雅居乐“不平安”：被高盛剔除买入名单，公司债发行规模缩水15% 若将136.33亿元的巨额永续债计

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若将136.33亿元的巨额永续债计入在内，雅居乐的净负债率为114.04%
出品|Metal财经
撰文|查克
作为“平安系”地产版图的新晋深度合作伙伴，老牌粤系房企雅居乐（3383.HK）一边从前者录得向其旗下7个住宅和产业小镇项目“输血”的70.51亿元诚意金，一边则启动拟发行规模达82.47亿元的公司债融资计划。
左手引入平安提升现金短债比、降净负债率，右手借新还旧缓解短债偿还压力，昔日的“华南虎”在降杠杆之路上加速前行。
不过，不过，需敲下黑板有两点：一是，截至2020年上半年末，雅居乐有息负债余额为989.39亿元，净负债率由2019年末的82.8%降至73.3% ，但若将永续债计入在内，该公司净负债率则由2019年末的130.74%降至114.04% ，高于行业均值的同时，仍触及监管红线。
要知道， 2015年至2017年，雅居乐永续债债券余额分别仅为50亿元左右，而2018年、2019年和2020年上半年，这一数据分别升至83.35亿元、135.67亿元和136.33亿元，期间更是一度成为民营房企中的新任“永续债之王” 。

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雅居乐集团有息债务明细
二是，同期，雅居乐货币资金余额为464.08亿元，一年内到期有息债务余额为403.03亿元，现金短债比1.15 ，但若将80.46亿元的受限制资金考虑在内，该公司现金短债比则降至0.95 ，再度触及监管红线。
当依靠海南清水湾“大盘模式”翻身的资本市场资深玩家，面对占有息负债余额近八成的未来1-2年内有息负债偿还压力，叠加两项均触及监管红线的偿债指标，也就不难理解其“双线操作”背后的真实意图。
然而，愿望是美好的，现实却总会出现“波折” 。 2月21日，雅居乐旗下核心物业开发平台广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（下称番禺雅居乐）发行的公司债获得上交所反馈，该债券拟发行规模上限由此前的82.47亿元缩水15%至70亿元。原因是受房企融资规则所困。

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发行规模缩水
据了解， 2020年8月10日（含）之后获上交所受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85% 。截至2020年9月末，发行人番禺雅居乐及控股股东雅居乐到期及回售公司债券本息规模合计为82.47亿元，恰好为首次申报时拟发行规模的上限。
按照85%的“门槛”计算，雅居乐本次债券申报发行额度只能被迫下调至不超过70亿元，短债偿还压力犹存。
多元化资本之路按下“暂停键”
“麻烦”陆续有来。
Wind显示， 2月22日，高盛将雅居乐从“确信买入名单”（ConvictionList）中剔除，并维持其“买入”评级和14.5港元目标价。而去年3月末，受盈利能力大幅下滑影响，雅居乐不仅曾被该投行下调目标价至12.6港元，还被野村、花旗、富瑞等机构纷纷给予看空预期，穆迪和标普更是相继将其评级展望从稳定调整为负面。
不仅如此，继雅生活服务（3319.HK）上市后，雅居乐内部孵化的上市公司第二子——雅居乐雅城，在去年六月向港交所递交的招股书于去年年底失效后，其IPO进程至今仍无实质性进展。
此外，尽管在并购驱动下，合约规模和在管面积均位列行业前三名，但雅居乐多元化核心公司雅生活近期在资本市场遭遇的看空情绪亦不容乐观。
公开数据显示， 2月22日，雅生活沽空比率已连续第五个交易日走高，由2月16日的5.447%暴涨至30.385% ，高居港交所物业管理及代理板块可沽空的证券沽空比率排名的首位。紧随其后的则是市值创新高后股价连续四个交易日下跌的恒大物业（6666.HK）。

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雅生活沽空比率
事实上，早在2015年，雅居乐在经历董事会主席陈卓林个人风险引发的估值、业绩和债务“三杀”阵痛后，其战略方向从“以地产为重”调整为“以地产为主，多元业务并行” ，目前已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城（绿色生态景观和智能家居）、房管、资本投资、商业管理和城市更新九大产业集团并行的格局。
受益于此，截至2020年6月30日，雅居乐实现营收335.27亿元，同比增长23.7% 。其中来自物业销售结转的收入占比为87.4% ，多元化业务则受益于并购中民物业实现规模激增的雅生活和环保业务的高速增长，营收占比由2017年的5%上升至12.6% 。