合作开发,竟然是这样影响房企财务报表的！ _生活百科

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随着房企对于规模诉求的增加以及土地市场价格的不断上涨,近年来合作开发逐步成为了房地产企业普遍采取的一种业务模式根据万科的数据绘制的下图也反映了作为房企标杆的万科,其合作开发规模也在逐年上升合作开发有其内在的必然性,但也使得房地产企业的报表更加复杂,企业之间数据的可比性变得更差这里就着重分析下合作开发模式盛行的原因给房企信用分析造成的困难合作开发对于房企报表的影响

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01 合作开发盛行的原因
第一,是规模诉求近几年房地产行业的集中度快速上升,头部效应愈发明显,金融资源土地资源等更加集中于头部企业,没有一定规模的房企则逐渐被边缘化为了规模和排名,房企有三条路可以走,一是标准化快周转,利用经营杠杆来提升规模,快周转的典型代表是宇宙房企碧桂园;二是增加财务杠杆,利用借贷的资金来提升自身规模,但借贷资金具有刚性兑付义务,过高的财务杠杆也容易带来风险,这部分典型是以泰禾阳光城为代表的闽系;三是合作杠杆,就是通过和金融机构其他实力房企的股权合作,来增加自身的规模股权合作所带来的财务风险更小一些,大家是风险共担利益共享,这也是近些年合作开发比较多的重要原因由于合作开发的盛行,克尔瑞等机构做的房企销售排名也出现了两个榜单,一个是全口径的流量榜单,这个口径由于合作开发的存在使得数据失真;另一个则是更为科学的权益销售榜
第二,是分散风险的诉求16年的时候,一线房价开始猛涨,土地市场上也是地王频现,面包贵过面粉比比皆是过高的溢价率轻则影响房企利润,重则甚至影响房企的生存尤其是在如今限购限售限价等严厉调控政策下,合理的土地价格是房企盈利空间的重要保障在新形势下,房企也学乖了,不再你争我抢,大家通过合作的方式比较和谐的拿地,招拍挂市场也逐渐回归理性,保障了房企的盈利空间同时,地价已今非昔比,尤其是在热点一二线城市,一块地的价格往往不是一个企业单独能够拿下的,通过合作方式可以减少地价款的支出,在同样资金规模下可以多拿一些地块,这样降低对单一项目的依赖,通过多样化土地组合来分散风险
02 合作开发带来的问题
第一个就是会降低企业的归母利润,需要把利润和合作方进行分享;第二就是造成数据的不可比性,很多东西在房企间无法直接做比较;第三就是使得房企的报表更加复杂,资金往来更加复杂,有些项目由于不并表而在体外,有时候仅看发行人报表而不把表外的项目统筹考虑的话会使得分析失真
03 合作开发对于报表的影响
在没有合作开发的情况下,房企资产负债表资产端主要是货币资金存货投资性房地产这几个大科目,其他科目金额都很小在合作开发情况下,资产负债表的几个科目也变得重要:一个是其他应收款和其他应付款,一个是长期股权投资,一个是少数股东权益,这几个科目主要就是因为合作开发模式而导致账面金额较大下面简要分析
房企A和房企B通过成立项目公司C进行合作开发,那么区分以下几种情形进行分析:
(1)房企A能够对项目公司C实行控制
如果房企A单独能够对项目公司C实行控制,那么房企A将把项目公司合并进自己的资产负债表,在房企A的资产负债表里,将通过少数股东权益科目来记录房企B的初始投资和利润累积因此,并表的合作项目的增多会反映在少数股东权益的增加上,但少数股东权益并不是都是合作项目的小股东,也可以是对并表的非地产板块的小股东权益的记录对于并表的合作项目,需要注意区分明股实债如果是名股实债,则需要将其还原为债务,以真实反映企业的债务水平明股实债的识别比较困难,需要查看审计报告附注并通过询问企业（主要合作方有哪些，是否有约定固定收益、是否有明确股权回购安排等）才能做一个判断,如果并表的非全资子公司的合作方是金融机构,则需提高警惕，仔细分析是否是名股实债
以华夏幸福2017年报为例,2017年底华夏幸福少数股东权益为339.38亿,占净资产的比重为47.78% 。根据年报披露的信息，这些非全资子公司主要是一些项目公司，如下（截取部分）：

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从上面披露的公司名字看，这些公司就是一些普通的公司，单纯从名字看不出这些公司的少数股东是否是真的股权合作方还是说是假股真债，因为到这边还没有披露这些公司的少数股东方是谁。继续阅读年报，可以发现后文有这样一段说明（截取部分）：