求实—为物权说法论道|以物业服务不到位拒缴物业费，企图赶走物业公司得不偿失

近几年来，全国各地小区具有较多的业主以物业公司不作为、服务不到位、不是业主聘请过来的，物业公司侵占业主公共收益、拒绝业主车辆进入小区等名目纷纷拒缴物业费。企图以拒缴物业费的形式逼迫物业公司自动离场，那么此行为是否可行？是否能受到法律保护？是否能达到业主理想的效果？

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【求实—为物权说法论道|以物业服务不到位拒缴物业费，企图赶走物业公司得不偿失】答案则是否定的，此行为不但不能让物业公司自动离场，反而会加重小区生活质量不断下降，让小区生活秩序陷入恶性循环状态之中，原物业公司则不会受到较大损失。

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一、物业公司是怎么进来的，是否具有合法性，对业主有没有约束力
2001年住建部《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售应当落实物业管理方案。国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。由此可以说明，前期物业公司是经国家法规许可进来的，建设单位与前期物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主是具有法律效力的。其前期物业服务合同期限至业主委员会成立时终止，改由由业委会续订《物业服务合同》。即将于2021年开始实施的《民法典》又规定了业主大会成立后，业委会没有对原有物业公司辞退又未续签物业服务合同，但原有物业继续服务的，原物业服务合同继续有效。

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二、物业公司服务不到位、或不作为能否作为拒缴物业费的依据
《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均规定，按时交纳物业服务费用是业主应该履行的基本义务，以物业公司服务不达标、物业不作为为借口拒缴物业服务费是得不到法律（法庭）保护的。如果属于恶意拖欠物业费，可能就会承担额外的违约金惩罚。从全国物业公司将业主欠费起诉到法庭上的审理结果来看，基本无一例是业主胜诉的。
至于业主在庭审中反映物业服务不作为、服务不到位的情况，如果是一般性的瑕疵法院会要求物业公司整改，但不会作为减免物业费的依据，若确有重大瑕疵的证据，法院则可以酌情判决少缴部分物业费，驳回物业公司追缴欠缴物业费违约金的请求。即使欠缴物业服务费超过二年、三年，只要物业公司一直持续服务，法院一般情况下还是支持物业公司的诉讼。

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对于那些未入住的空置房如何交纳物业费的问题，新的《民法典》第九百四十四条也作了规定， “物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费” 。如果业主确实尚未或没有近期装修的准备，可以事先与物业公司主动协商，能否减收部分物业费，山东省好像出台了一个规定，长期未装修使用的可以仅交60%的服务费。

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三、什么样的情况下可以拒缴物业服务费
根据即将实施的《民法典》第九百四十九条规定，只有明确通知原物业公司服务合同终止的，原物业服务公司应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其它指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用管理状况。原物业公司违反这些规定，在通知终止日期后的物业服务费，业主可以拒交，原物业公司给业主造成损失的，还应当赔偿损失。
其次，物业服务合同以外的收费项目，业主可以拒缴。
另外，如果物业公司的服务具有较大的瑕疵，可以以业主委员会的名义向物业公司下达通知，要求其整改，整改到位之前的物业费，停止或减免缴纳。

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四、业主拒缴物业费不但达不到目的还将得不偿失，只有依法召开业主大会选举成立业主委员会才是正道。
故意欠缴物业费的业主，将无缘参加首次业主大会筹备组，无资格列为业主委员会成员候选人。
如果广大业主真的希望取消前期物业公司的服务合同，就应通过合法渠道，依法申请召开业主大会，选举成立业主委员会，由业主大会讨论通过小区物业管理方式和新的物业管理人，明确通知与原有物业公司解除服务合同，才能达到解除前期物业公司继续服务的目的。经通知解除服务合同，前期物业公司不愿离开的，业主则可以拒绝缴纳物业服务费。逾期不离场的，房管局可对其每日处罚1万元。分页标题
2020年10月14日

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