無房｜市值不及预测一半，融信中国打脸一众机构房地产板块终于迎来了恢复性

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房地产板块终于迎来了恢复性上涨，然而融信中国控股有限公司的股东可能并不轻松。
从2月1日到现在，融信中国的股价从5.05港元艰难地上涨到5.5港元左右，涨幅远逊于整体板块。相较于去年58.4%的跌幅，这点上涨可谓是杯水车薪。
在过去的2020年，融信中国的股价滑铁卢让一众券商甚是难堪。安信、摩根、花旗等19家机构在2019年给出15~18元的目标价，对应252~303亿港元的市值。没想到，到2020年结束的那一天，融信中国的市值定格在仅仅91亿。
折戟融信的不止是券商等机构，在投资圈内赫赫有名的民间投资俱乐部“大湾汇”也栽了跟头。该俱乐部的多位资深地产投资人对融信中国进行了详实的分析，并亲自登门考察，给出了最低230亿市值的保守估计。
相比融信在2019年底168亿的市值， 230亿的预估的确够保守。然而，市场的真实表现总是超出所有人的预料。
有过投资经验的人都知道，券商被打脸并不是什么新鲜事。
因为券商的预测目标价和股价当下的趋势高度相关。股价涨就定高目标，股价跌就设置一个更低的价格，这已经是行业里公开的秘密。毕竟，券商不敢冒险去预测拐点， “顺势预测”就比较容易被接受，即便出错也貌似无伤大雅。
让房兄感到意外的是，强手云集的民间投资俱乐部“大湾汇”这次却也犯了大错。
大湾汇和券商最本质的区别在于，前者会拿出真金白银投入市场，对自己的研究结果负责；而后者不用承担出错的风险，只是一份工作而已。
感兴趣的读者可以搜索并阅读大湾汇的详细报告，房兄拎几个最重要的来说一说，谈谈大湾汇的预测哪些地方出现了偏差。
大湾汇在报告中给出的第一个重要结论是这笔投资的风险预估。
“投资最重要的是控制风险，融信一年内上涨空间是一倍，下跌风险是7%以内，适合杠杆配置。 ”这句是报告中的原文。
7%的下跌风险是如何测算出来的呢？大股东增持价位+战投入股价位的综合。

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具体来说，融信的大股东在2018年11月至2019年9月累计增持1亿股，增持价格区间在8.8港币~12港币之间。结合3位战投的入股信息，得出战投和大股东共计花费45亿港币，最低价格在8.5~9港币的区间。
如果把每股8.5港元当做下跌极限，那当时股价（9.1港币）的下跌空间就是7% 。
大湾汇犯了一个明显的错误，它认为股价不会跌破大股东增持的最低价。事实上，跌破大股东或高管增持价的例子比比皆是，大湾汇的想法也有点过于单纯了。
大湾汇的第二个错误之处，在于轻信了券商机构对于利润的预估。
根据安信、摩根、花旗等机构的预测，融信中国2019年的利润底线在35亿， 2020年的净利润会达到52.8亿。
实际上，融信2019年全年实现净利润31.5亿，没有达到券商预测的底线；2020年中报的净利润更是只有9个亿，与券商的预测值天差地别。
我们都知道：市值=预估利润*市盈率。大湾汇用远高于实际的净利润进行市值估算，难怪会出现巨大的预测偏差。
中报数据显示， 2020年上半年，融信的营收同比下滑了20.85% ，毛利润同比大幅下滑50.63% ，归母净利润下滑54.09% 。
关于这一点，融信的管理层作出了解释：“原因主要是对政府的限价政策理解不透彻，我们对项目的盈利测算都比较满意，但政府批的限价都远低于我们预期的售价，所以导致毛利率偏低。 ”
融信利润的大幅下滑，限价政策固然是影响因素之一，部分高端楼盘无法卖出应有的高价。但除此之外，融信2016年拿的高价地也是利润下滑的直接诱因。
根据大湾汇提供的数据，融信在2016年的拿地均价高达8650元/平，而2020年结算的项目恰好是2016年的这一批，超高的土储成本大幅压减了项目的利润空间。销售限价+消化高价地，二者结合导致融信出现利润大滑坡，即使股东增持也无法扭转二级市场的颓势。
大湾汇犯的第三个错误，是错信管理层。
融信的管理层在2019年初提出降杠杆的目标。至年底，净负债率水平已经从105%下降到70% ，取得了阶段性的成果。
然而好景不长，在2020年，融信中国再一次管不住自己的手，以8550元/平米的价格新增21宗地块，耗资291亿元。从下图可以看到，融信在2016年高价拿地后仅仅低调了三年时间，伤疤还没彻底好就忘了疼。