[长租公寓]长租公寓调价去“虚火”( 二 ) 长租公寓调价去“虚火”|长租公寓|租赁

　　分散公寓空置率应在10%以下

　　值得注意的是，在目前市场环境下，虽然一些长租公寓选择与房东协商调价，但仍面临不少空置现象。

　　罗意指出了目前行业存在的一大现状：在杭州、深圳等城市，一些长租公寓企业存在较严重的空置现象，从而导致一些长租公寓从业者的离场。赵庆祥认同这一说法，他明确表示， “存在企业空置率较高的现象。 ”

　　实际上，空置率是租赁企业运营的一大关键指标。据赵庆祥介绍，通常而言，集中式公寓的空置率应尽量在5%以下，分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准，租赁企业盈利压力就会加大。

　　空置率近期有所提高，在地新引力租赁研究组相关人士看来，原因有两方面，一方面在于，每年11月至次年1月为租房淡季， “返乡潮”导致不少租客退租，这属行业正常现象。除此之外，一些长租公寓从业者，因自身运营不善及行业信心不足，导致空置率上升，进而退出长租公寓行业。

　　事实上，纵观2019年，在经历了非理性的繁荣阶段之后，市场对前期盲目追求扩张速度和规模，导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。与此同时， 2019年，针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台，对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求，行业正向着更理性的方向纵深发展。

　　精细化差异化运营成趋势

　　还有一个值得关注的问题在于，相比前两年，目前长租行业的供需关系是否发生了变化？对此，赵庆祥表示，随着住房存量的不断增加，长期来看，租赁住房的供应量一定会持续增加。而反观人口数量，除了少数人口净流入城市之外，多数地方的人口都在减少。因此，从总量上来说，住房一定会供过于求。

　　而对于北京市住房租赁市场而言，赵庆祥指出，随着集体土地上租赁住房形成供给，以及机构化程度的提高，租赁住房供应量也在不断增加。而需求方面，随着“疏解整治促提升”工作的深入，客观上住房租赁需求会减少。不过，供需紧张关系缓解后，租赁住房整体品质会得以提升。

　　在赋能资本创始人胡振寅看来，供应方面确实在增加， “从2017年以来，行业内企业大多加速扩张，行业外很多个人和机构亦加入这一行业，其中不乏盲目跟风者，从而导致2017至2018年期间供应量的集中增加” 。与此同时，需求端方面，则面临了收缩和分流。胡振寅指出，行业内目前重点面向的是白领人群，不过，在二线城市抢人大战背景下，白领人群出现一定的分流。而且随着部分白领收入的下降，导致他们为降低房租支出，而选择低一档次的住房或偏远住房。

　　“一增一降之间，当前时点下，在青年白领长租公寓业态中，过去几年供不应求的状态确实发生了改变。 ”胡振寅表示。

　　不过，胡振寅同时指出，住房租赁从来不是总量供不应求，而是供求错配，包括区域和产品形态的错配。具体而言，青年白领公寓在核心地段和非核心的部分办公商圈依然供不应求，个性化又有性价比的白领公寓，也依然没有被很好地满足；同时，品质蓝领公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求错配。