『三言财经』降负债，恒大新战略的内在逻辑，高增长出品|三言财经3月31日

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3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9% ，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3% ，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12% 。
尽管多项经营指标依旧占据行业前列，但负债偏高的问题显然已经深深触动管理层。对此，恒大集团董事局主席许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。 ”

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许家印表示， “高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
恒大新战略的内在逻辑
上市11年以来，恒大业绩实现跨越式增长，各项核心指标实现数十倍的增长，然而公司负债仍处于行业偏高水平。伴随着宏观经济与房地产市场发展节奏的变化，恒大开启新一轮战略转型。
那么内在逻辑到底是什么呢？
放眼房地产行业，降负债不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。 2019年，国内商品房销售额15.97万亿，增速比上年回落5.7个百分点。
分析认为， “房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。
在此背景下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜之关键。
恒大此番提出的新战略，以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，实现负债大幅下降。此战略的背后逻辑，归根结底是“开源节流”四个字， “降负债”则是核心目标。
高增长+控土储=降负债
“开源”是新战略的基本前提。过去23年，恒大年销售额从零起步，激增至逾6000亿。今年内部销售目标为8000亿， 2022年为1万亿。
而凭借“网上卖房”创新举措，恒大一季度销售额大增23%至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，均为行业第一，刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录。

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【『三言财经』降负债，恒大新战略的内在逻辑，高增长】恒大新战略的初战告捷，显示出这一战略决策的前瞻性。
“节流”与”开源“是组合拳，否则“降负债”也就很难实现。一是实现土储负增长。未来三年，恒大土储未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
恒大一个优势就是有中国房地产企业中最大的土地储备，也是最优质的土地储备。
年报显示，恒大拥有2.93亿平米土地储备，对于家底殷实的恒大而言，只需充分利用充足的土地储备，在大幅增加现金回款的同时减少买地支出，就可大幅降低债务总额，这是其他房企无法比拟的巨大优势。
二是多元业务投资收紧。许家印在发布会上再次明确宣布， 5年内不再投资其他任何产业。
无论是严控土储，还是收紧投资，其核心要义都是“节流” ，从而实现恒大负债大幅下降。
而”降负债“其实就是在开源节流的一增一减中实现的。
全面来看，恒大具备实现降负债这一目标的巨大优势和条件，包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。