星叔谈房|再过20年中国房地产会怎样？以下来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选以上来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选

_本文原题：再过20年中国房地产会怎样？

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我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他*** ，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
以下来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选提问：未来20年来看哪些城市买房潜力最好，您都看好哪些城市，投资只能买一二线城市吗？
回答：未来强者恒强，马太效应依旧。
从头部效应和绝对收益的角度来看，
确定性的高收益，稳定性都是重中之重，加上人口强劲，一线仍然是首选。
而未来一线城市中心区的房产价值变化幅度与外围新区幅度相比，外围新区可塑性也是比较强的。
如果资金量少，可以尝试二线。个别二线城市的雪坡更长，会有更大相对涨幅。
但城市太多，不太好押，弯道超车除了实力，也要几分运气。
目前相对较好的是杭州、武汉、长沙、重庆、成都、沈阳、南京、西安、郑州等
买房我一直推荐一线城市优先、二线其次，放弃三四线。
过去那么多年走势已经证明如此。
位置决定价值，人的价值也是这样，所以个人需要到更好的城市去生活，才能创造更多的价值。
人往高处走，水往低处流，一线城市的人赶也赶不走，县城的人因为不好赚钱，留也留不住。
房价涨跌最直接的原因，就是取决于人口的流入与流出，也是经济常提到的的“供求关系决定价格” ，还有“边际价格决定整体价格”理论。
但对投资者来说，买房是持有一个城市的股份，赚取所在城市经济增长的红利，必定是应该买那个潜力最好的，要考虑“机会成本”和效率优先原则。
一线城市的房价，大方向看20年内只涨不跌，资产放在一线城市，相当于坐上了飞机。放在二线城市，那是坐上了高铁。三四线是绿皮火车，不但走得慢，还有可能被淘汰。
提问：星叔，广东省河源市江东新区是否适合投资？2021年通高铁。
回答：广东河源主要城市能级太低，存在感不强，一条高铁拉不起来一个城市的房价，核心还是人口和产业，而且本省优质城市太多，资金不傻，会流向热度和能级更高的城市，比如深圳广州东莞佛山，投资来说，这些城市确定性更大，回报率更高。
说说三四线城市未来走势：
1 ，三四线城市的这一轮暴涨，更多是棚改和旧城改造带来的。
用大拆大建来去三四线城市的库存，短期只会制造房价暴涨，长期则因为缺乏实体的支撑，只会制造出一大批没有流动价值的不动产。
被拆迁的人来接现在的库存，未来谁接他们的盘？
2 ，虽然同属非理性上涨，但一二线城市的安全边际要高过三四线城市。
我国正在进入强省会时代，一二线城市对于资源的吸纳能力更胜于以往，大的趋势不仅是人口在向一二线城市流出，资金也在向一二线城市转移，一二线城市未来经济的基本面要远远强过三四线城市。
3 ，一二线越调越坚挺，限制了网签，却限制不住真实需求；控制了指导价，却控制不了市场上的真实定价。
三四线越涨越心虚，从根本上看，就是这一轮上涨，没有任何实体的支撑，纯属泡沫狂欢，埋下隐患。
广东投资价值高的版块详见内部分享
提问：星叔你好，我家里是做生意的，年底可能需要大笔资金流转，打算卖掉一套房缓解压力，有没有什么方法能快点卖掉？
回答：如何快速卖掉二手房，毋庸置疑，最好的方法是降价。
然而，以侵蚀利润来换取流动性，显然，这并不是房东最想要的结果。分页标题
建议要先了解一下二手房的成交法则。
绝大多数二手房都是通过中介公司来完成，所以中介这个环节很重要。
中介卖房，同小区批次房源无论是卖掉哪套二手房，总价相差不大，最终拿到的中介费佣金是差不多的。
中介为了促进成交，一般会给客户推荐一个小区里，价格最低的那套（因为更容易成交）。
如果你不是价格最低的那套，曝光度就会降低，房子就不容易卖出。
这个时候你要做的是，去周边所有二手房门店，叫出店长和店员，告诉他们，卖掉我的房子，有额外佣金。
中介有了额外的佣金动力，自然会大力帮你推荐房源，曝光度增加，房子卖的更快。
房子总价降2万，一般对于买房者来说没什么概念和特别有货，但对于中介来说，诱惑力就大很多。
在提高佣金，增加中介带看积极性的同时，也要提高中介带看的便利程度。
如果有客户要看房，房屋内一定要处于空置状态，不要有租客，不要贪图那点租金收益。
