『电鳗财经』锦和商业实控人疑少收租金输送利润土地使用风险仍悬顶，原创( 二 ) 《电鳗财经》赵超/文

《电鳗财经》发现，中国房价行情网数据显示， 2012年，上海市徐汇商铺租金均价约200元左右， 2018年租金均价约330元左右，期间上涨幅度为约65% 。

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而同期，锦和商业向广电浦东支付的越界创意园租赁金额，从3283.87万元，涨至3840.15万元，上涨幅度仅约为16.93% ，远远低于徐汇区商铺租金涨幅。
广电浦东是锦和商业实际控制人郁敏珺控制的公司。
《电鳗财经》注意到，在锦和商业IPO申请获得审核之际，发审委仍要求公司代表说明，公司向广电浦东租赁价格的公允性，是否存在压低租金或其他利益输送等情形。
2012年至2018年，锦和商业向广电浦东采购的园区物业租赁金额幅，为何远远低于徐汇区商铺租金涨幅?双方约定的租金调整政策，实施过几次?分别上调多少?是否存在实控人向公司输送利润的情况?
此前IPO被否顽疾悬顶
此外，《电鳗财经》研究发现，锦和商业此前IPO被否的重要原因，暨土地使用权实际使用情况与规划用途不一致的情况，仍悬于顶。
2016年3月9日，锦和商业IPO被否。发审委在否决原因中指出，锦和商业及控股子公司目前承租运营的18个园区中，有越界创意园、越界?永嘉庭等13个园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致，并且存在9个园区的土地性质为划拨土地的情形。
发审委认为，锦和商业将承租的划拨土地用于向第三方客户租赁经营，且部分园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致，上述情形不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十六条关于“改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”和《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条关于“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”的规定。
锦和商业当时解释，根据《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》(国办发〔2008〕11号)、《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》(国发〔2014〕10号，以下简称《若干意见》)中关于“支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房产、原有土地兴办文化创意和设计服务，在符合城乡规划前提下土地用途和使用权人可暂不变更”的规定，其承租划拨土地用于园区经营的行为应当得到政策支持。
但是，在有关申报材料和聆讯中，锦和商业和保荐机构均未提出充足依据证实公司符合“以划拨方式取得土地的单位”的主体资格，以及锦和商业承租划拨土地向第三方出租行为符合“兴办文化创意和设计服务”的行为要件，因此锦和商业的上述主张不能采信。
此外，《若干意见》规定， “连续经营一年以上，符合划拨用地目录的，可按划拨土地办理用地手续;不符合划拨用地目录的，可采取协议出让方式办理用地手续” ，锦和商业承租有关划拨土地用于向第三方客户租赁经营的期限均在一年以上，但公司未提出充分依据证明其用地手续符合上述规定。上述情形可能对公司持续盈利能力构成重大不利影响。
据此，发审委认为，锦和商业首次公开发行股票的申请不符合《首次公开发行股票并上市管理办法》(证监会令第122号)第十一条、第三十条第(六)项规定的发行条件。
在2017年公司被否原因中，上次因素再次被提及。即便在2019年12月12日锦和商业IPO审核获得通过，上次问题也再次被发审委关注。
《电鳗财经》注意到，截至2019年6月末，锦和商业已承租运营的24个园区项目中， 9个园区承租的建筑物所在土地为物业产权方以划拨方式取得， 16个园区(含部分园区的土地为物业产权方以划拨方式取得)承租的建筑物所在的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。

『电鳗财经』锦和商业实控人疑少收租金输送利润 土地使用风险仍悬顶，原创( 二 )

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