作仍会继续。邱于赓透露，目前禹洲地产境内已经获批50亿的公募债额度，去年ABS的额度也还有50亿，两者相加已有100亿，同时境外的融资额度也在进行新的申请。
对于境内与境外债务如何平衡，邱于赓表示，从债务整体的合理性，禹洲地产其实更希望多些境内融资。然而过往两年境内发债融资相对较难，年期也较短，而去年美元债市场却非常好的，年期甚至可以达到6-7年，因此为了平衡，禹洲地产偏向了境外融资。但未来如果境内慢慢宽松，也会侧重境内融资。 “跟着市场去变，哪一边比较有利，就偏向哪一边。 ”
对此，林龙安进一步解释称，从目前的市场来看，境内的融资成本已有所下降，第二个窗口期已来，所以会增加一些境内的融资来补足资金上的需求和平衡，这样也更有利于禹洲地产的发展。
值得关注的是，为了发展多元化业务和扩宽融资渠道，增强现金流来源，禹洲地产也有意开始培育更多的上市平台。近几年，在内地多家房企先后分拆物业赴港上市潮推动下，该公司已经将物业和商业板块分拆上市的工作提上了议程。
早在2019年底，禹洲地产首席财务官邱于赓就曾向媒体透露，商业地产业务每年都在稳定增长，在业务成熟的情况下，会考虑分拆上市。且过去五年，禹洲地产的商业项目租金增长率约在35%左右，随着越来越多的项目开业，预计未来三年每年可维持35%的增长。
“我们现在的目标是希望在今年底或者明年初，就可以把它打造成一个独立的平台，也不排除把它独立分开上市。 ”当天业绩会上，邱于赓对此再度给出了一个明确的目标计划。
乐居财经翻查最新的数据发现，截止2019年末，禹洲地产在深圳、上海、杭州、厦门等核心一、二线城市已经布局了27个项目，其中16个已开业， 11个正在筹备中，商业总面积规模超200万平方米，其中购物中心、写字楼及社区商业的也太占比分别为51%、31%及18% 。 2019年内，禹洲地产来自投资物业的收入同比增长了24.76% ，为3.51亿元。
物业管理服务业务板块， 2019年的收入规模为4.48亿元，截止当年末在内地的总管理建筑面积已达1300万平方米，共计服务业主数量10万户。

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林龙安坦言，目前禹洲地产正在整合现有的物管和商管业务，打造商业与物业管理的轻资产平台，随着业务收入规模的增长，将尽快分拆上市。
尤其如今正热门的物业管理业务，禹洲地产已明确会力争在2020年年底，最迟不超过明年一季度便分拆上市， “今年年底问题不大。 ”至于商业地产部分则是一个两到三年的规划，首先轻资产部分将会和物业板块的新家园模式对接，在年底分拆上市。
【【乐居财经】|进深，禹洲地产：千亿征程迈步】不过邱于赓补充表示，物业的分拆是中长期的工作，目前比较大的可能也是参考时代地产的时代邻里模式分拆，但目前尚处开始的阶段，也没有最终定价，还需要一些时间才能明确下来。