智讯财经|打新不停，二手遇冷！深圳“金九”冰火两重天，“银十”后半场成色几何

智讯财经作者 | 姜岫发自深圳
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金九银十是房地产市场的传统旺季。
在国庆假期开启之前，多个重点城市再次出台楼市调控收紧政策。
据不完全统计，目前已出台收紧楼市调控的城市有8个，分别为深圳、南京、杭州、宁波、沈阳、常州、成都和唐山。
在诸多城市出台如此密集的调控政策叠加此前市场高度关注的房企负债“三条红线” ，今年的金九银十是否还在？
以深圳为例，相较以往，今年深圳楼市的金九银十冰火两重天，市场冷热不均，出现严重的分化现象。
715新政的威力还在持续， 9月调控又再升级，意对二手市场进一步严加监控，市场分化持续，买卖双方展开“拉锯战” ，市场观望情绪浓厚。
打新氛围热烈，二手市场则趋于冷清，金九成色不足，悄然登台的银十意在冲高，但并非每个项目现场都是人头攒动，门可罗雀依稀有之。
穿梭于各项目营销中心的打新一族成了银十的别样风景，而接下来深圳楼市会有怎样动作、市场又将如何表现，则成为市场高度关注的焦点。
刚需紧俏改善尴尬，新房成交创新高

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10月3日，临近午时，龙华某盘场外排队等待进场的人依稀犹多。
“由于10月2日开盘人太多，导致现场水泄不通，所以不得不封盘，今天重新开盘。 ”场外一隅，半蹲在地上作假寐状晌息的中介小吴说道。

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小吴透露，因政策调控影响，再加上自己才毕业入行不久，数月未成一单的他想趁着十一黄金周多几组带看，运气好说不准就成了一单。
说话间隙，和小吴约好看房的李女士行色匆匆到达现场，告诉小吴自己刚去宝安沙井看了一下项目，感觉都还不错，就是要稍等一段时间才开。
买婚房，总价600万左右，最好有投资潜力，李女士称自己对于房子的要求不高。
“房子是刚需品，不说多好，但要有，这样心头才踏实。 ”朋友推荐说这个项目符合自己的心理价位，所以就来了解一下。

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和李女士一样，现工作且租住在南山的马可表示自己近期也在忙于看婚房。
“最近市场上不少项目开盘，但是摇了几个都是乘兴而去失望而归。 ”9月已经陪跑光明三项目的马可表示，已经把国庆假期安排满当，多看新盘。
相比于之前的“挤牙膏”节奏，赶在金九银十，房企纷纷加大推售力度。因一二手房价格倒挂明显，部分热门片区的新房成为置业者的关注重点。
机构数据统计， 8月最后一周，深圳宝安、龙华、龙岗等区7盘入市，总推售房源超5700套，大有为金九暖场之势。
数据显示， 9月深圳共有16个住宅项目入市，供货6908套，占比1-8月新房总供应的16.8%；
新房成交4871套，为2020年开年以来新房成交月度新高，同时创下“金九”期间楼市成交量7年来新高。

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数据来源：深圳房地产信息网
因总价基本在500万左右，加上区域具有发展潜力，紧俏的光明开三盘，三盘均“日光” ，掀起市场一番热浪。
一业内人士指出，项目热销背后主要原因在于， 715新政后，无房优先的选房规则对于刚需群体的利好，从而使得市场打新率、项目中签率提升。分页标题
如9月推出的位于南山西丽、光明区光明街道等项目均采用“无房优先”认筹规则，位于光明凤凰城片区的一刚需网红盘创下“深圳首个卖给无房刚需的项目”记录。
新房市场向刚需倾向明显，刚需大部队的春天已然到来。
不过值得注意的是，由于新房持续高供应，选择多起来的刚需出手也“挑三拣四”了起来， 9月23日南山某刚改项目开盘创下深圳线下最长选房时间， 9月26日开盘的宝安尖岗山某改善项目开盘去化仅6成。
新盘去化存在明显冷热不均、西部热度高于东部现象，刚需市场供不应求，改善去化略显尴尬。
戴德梁行指出，除去价格、学位、地铁等重要因素，新政的提出令房票变得更加珍贵，那些性价比高、存在较大价差的楼盘成为“打新”的主要目标。
就新盘去化两极化现象，知名财经评论员刘晓博表示，新盘分化是必然的，跟价格倒挂有关。价格倒挂比较少的盘，即便是中签率不高，还是会有相当一批中签者放弃购买，因为他们觉得赚的少。未来市场分化会加剧。
二手金九成交腰斩，买卖双方博弈升级
窥一斑也未必知全貌，金九银十项目扎堆供应，新房成交顺势上涨，市场情绪高涨，不过新房之外，二手房市场的观望情绪则渐浓郁，买卖双方暗地角力。

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数据显示， 9月全市成交二手住宅8820套，环比减少22.1% ，继6-8月连续3个月成交破万套后， 9月深圳二手房成交量迎来腰斩。

