卖房需要注意哪些细节( 二 )


法律客观:
现金市面上挂牌的拆迁安置房,往往是没有取得产证,或者是刚刚取得产证,按规定5年内限制转让的房子 。安置房买卖的风险很大,甚至没有保障的 。尚未去得产证的拆迁安置房,按《物权法》规定,房屋属于不动产,不动产产权以房地产管理部门登记备案为准,没有登记备案的,除法律特殊规定的情形外,不具有物权法上的产权效力 。也就是说此类安置房还没有取得安全产权,对外出售是不合法的 。即使签订附生效的买卖合同,期间风险也甚大 。可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险 。1、购买安置房首先要查明安置房的性质,一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”,或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等 。2、不同类型的安置房,交易双方承担的交易风险有所不同 。尤其是对于动拆迁安置房,由于交易时间长,受市场因素的影响,往往买家需要承担极大的法律风险 。主要体现在房价上涨后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍 。如果是购买还没定位的安置房风险就更大,买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长 。因此,在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要 。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋的增购等费用的支付方式,迟延交房等都作出明确的约定 。一般来说购置该类房屋,可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定,签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性,并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔,最好由专业房产律师进行指导 。对于无证的拆迁安置房买卖,要分清情况,主要注意这几个问题:1、调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的;2、一定要办理公证手续,以免日收出现纠纷 。3、有的开发企业为了增加收入,在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务,适当收一些费用是一种比较好的解决办法 。
卖房流程和注意事项卖房流程和注意事项具体如下:
卖房的流程:
1、了解政策与市场 。了解清楚当地的限购政策与楼市的市场价格,以便后续与客户谈价格,并确定对方是否有购房资格,避免交易中途发现对方没资格购房或贷款 。
2、确定客户 。通过正规的中介或网站放盘,筛选出有意向购房的客户,并谈好各项细节,比如税费谁付、交易时间与方式等 。
3、签订合同 。签订合同,并让客户支付购房首付款,同时与购房客户一同去银行办理贷款合同等资料 。
4、银行出具“同贷书” 。这点非常重要,过户前必须看到银行出具并盖章的“同贷书” 。如果购房客户具备购房与贷款资格,一般在签购房合同、贷款合同后30天左右,银行就会出具“同贷书”了 。
5、过户 。在确认银行已经同意贷款后,就可以去房管局办理过户手续了 。
6、物业水电气交接 。房产过户完成后,还要及时将物业、水电气等也过户给购房客户,避免产生的费用还扣自己银行卡的钱 。
卖房注意事项:
在过户之前,一定要确保自己收到了全款的房款,或是首付款+银行出具的“同贷书”,这样才能确保自己不上当受骗 。卖房一定要找正规的中介,避免被黑中介联合骗子,骗你提前过户,结果自己只收到首付款 。
卖房的流程与注意细节有哪些现在买卖房子是一件非常常见的事情,但是不管是买房还是卖房,一般都需要提前了解清楚相关的流程以及相关的注意事项,那么卖房的流程与注意细节有哪些呢?下面和小编一起来学习一下吧 。
卖房的流程与注意细节有哪些
(一)卖房的流程
1、房屋估价
卖房人若想要把自己的房屋卖出去的话,那么就应该先去房屋交易市场中了解一下市场行情,然后预估出自己的房屋价值 。自己不会估价的话,可以请中介公司或者是专业评估机构帮忙估价 。
2、发布房屋销售信息
卖房人可以把自己的房屋委托给中介公司帮忙销售,或者是自己登录相关的网站去登记发布房屋转让信息,或者是在小区及马路边的公告栏上粘贴转让房屋的通知,通知上一般应该写清楚房屋面积、地址、联系人等等 。
3、合理报价
卖房人带买房人查看房屋,并且给予合理的报价 。卖房人可以在自己所预估的房价基础上抬高一些金额,然后报给中介公司或者是想要买房的朋友 。报价的时候,一定要根据形势进行合理的让步,不要坚持抱着原价格不变,从而把买房人吓走 。