[时代财经]千亿新兵美的置业新征程：未来三到五年更关注净现金流及利润作者：时代财经刘新歌自称“马拉松选手

作者：时代财经刘新歌
【[时代财经]千亿新兵美的置业新征程：未来三到五年更关注净现金流及利润】

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自称“马拉松选手”的美的置业，跑速不减。
2019年，美的置业录得合约销售额1012.3亿元，同比增长28.1% ，年复合增长率73.8% ，增速保持在行业较高增长水平。
销售的稳健增长带动规模快速跃升。 2019年，美的置业成为千亿阵营中的新兵。爬上千亿的“山坡”后，未来3-5年里，美的置业将更多地“求稳” 。 “规模上保持20%左右的稳步增长，不做非常绝对的安排。在此基础之上，公司会比较多地关注现金流、利润、负债等方面，希望公司能够长期地保持稳定发展，而不是在短期内追求某个流量。 ”美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐在2019年业绩发布会上表示。发力一二线
近年来，美的置业在土地市场一直很有存在感， 2019年亦不例外。
纵观全年，除8月、12月未在招拍挂市场出手外，其余每个月都至少斩获1宗地， 7月单月更是斥资近44亿拿下广州、东莞、徐州、金华、南通、重庆等城市的6宗土地。
截至2019年末，美的置业土地储备权益建筑面积为4236万平方米，在长三角、珠三角、长江中游经济区、华北区域、西南经济区五大区域共布局278个项目。
可以显见的是，美的置业的投资方向正向一、二线城市转移，提高城市布局等级。在2019年年中业绩会上，郝恒乐便表示会“机会性投资一线，重点布局二线，精选三线，基本不进入新的四线城市。 ”2019年新增的土储面积中，一、二线城市占比高达64% ，长三角和珠三角区域占比58% 。
一二线城市也逐步释放出业绩贡献力。 2019年内，一线、强二线业绩占比22.8% ，二线占比达42.7% 。其中，长三角区域实现合约销售额363亿元，同比增长约43.8%；珠三角区域录得合约销售额187亿元，同比增长约9.5%；长三角及珠三角合约销售额在整体销售额中的占比超过50% 。
公开市场之外，旧改也成为美的置业重要的土储来源。据郝恒乐介绍，目前已获得10个城市更新项目，预计可售货值549亿。其中2019年已经转化土储的有66万平方米，预计可售货值96亿元。 “剩下陆陆续续都会在今年、明年实施转化，预计2020年可转化205万平方米、货值302亿。 ”
2020年，美的置业将继续“向较高量级的城市和经济发达城市群布局”的土地策略，根据销售规模和回款情况，拿出1/3金额购地。但郝恒乐强调，坚持不拿高价地，也不会非常激进地拿地。资本平衡术
规模扩张、美的置业实现负债水平的下降。 2019年末，净负债率同比下降8个百分点至89.0% 。债务结构有所优化，其中，；一年期债务占比从2018年末的34%下降至17% ，剩余债务期限为2-5年期。美的置业首席财务官林戈认为，债期延长后，进一步加大了其偿债能力的弹性空间。
这与美的置业的战略调整不无关系。郝恒乐称，公司对2019年的定位是“战略转型” ，围绕城市布局的升级、优化土地储备结构、产品升级、“一主两翼”的战略业务布局等做了大量的事情。
经营措施上，美的置业坚持“两强两稳”战略，即强去化、强回款，稳开工、稳存销比，取得不错成效。 2019年，美的置业收入为411.38亿元，较2018年升37% 。毛利为130.07亿元，较2018年上升32% 。年内利润及综合收益总额为43.26亿元，较2018年上升32% 。核心净利润为41.77亿元，较2018年增加27% 。
拥有制造业背景和科技基因的美的置业，也通过制造业精细化管理的思维打造公司综合竞争力。具体包括：按照数字化升级战略对库存、成本等进行精细测算和安排；打造智慧健康的住宅产品，进而赢得差异化的产品竞争力；围绕房地产主业实施绿色装配式产业与智能化产业“一主两翼”战略的落地；追求“有效规模” ，即在坚定城市升级的战略框架下，在不断追求更大规模市场的同时，提升单个城市的有效产能及销售规模。