『乐居财经』万达IPO：“中止审查”状态已持续13个月

回A路漫漫,小目标要如何求索?
文|纵横陆家嘴查克
一封来自奥沙健身的实名举报信,不仅令被举报的大连万达商业管理集团股份有限公司(下称万达商管)陷入“不符合上市条件、董高监涉嫌犯罪”的舆论风波,还令万达商管因处于“中止审查”状态的回A进程而再度引发市场关注。
3月12日,万达商管在官方微信公众号上发布声明称该举报人系故意捏造事实,并通过多种渠道在网上散布,企图索要巨额经济赔偿。至此,“举报门”暂告段落。
不过,尽管万达商管在声明中澄清公司IPO中止与举报无关,该公司“中止审查”状态却已持续了13个月。
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中止审查本是常态
根据证监会官网信息,2018年11月1日,万达商管的IPO审核状态由此前持续了近三年的“已反馈”变更为“预先披露更新”,当时在外界看来,在成功引入腾讯、苏宁、京东和融创的340亿元战投“引援”后,顺利解决私有化对赌协议的万达商管回A进程迈入了实质性阶段。
然而,仅过了30天,万达商管的IPO审核状态栏又重回“已反馈”的常态。值得注意的是,不仅审核状态被“打回原形”,在“是否已参加抽查抽签或现场检查”一栏上,万达商管的状态也由“是”,变成了“否” 。
纵横陆家嘴了解到,出现上述的变化原因是2018年12月4日,永辉超市(601933.SH)斥资逾35亿元受让了大连一方持有的万达商管1.5%股权。也就是拟IPO企业在未“参加抽查抽签或现场检查”前,出现了“尚有需要进一步披露和说明的重大问题”的情况。而永辉则成为万达商管的第五名“白武士” 。
上述交易完成后,万达集团董事长王健林目前直接持有万达商管4.08%的股权,并通过其控制的万达集团间接控制万达商管45.04%的股权,通过万达稳泰间接持有万达商管2.52%的股权,合计持有万达商管的股权比例为51.64% 。

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图:万达商管目前股权结构图
“上帝关上了一道门,同时又打开了一扇窗。 ”
彼时,万达商管正忙于出清酒店、文旅和百货等板块进行去地产化的瘦身行动,五名战略股东的加入无疑是成为了万达商管的那扇“窗”,而完成上市的最终期限也延长至2023年。
但没过多久,去年情人节期间,万达商管回A的一波三折之旅却再生变数,其IPO审核状态正式由此前的“已反馈”变更为“中止审查”,并延续至今。而加速“去地产化”也开始同步进行。

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图:万达商管IPO审核状态
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去地产化的两面性
尽管万达商管IPO“中止审查”已是常态,但其2019年的业绩却在“去地产化”的影响下出现大幅下滑。
纵横陆家嘴了解到,截至2019年12月31日,万达商管旗下新开业的项目为43个,累计拥有及运营管理已开业的万达广场323座。其中,万达商管自持项目为241个,轻资产项目为30个,合作项目为52个,总可租面积约3209.97万平方米。
值得注意的是,2019年被称为万达商管轻资产转型成效最大的一年。其中,在新开业的43座万达广场中,轻资产项目数量就已达29个,而在建的119座万达广场中则有92座是轻资产。
但问题是,轻资产的加速也将意味着物业销售板块的缩水,这或将影响万达商管未来的估值,以及IPO的募资总额。
截止2019年三季度末,万达商管实现营收490.98亿元,同比下降31.83%归母净利为176.23亿元,同比下降26.06% 。其中,万达商管当期物业销售金额仅为199.72亿元,占总营收的比例为40.98%,占比连续第二年下滑。

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图:万达商管部分财务数据
数据显示,该公司2018年物业销售金额为686.33亿元,同比下滑逾三成。占总营收的比例也由2017年的75.09%下降至66.34% 。