房产评估是什么意思房产评估的意义何在( 二 ) _房产评估价值方法是什么

5、估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。房屋评估怎么做?1、成本法成本积算法，即对取得土地的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
2、重置成本法它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。3、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的)与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。4、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
这种方法常用于房屋或土地的单项估价。房屋评估其实并不难理解，房价评估就是对房子的价值做一个简单的概括，这样能够让我们清楚的知道房子的价值。房屋评估怎么做?评估方法并不难理解，不过这种都是交给专业的评估公司来做，不过，对于想要卖房的朋友来说，了解清楚房产评估价值方法是什么是很重要，只有知道评估方法，这样才能保证利益，减少不必要的纠纷。
房地产评估中贬值的本质

文章插图
房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。价值(value) 和价格(price) 之间的关系及本质区别是：价值是物的真实所值，是内在的，是相对观和相对稳定的，是价格的波动中心。
价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。
现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现低值高价或者高值低价等价格背高价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格，还需指出的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值，这就如同人的心理活动支配其行为，但要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样，另外，价值和价格的内涵虽然在估价理论上有上述严格区分，但由于习惯等方面的原因，有时并不对它们作严格意义上的区别，可以交换使用。估价(valuation ， appraisal) 与通常意义上的定价(pricing)有本质不同；估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的快策提供参考依据，定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以便其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。
例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用讲了。

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