里面有居住者，买房者体验感差，看房也不方便。
总之，所做的一切本着这几点：
增加曝光度（增加中介带看积极性）；
增加看房便利性；
加深客户印象；
提问：星叔好，坐标西安，手上目前准备出其他城市一套房90-100w 。
表弟，去年拿澳洲绿卡。目前在国内，暂无工作，资金50w左右，可以落户其他城市，因为资金限制，目前城市选择成都和珠海（因为表弟暂无工作，没有办法按时偿还贷款，没办法进一线城市）。考虑一起投资房子，资金能更大利用。应该如何让手里的这些资源有更好的升值空间。想听听您的建议。选哪个城市那些盘更适合我们手里的资金。
还有您说房产市场还有15年左右的红利期，但是红利期过后呢？
回答：合伙买房理论上的风险很大，但关键在于找对人，人品可控的话，那些问题就不会发生。
合伙买房原则：
1、不到手的钱不能用。
2、了解合伙人的资金组成情况。
3、确定合伙前，必须把合伙细节聊清楚（合作模式，金融属性等）。
4、必须签完协议再买房。
5、签买房合同签前必须确定股东的房款已经到账。
如今房地产依旧是相对较好的投资渠道，但地产后半场，过去是普涨，如今是选涨。
未来房地产成长空间和速度、利润都在多重受限，未来房地产不是所有楼盘都有投资价值。
未来值得投资的只有20%的城市， 20%的楼盘和20%的房企。
楼市分化已经是必然，房地产投资， “谈价格不如谈价值，谈房市不如谈城市”！
成都和珠海相比，投资更倾向于成都，但成都限购严格，具体看你们有没有房票。
珠海如果不自住就别买了，珠海人口不到200万，周边竞争者太多，深圳广州东莞佛山，每一个都比他强。
成都非常好，如果能解决限购的话，考虑下大源，天府新城这两个板块，买限价新房。
提问：坐标哈尔滨,毕业三年,今年回哈尔滨,首套刚需,买了想投资也是用来自住。哈尔滨经过17年大涨, 18年持续上涨,购房资金有限,只能考虑入手二手房。可是哈尔滨政府发布的老旧小区物业改造等政策, 二手房的挂牌价大幅增高，以下几个问题想征询您的建议:
1.您预计哈尔滨的房价什么时候止涨下跌?
2.因工作原因考虑1号地铁沿线的二手房,最近看了学府地铁附近的地矿花园小区93年楼,均价已涨到1万多,入手是否合适,不求后期增值多少保值即可,后期改善住房时好出手
3.群力新区真心买不起,松北涨幅不小而且工作不方便就不考虑了, 道外滨江您有推荐的小区么?
回答：哈尔滨楼市,只是东北地区,几个大城市的缩影。
按当前经济环境与政策环境,全国多数地区的楼市,将陆续进入下行通道。分页标题
哈尔滨房价主要是2017年以来上涨的,调控之后,市场仍在上涨,但势头放缓了。估计还能继续小涨几个月。近两年大概率盘整。
老旧小物业改造,这只是影响房价的地方小政策,效应持续时间不会很长。
首套刚需,当前就应尽快买入。
中心区的老破小，自住舒适度差, 升值性弱。不建议买地矿花园小区93年楼。道外滨江较贵,不用考虑了。
在预算不变的情况下,可以沿一号线,向外围走几站路,建议在医大二院站周边，
【星叔谈房|再过20年中国房地产会怎样？以下来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选以上来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选】寻找次新房,如果预算不够,宁可缩小户型面积!
提问:我在纠结,是否在拿到产证后,套现上海前滩小两房,赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。
回答：你这种操作思维,是比较注重眼前获利,想要收割掉,才安心。
如果按我的推测,如果你买房被套住了,那也就不想着卖了。
这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式!牛股拿不住!
是否卖前滩、换成市中心,要看你想持有多久? 不同区位的房子的升值性强弱不一。
前滩,作为新兴商务生活综合区,长线看升值性会跑赢上海大势,而且还会超过传统市中心的多数房子。
如果只是考虑长线升值性,那就没有必要折腾了，安心持有即可。
如果觉得此房总值偏小,手中有几百万甚至更多的余钱,且没有房票了，为了让房票发挥最大价值,那是可以考虑卖出的,拿到产证后卖,然后换成高总价的房子。
另外,你是否觉得短线看前滩价格可能高估了?
由于新盘频出,人气炒得很旺,前滩的市场价,比如二手房价,确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。
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