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数据来源：深圳房地产信息网
现在福田一中介门店工作的翟曜指出，往年金九银十，恰恰是店内最忙时节，一天会带看好几组客户，成交量也是平时的2-3倍，今年是他入职近5年来遇见不多的瓶颈时期。
“受715新政和后续政策调控升级影响，客户的看房意愿明显减弱，加上最近市场新盘供应也多，二手成交更难，好在租赁业务有几单。 ”翟曜称。
多名一线中介人员也向智讯财经反映，从近期二手带看量、挂牌价、网签量、成交量等指标来看，二手房市场氛围趋冷是不争事实。
“房东惜售情绪加强，买家不像以前那般爽快入市，投资客犹豫要不要出手或者转战他处。 ”
一长期跟踪观察深圳二手房市场人士表示，因715新政将楼市准入门槛提高，加之不断推售的新盘令购房者将视线主要聚集在新房市场，故而9月二手住宅成交量下降，不过二手房市场价格依然坚挺，大家的观望情绪也更加浓厚。
诸葛找房数据显示， 9月深圳二手房挂牌均价74679元/㎡，环比上涨3.53% 。
“7-9月，深圳二手房市场价格一直保持上涨趋势。 ”南山区的一位崔姓业主及其周边朋友均选择了将自持的房子出让价格上浮50-120万。
“由于715新政中，将二手房转让增值税征免年限改为了‘满五唯一’ ，我们都不着急出售房源，房子地段好，周边配套也不差，这段时间还是有不少人来咨询。 ”
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示， 715政策出来以后，上半年涨幅较大的区域，目前价格已趋于稳定，第四季度深圳二手房市场价格整体将保持平稳走势，但是不同区域还是会有一些不同的变化。
“二手房市场目前是僵持期，卖方期望值仍然高，但买方不买单。到四季度、明年一季度会进一步降温，明年全年二手房市场都会比较冷，甚至会持续到2022年末。 ”知名财经评论员刘晓博进一步透露。分页标题
房企金九表现欠佳，银十发力冲刺业绩
在9月30日克尔瑞数据发布的报告中，提到9月百强房企的销售增长略显乏力，前三季度销售目标完成率不足65%的房企将近三成。
面对充满不确定性的第四季度，银十开局房企纷纷蓄势待发。
据深圳本地媒体披露， 10月预计有22个住宅项目推新，相较9月，出货节奏明显加快。
同时为了加速去化，部分项目在国庆期间做起了让利促销，打新潮、打折潮，一场没有硝烟的战争一触即发。
龙华某项目，之前开盘均价55000元/㎡，国庆期间优惠至50000元/㎡。宝安沙井某公寓项目8.6折，龙华中心某住宅项目9.5折，龙岗某住宅项目3万抵9万……

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“因为价格便宜了，这几天看房的客户较平时多了近一半。 ”宝安某项目置业顾问蔡婕告诉智讯财经。
龙华某中介门店的阿曼也表示，尽管不少客户出游或者回家，但近几日其也约出来了7组客户看新盘，平时一天大概有一组。

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“最近新盘供应不少，不过多在光明、龙华，南山有一个，但没赶上。 ”因为9月没能成功上车，原本打算在南山购房的袁先生，将假期行程都安排在了打新上。
目前，已经看了西丽、白石洲、华侨城等区新盘都不是很满意的他，在中介的推荐下，准备去宝安看看有无漏可捡。
和袁先生一样，李力这几日也忙于奔波于各项目间，尽管部分项目优惠不小，但李力认为， “要是真好的话，开盘的话就被抢光了，多多少少还是有瑕疵。 ”不愿将就的李力表示可以再多等等。
李力的想法不无道理，根据深圳市住房和建设局9月30日所发布的文件可知，截止2020年年底，深圳市计划入市住宅房源26909套，总预售面积247.67万㎡，可以供其慢慢挑选。

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贝壳研究院高级分析师潘浩表示，由于9月不少带看未于当月转化成交，再加之国庆期间不少房企推出优惠活动，十一黄金周或会出现一波新房成交小高峰，这将支撑今年房地产市场的银十。
谈到国庆期间新房是否会出现成交小高峰这个问题，刘晓博认为， “只要有足够新盘上市，成交高峰必然会出现。现在挤压了一批盘，特区纪念大会之后会被要求以更快速度上市，因为四季度有冲量需求。 ”
9月14日，深圳市土地房产交易中心发布公告，将于10月13日下午3点出让4宗居住用地。值得关注的是，这4宗宅地都是“双限”地。
“双限”即限地价、限房价，前者为房企给项目盈利和周转都带来了不少压力,后者则因价格可控令购房者躁动、欣喜。
融资环境收紧叠加政策不断调控升级背景下，为冲刺业绩，押宝银十的房企将会取得怎样成绩？接下来深圳楼市又将如何走向？将留给时间去检验。

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