「一点财经」恒大的新未来，许家印的新战略( 二 ) 识别风向的转变

值得注意的是，从实施的时间长度来看，恒大的新战略，并不是一个短期的行动指南，而更像是一个中期的战略指导，背后潜藏着更深层次的实施逻辑。
一个共识是，当前房地产市场的整体规模已经达到一定量级，未来，行业的规模增长将呈稳中趋缓态势。业绩发布会上，许家印也坦言，属于房地产的黄金时代20年已经过去，未来，地产必须从金融属性变为实体经济属性。基于此，恒大必须把房地产的金融属性去掉。
同时，房地产行业的集中度也将不断提升。恒大董事局副主席、总裁夏海钧援引数据称， 2019年行业前三企业规模已经占全行业的12.6% ，未来3~5年，集中度将超过20% ，届时行业前三的规模需要过万亿。
对于恒大这样的TOP级房企来说，机会与挑战并存——面对竞争更加激烈的市场，唯有扬长避短，不断进行自我优化，才能实现可持续发展。
而从恒大自身来看， “高增长、控规模、降负债” ，正是从恒大自身的实际情况出发， “扬长避短”、“取优补劣” 。众所周知，恒大一直是一家强销售和强回款的房企，这一点，从恒大9年实现超10倍规模增长、销售回款长期保持行业领先地位便可见一斑。
比如此次疫情，恒大在行业中率先开启了“网上卖房”这一关于房地产行业的互联网营销变革举措，实现了一季度业绩“开门红”：销售额大增23% ，销售回款大增55% ，刷新了一季度销售及回款最高历史纪录。强大的销售能力和创新精神，都将成为未来恒大规模“高增长”新战略实施的最强法宝和强劲动力。

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与之相对应，恒大所拥有的3万亿货值的优质土储，正是它“控规模”的底气所在。财报显示，截至2019年12月31日，恒大总土地储备项目876个，总规划建筑面积2.93亿平方米，按照2019年销售均价1万元/平方米计算，这批土储的总货值将高达3万亿，而平均成本1800元/平方米。
此外，恒大拥有旧改项目101个，其中深圳6个项目122万平方米纳入土地储备。这批庞大而优质的旧改项目，同样将成为驱动恒大未来销售和利润增长的基础和保障。
夏海钧表示，恒大最大优势在于充足的土地储备，而且楼面价很低，这是其他企业所没有的优势，优质土地储备，为未来几年实现高利润奠定基础， “恒大平均土地成本1800元/平米，建安成本（包括精装修）3800元/平米，合计总成本6100元/平米，即使按照去年打折清盘8700元/平米的价格来算，恒大毛利率也在30% ，净利率在10% 。 ”
正是有了这样丰厚的“家底” ，恒大才能喊出“未来三年每年降低3000万平方米，到2022年降低到2亿平方米左右”的“控规模”口号。因为即便土储负增长，按照2019年销售面积5846.3万平方米、土地储备3近3亿平方米，以及2022年土地储备“控规模”到2亿平方米来计算，恒大起码未来的五年的增长可以得到保证。
其实，无论是“高增长”还是“控规模” ，实际上都只是恒大达成目标所采取的手段和实现路径， “降负债”才是最终目标。
在业绩发布会现场，许家印就对今年的“降负债”情况表示了乐观：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿、回款7000亿，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。 ”
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战略优胜者恒大
【「一点财经」恒大的新未来，许家印的新战略】管理大师彼得鲁克说，一个企业不是由它的名字、章程和公司条例来定义，而是由它的任务来定义的。企业只有具备了明确的任务和目的，才可能制定明确和现实的企业目标。