民生宏观|全球城市房价真实排行榜:中国几乎全球最高?


_本文原题:全球城市房价真实排行榜:中国几乎全球最高?
文/朱振鑫 如是金融研究院执行院长、首席研究官
杨芹芹 如是金融研究院高级研究员
本集摘要
1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡 , 如果剔除建筑和使用面积的差别 , 京沪深房价排全球第2-4位 , 仅次于香港 。
2、京沪深中心城区的房价收入比超过40倍 , 家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅 , 买房负担极重 , 修正前仅次于香港 , 修正后全球最高 。
3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比全球最高 , 远超过国际通行临界点25 , 要么是房价高估 , 要么是租金低估 。
4、全球大部分核心城市都面临高房价的难题 , 尤其是香港 , 比内地的房价高的多 。 不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理 , 即便有高估 , 也不一定会崩溃 , 至少短期不会 。
5、我们用1000万可以买什么样的房子对各城市进行了对比 , 京沪深买房用来居住的性价比几乎是全球最低的 。
从全球来看 , 中国的房价到底有没有泡沫?这是一个难以回答的问题 。 国际对比是一个很好的参考 , 但直接拿中国和国外房价对比非常危险 , 因为中国的房价太不一样 。
一是计价基础不一样 。 中国的“房产”和“地产”其实是分离的 。 土地为国家所有 , 住户只有土地使用权 , 普通住宅产权为70年 , 期满可以自动续期 , 商住两用房屋产权多为50年 , 需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期;而国外多为永久产权 , 如美国采用私有财产制 , 房屋的买卖包括土地 , 产权是永久的 。 这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值 , 而国外的房价中完全包含了土地的产权价值 。
二是数据质量不一样 。 国内的数据主要有两个来源 , 一个是统计局 , 另一个是中国指数研究院 。 两个数据质量都不高 , 尤其是统计局的 。 一方面统计局只公布指数 , 没有高频的绝对价格 。 另一方面数据严重失真 。 统计局数据来自住建部门的网签价 , 而为了合理避税 , 大城市普遍存在阴阳合同 , 网签价基本都大幅低于实际成交价 。 举个例子 , 假设北京一套房子实际成交800万 , 但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价 。 按照统计局的数据 , 北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右 , 而实际均价早已经五万以上 。 拿着这种房价去对比分析 , 结论必然跑偏 。
三是统计口径不一样 。 全球房价缺少一个统一的官方数据 , 各国房价统计机构不同、数据来源不同 , 样本口径也不同 , 不适合直接比较 。 国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价 , 样本城市相对较多 , 包含了各种商品房类型;而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市 , 而且还只统计独栋和联排别墅 。 别说各国之间没法直接对比 , 甚至是一国内部直接比较都不完全准确 。
四是面积算法不一样 。 国内房屋计算的是建筑面积 , 既包括住房使用面积、墙体占用面积 , 也包括了公摊面积 , 楼道、阳台等都计入其中 。 大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积 。 如香港采用的是实用面积 , 等于建筑面积去除公摊面积的部分 。 而美国、英国等使用是使用面积 , 等于实用面积减去墙体占用面积 , 也就是真正能够使用的住宅面积 。
三种面积之间的关系是建筑面积>实用面积>使用面积 , 实用面积和使用面积相差较小 , 建筑面积与使用面积存有较大差异 , 需要用得房率进行换算 , 也就是实际居住面积和建筑面积之比 。 一般来说 , 塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70% , 多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75% , 也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平 。 中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价 , 这至少要比原有的房价数据高出30% 。分页标题
五是持有成本不一样 。 国内现行的房地产税费主要体现在交易环节 , 多为一次性成本 , 只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的 , 但房产税目前只有在上海和重庆进行试点 , 还未全面推出 。 也就是说如果不交易 , 中国房屋持有几乎无成本 。 而国外税费主要在持有环节 , 持有成本较高 , 德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等很多国家和地区都有房产税 , 需要在持有期间缴纳 。 比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费 , 而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费 , 折合人民币年均持有成本13.47万元 , 持有成本明显高于国内 , 这部分成本其实也算是隐性的“房价” 。
六是区域结构不一样 。 中国是后发国家 , 城镇化率还不到60% , 区域发展极不均衡 , 城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大 , 如同为省会城市 , 杭州均价超过6万 , 乌鲁木齐均价在6千左右 , 相差有十倍 。 国外虽然也有区域和城乡差距 , 但发达国家城镇化率基本都在70%以上 , 不像国内分化这么严重 。 这导致一个问题 , 如果比较整体房价 , 中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低 , 掩饰大城市的高房价 , 和实际情况不符 。
七是计价单位不一样 。 各国采用的房屋面积度量单位千差万别 , 国内是平方米 , 美国和英国是平方英尺 , 日本和韩国是坪 , 都需要经过一定的换算 , 无法直接比较 。 三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米 , 1坪约等于3.31平方米 。
既然数据不一样 , 那直接对比很容易产生系统性偏差 。 为了对比的准确性 , 我们综合考虑各种因素 , 确定以下几个数据处理的原则:一是以发展程度近似的代表性城市进行对比 , 避免整个国家对比的不准确性;二是以市场数据为准 , 避免外部干预带来的数据失真;三是以同一跨国统计机构为准 , 避免统计口径的不同;四是宏观的数据维度和微观的案例维度相结合 , 尽可能的反映房价的真实情况;五是绝对水平和相对水平相结合 , 剔除发展水平差异带来的房价差异 。
接下来 , 我们就从这几个原则出发 , 分布从宏观和微观两个视角来对比一下中国和其他国家的房价 。

