「上海星瀚律师事务所」共享办公企业如何突破疫情困境 2019年是共享办公的整合蛰伏年

【「上海星瀚律师事务所」共享办公企业如何突破疫情困境】

文章图片
2019年是共享办公的整合蛰伏年， WeWork上市受阻，创始人被买断退出；优客工场等国内企业的资本化道路也并没有想象中的顺利。进入2020年，突如其来的“新冠”疫情又使得整个实体经济行业遭受重大影响。共享办公作为众多小微企业的办公选择，其处境可想而知。共享办公企业如何有针对性的面对疫情展开自救；受到传统租赁和在线办公“前后夹击”的共享办公企业又当如何发展？本文将尝试探讨。
一、共享办公的特殊性1.共享办公“二房东”的身份
共享办公最基础的模式即将业主的大型办公场所整体租下、再行改造后，添加相应的办公设施转租给有需求的中小企业或者初创公司。而共享办公企业在与产权人签订协议时，一般都会明确告知产权人此后租赁房屋将用于共享办公行业，取得产权人同意转租的许可。
共享办公企业“合法二房东”的身份，导致其在本次疫情中，不仅要面对承租人提出的减免租金的要求，还要竭尽所能的去与产权人进行减免租金的谈判。由于共享办公产权人一般前手租金水平低、年限长，开业初期有长期的免租期，因此与业主再行沟通免租的难度比一般的商业地产高出很多。具体关于“二房东”进行减免租金谈判的一般技巧，可以参见《多重困局之下， “二房东”如何面对减免租金的请求》
一文。
2.客户租期短，小微企业多
共享办公“小、快、灵”的特征天生就受到小微企业的青睐，小微企业也是共享办公的主要客户群体。一般来说，这些小微企业签订的共享办公协议很少超过一年。
较短的租赁期限造成了在疫情发生后，剩余租赁期限的长度也将短于一般的租赁关系，在合同是否仍然存在履行可能性的判断上，也即“租赁合同是否将因不可抗力或情势变更原则被解除”的重要问题上，共享办公企业面临的压力也将大于一般的出租人。
3.商业模式即造成共享办公本身的重大损失
对于共享办公行业来说，其盈利来源不仅仅是其工位的出租，还有很大一部分来源于客户除租赁之外的衍生服务上。从办公配套设施（如打印机）的付费使用，到接待客户所产生的计时会议室的付费使用，再到更深层次的对接投资人、配套提供FA服务等深度需求等等，衍生服务才是共享办公企业更丰厚的利润来源。然而受到疫情的影响，大部分的客户都无法正常复工，这就直接影响了共享办公企业增值服务的需求量，由此产生损失。
二、共享办公企业的应对策略从上述分析看，共享办公企业在面临本次疫情时似乎全面处于不利局势。那么，共享办公企业可以如何破局，扭转局势呢？除了在系列文章中已经提及的相应应对措施外，针对联合办公企业这类特殊的主体，我们建议可以通过以下策略进行应对，共同抗击疫情，维持实体经济的稳定运行。
1.积极了解政策，争取国企物业的免租优惠
共享办公企业一直是各级政府鼓励和扶持的行业，也是“大众创业、万众创新”政策的重要支持力量。共享办公企业有不少租赁的是国有企业的物业。在本次疫情处理的过程中，各地国资部门也指定了国企减免租金的政策。
以上海市为例，租赁市属、区属国有企业，以及与上述企业合并财务报表或委托管理的企业自有物业的中小企业，在满足一定条件的情况下，即可享受免除2020年2月、3月房屋租金的政策。
而上海市国资委也已经汇总了36家市属国有企业减免租金的相关公告内容，并于国资委网站进行了公示。共享办公企业可以据此确认租赁的场地是否属于市属国企所有，并根据其要求提交相应材料，积极申请免租。