林红玉|签了协议却退不了房 “无理由退房”背后暗藏哪些坑法治日报|购房者|无理由退房

“无理由退房”是近年来一些房地产商推出的销售策略。尤其自去年以来，受新冠肺炎疫情影响，楼市遇冷，“无理由退房”被多家房企当做吸引购房者的“破冰”利器。
据《法治日报》采访人员不完全统计，2020年超过15家全国性房企发布了“无理由退房方案” 。去年12月8日至今年1月8日，某房地产经纪公司承诺为消费者提供经纪人专属服务、无理由退房等服务，涉及楼盘数量超7000个，覆盖全国62个城市，包括万科、碧桂园、融创、保利、远洋、蓝光、华润等知名品牌。
然而，现实情况是：不少购房者在退房时却遭遇了“无限期退款”“拒绝退房”等情况。截至今年1月28日，中国裁判文书网上与“无理由退房”有关的案件多达1420件。
接受《法治日报》采访人员采访的专家认为，“无理由退房”由好事变成营销噱头，与房企缺乏营销诚意、消费者缺乏维权意识、有关部门缺乏监管不无关系。因此，房企应在销售前诚实说明情况，消费者要注意签订相关协议和留存证据，监管部门和相应规范也要及时跟进，让“无理由退房”真正变成“定心丸” 。
无理由退房协议有效
购房者却遭遇退款难
《法治日报》采访人员发现，在微信、QQ等社交平台上，有不少因退房遇到困难而建立的维权群，广西桂林的王先生就是众多群友中的一位。据王先生介绍，他于2018年购买了广西防城港恒大悦珑湾的房子。当时售楼处贴的广告、销售人员都承诺可以无理由退房，他也签署了无理由退房协议书。由于周边建了一座化工厂，王先生担心可能对自身健康产生影响，于是向开发商提出退房申请，但对方以协议书没有写明退款时限为由一直无限期推迟，从2019年1月申请到现在仍未退款。
《法治日报》采访人员在王先生提供的无理由退房协议书上看到，当中确实没有退款时限的有关规定，签署日期一栏也是空白。
据了解，除了王先生遇到的这种情况以外，还有些房地产商会以口头承诺无效、退款情况多、需交违约金等理由来敷衍、搪塞购房者。
那么，房地产商承诺的“无理由退房”究竟有没有法律效力？
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波告诉《法治日报》采访人员，在现实中，存在房企给了一个只盖有公司章但无相关人员签字的无理由退房协议书。无理由退房协议可以看作是购房者和售房者约定的仅购房者一方享有的约定解除权，一般来说不存在违背法律行政法规和社会公序良俗的情形，如果是双方真实的意思表示，应当认为是真实有效的。
楼建波说：“虽然没签字或只有口头约定，但购房者已经交了相应款项，开发商也接受了。依据民法典规定，双方未签订书面合同，但一方开始履行另一方也接受的应认定合同有效。”
四川瀛领禾石律师事务所律师林红玉向《法治日报》采访人员介绍，不管是口头还是书面，根据民法典规定都应认定合同有效，但“司法实践中往往存在这方面证据认定的问题” 。
《法治日报》采访人员在中国裁判文书网搜索“无理由退房”案例发现，法院普遍认为无理由退房协议是合法有效的，并且多以消费者胜诉而告终。
楼建波说，“无理由退房”作为一种促销手段，确实可以保障购房人权益。“商品房买卖合同司法解释实际上规定了商品房买卖的法定解除权，假如开发商的行为没有达到法定解除权要求，但确实影响到消费者购买商品房的，这时消费者就可以依据‘无理由退房’协议申请退款，这对消费者的权益是一种更为便利有效的保护。同时对开发商还有督促作用，如果开发商履行上出现问题，购房者可能就会直接行使此项权利。”
并非无条件全款退房
购房者承担相应义务
“特别要引起注意的是，‘无理由退房’不等同于‘无条件退款’ 。”
在楼建波看来，除商家事先承诺、事后反悔外，“无理由退房”难的最主要原因就是买卖双方在签订无理由退房协议时，卖方未说明买方可能存在的相应义务，买方对此也可能没有在意。
在黑龙江绥化市民李先生提供的无理由退房协议上，《法治日报》采访人员注意到，根据协议规定，在办理入住手续前的任何时间，李先生都享有无理由退房的权利，而若想行使无理由退房的权利，除自己不存在违约行为、按揭申请资料须经银行审核通过外，还需要再从退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。
这些让李先生很不理解：当时签协议的时候，工作人员并没有多作介绍，自己也没细看，并且签完后原件就一直放在售楼处，而当初说好的无理由退房，为什么现在会多出来这么多条件？