今日楼市@恒大的新战略对房地产行业的影响在行业持续盘整的当下

在行业持续盘整的当下，恒大今天发布了2019年度业绩：销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9% ，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3% ，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12% 。

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许家印宣布恒大全面实施新战略
通过横向对比其他房企的数据不难看出，恒大的多项经营指标依然突出，唯独负债问题“拖了后腿” 。发布会上，许家印对此并不避讳，正式提出恒大要转变发展方式，从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”战略转型，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。
此战略的背后逻辑，归根结底是“开源节流”四个字， “降负债”则是核心目标。
高增长保“开源”
“开源”是新战略的基本前提。那么如何“开源”？这就离不开销售的高增长：过去23年，恒大年销售额从零起步，激增至逾6000亿，据悉，其今年内部销售目标为8000亿， 2020年为1万亿。
【今日楼市@恒大的新战略对房地产行业的影响】恒大高增长背后的底气，是庞大优质的土储和创新的销售模式。年报显示，截至2019年底，恒大土储规模达2.93亿平方米，为其销售规模扩大提供源源不断的货量。
而凭借“网上卖房”创新举措，恒大一季度销售额大增23%至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，均为行业第一，刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录。这不仅是业绩的开门红，同时也是新战略的开门红，因为只有销售高增长实现“开源” ，恒大才能拥有充足回款，进而降低负债。
控规模促“节流”
“开源”得以保障， “节流”也要跟上，否则， “降负债”也就无法实现。因此，恒大坚持严控规模，并辅以两大“重拳”出击。
一是实现土储负增长。未来三年，恒大土储未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。也就是说，集中消化现有土储、严格控制新增土储，将是恒大未来几年在土储策略的两大基调。
二是多元业务投资收紧。许家印在发布会上再次明确宣布， 5年内不再投资其他任何产业。
无论是严控土储，还是收紧投资，其核心要义都是“节流” ，从而实现恒大负债大幅下降。
降负债是“核心”
在“去杠杆”的时代大潮中，房企的降负债之路已刻不容缓。而恒大此番“开源节流”双措并举，充分凸显了“降负债”的坚定决心。
按照恒大规划，未来三年将实现负债大幅降低，有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
而根据许家印在现场算的账，该目标的实现并不困难：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。 ”

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恒大一季度销售及回款对照图
据业内人士分析，以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿负债，不仅大幅降低杠杆，还将减少一百多亿的资金成本，而这一数据，会直接反映在利润中。同时恒大具备实现这一目标的巨大优势和条件，包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。
不难预见，通过高增长的“开源” ，以及控规模等的“节流”举措，恒大的负债情况将在未来几年大为改善。