投资喆学院▲| 广州向左，海南向右，疫情之下楼市众生相，喆安视角( 二 ) 导读：

2018年1月，海南省长表示未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。
同年4月，海南祭出全域限购的最强调控，海口、三亚、琼海最为严苛，非本省户籍家庭购房，至少一名家庭成员在省内社保满5年。非本省户籍购房，商贷首付比例不得低于70% 。并且，居民家庭或者企事业单位所购住房限售5年。
此番海南全域限购政策再升级，限购对象扩容至本省户籍和常住居民家庭，其在海南省限购2套住房。鉴于海南省主打旅游地产，置业客群主要来自于外省市，升级限购更多是对购房者心理预期的影响。
鉴于安居型商品房兼具保障房的性质，在一定程度上可以吸引更多高素质人才前来就业生活，助推海南自由贸易港建设更好、更快发展。
对于购房者而言，现房销售意味着所见即所得，在一定程度上规避了偷工减料、货不对板甚至项目烂尾的风险，最大程度保障购房者权益。对于房企而言，现房销售将大幅延长项目开发周期，难免将加剧房企资金周转压力，那些一贯高杠杆、高负债经营的房企更将备受煎熬。
2、海南已大幅降低经济对房地产的依赖
自2018年实行全域限购政策以来，海南房地产市场显著转冷， 2019年全省房地产开发投资同比下降22.1% ，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8% ，其中投资购房比重较高的三亚市商品房销售面积、金额分别同比锐减51%和49% 。应该说，房地产市场调控成效显著，似乎没有进一步收紧政策的必要。
海南已然大幅降低经济对房地产的依赖，房地产投资占GDP的比重连续两年回落，从2017年46%降至2019年24.8% 。与此同时，服务类消费发展方心未艾，对经济增长的贡献率达75% ，经济增长正由主要依靠投资拉动转向主要依靠消费拉动。
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小结
1、楼市调控走向分化
2月以来全国大多数城市针对房地产的政策微调显得更为友好，这也意味着各城市的房地产调控正在走向分化。
3月6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》，要求统筹做好住建领域经济社会发展工作，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。
《意见》明确表示， 2020年6月30日前，已领取施工许可证的房地产开发项目，因疫情影响施工建设的，在完成基础工程前提下，适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件。已领取商品房预售许可证的项目，视情增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点，并适度降低各拨付节点监管资金留存比例，但一般不低于《山东省商品房预售资金监管办法》规定的留存比例10个百分点。
而近期类似的房地产“维稳”政策并不少。据不完全统计显示，仅2月份就有超过70个城市出台了不同程度的房地产政策。其中，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。
但值得注意的是近期却有几个城市发布的楼市新政接连被锤，其中包括：
驻马店的降首付、提升公积金额度新政被约谈；
湖州银行的降低首付新政三小时辟谣；
宝鸡的降首付、上调公积金额度连夜被废；
深圳建行的变相首付三成政策三天后撤销。
由此我们可以看出，楼市调控政策并不是出来就可以实行的，调控正在走向两极化。
2、不是任何艰难时期，都会出现楼市大松绑。 “房住不炒”、“因城施策”基调不变。
时代不同，经济周期不同，楼市所处的风险阈点不同，楼市调控的松绑红线同样会大相径庭。
从“打补丁”的驻马店到海南的全面收紧，再到广州的人才新政，通过这些政策的对比，我们会发现，中央对放松限购的容忍度很高，但对降低首付的容忍度却很低。