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宏观视角对比:几乎是全球最高
宏观层面上 , 我们选取Numbeo的数据 , 这是目前世界上最大的在线协作数据库网站 , 通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新 , 便于进行数据比较 。 为提高可比性 , 我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本 , 具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市 , 自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平 。
绝对房价:修正后仅次于香港 。
我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比 , 可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅 , 但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距 。 根据Numbeo最新2月份核心城市中心城区的房价数据 , 香港以29147美元/平方米遥遥领先 , 紧随其后的是伦敦和新加坡 , 分别为17532美元/平方米、16473美元/平方米 , 北京、上海、深圳分别以15292美元/平方米、14221美元/平方米、13349美元/平方米的价格位居第四、第五、第七 , 排名十分靠前 , 北京、上海中心城区房价已超过纽约 , 深圳超过旧金山、巴黎、东京等国际一线大城市 。
由此可见 , 中国内地一线城市京沪深房价位居前十 , 在全球处于领先地位 , 比肩纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市 , 但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比 , 仍存在一定的差距 , 京沪深中心城区房价约为香港的一半 。分页标题

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资料来源:Numbeo、如是金融研究院 单位:美元/平方米
但是考虑到中国内地常用的为建筑面积 , 核心城市多为带电梯住宅 , 选用70%的得房率 , 进行折算后可以发现 , 北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为21846美元/平方米、20315美元/平方米和19069美元/平方米 , 已经超过伦敦和新加坡 , 仅次于香港 , 且与香港差距进一步缩小 。

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资料来源:Numbeo、如是金融研究院 单位:美元/平方米
再来看一下非中心城区:20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显 , 部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半 , 但非中心城区总体排名几乎无变化 , 仅有个别城市调换顺序 。 根据Numbeo网站最新2月份核心城市非中心城区的房价数据 , 北京、上海、深圳分别为7483美元/平方米、7213美元/平方米、7145美元/平方米 , 约为中心城区的一半 , 位居第六、第七、第八 , 排名依然靠前 , 但相对中心城区排名有所后移 。

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资料来源:Numbeo、如是金融研究院 单位:美元/平方米
非中心城区也按照70%的得房率进行折算后 , 北京、上海和深圳非中心城区房价分别为10691美元/平方米、10304美元/平方米和10208美元/平方米 , 仅次于香港 , 成功超过旧金山、伦敦、巴黎和新加坡等国际大都市 。

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资料来源:Numbeo、如是金融研究院 单位:美元/平方米
相对房价:全球最高 , 没有之一 。
第一个指标是房价收入比:修正前仅次于香港 , 修正后全球最高 。 一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度 , 比如京沪深中心城区的房价收入比超过40倍 , 意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。 Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值 , 公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值 , 公寓中位数为90平方米 , 假设50%为女性劳动力 , 净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资 , 在最新2月份核心城市中心城区的房价收入比数据中 , 香港以49.13排名第一 , 北京、上海、深圳的房价收入比分别以46.65、42.60、42.55位居第二、第三、第四 , 遥遥领先其他城市 。
注意 , 这还没有按得房率折算 , 如果用折算修正后的房价去计算房价收入比 , 那京沪深更是高的惊人 , 分别达到66.64、60.86和60.79 , 远远超过香港 , 成为全球买房负担最高的城市 。

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【民生宏观|全球城市房价真实排行榜:中国几乎全球最高?】资料来源:Numbeo、如是金融研究院

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资料来源:Numbeo、如是金融研究院
第二个指标是房价租金比:全球最高 。 从直观上说 , 每平方米的房价与年租金之比 , 度量房屋出租取得的投资回报情况 , 可用于判断是买房还是租房划算 。 再进一步说 , 租金更能反映实际的居住需求 , 房价如果相比租金高出很多 , 那意味着房价存在投机炒作的金融成分 , 可以理解为存在泡沫 。
京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列 , 租房的性价比要高得多 。 Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米 , 三卧室公寓有110平方米 , 未考虑税收或维护费用 。 在最新2月核心城市房价租金比数据中 , 深圳、北京、广州、上海中心城区的房价租金比分别以81.82、64.85、63.27、58.07位居前四 , 非中心城区也是如此 , 占据前四位 。 国际通行的临界点是25 , 超过临界值表明该区域房产投资价值变小 , 租房比买房更加经济 。 如前所述 , 租房的都是实际居住需求 , 买房的有些是投机需求 , 房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求 , 有一定的泡沫 。分页标题

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资料来源:Numbeo、如是金融研究院

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资料来源:Numbeo、如是金融研究院

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微观视角对比:1000万在各国核心区能买什么房子?
宏观上的数据更全面 , 但可能也意味着更多的误差 。 我们可以再从微观层面进行一些感性的对比 , 有时反而更贴近现实 。 微观对比无非两种思路:一种是同样的地段和房子对比房价 , 另一种是同样的价格去对比房子 。 我们把这两种方法结合一下 , 从购房者角度出发 , 假定现在手头上有1000万左右的预算 , 投资地点限定在全球各大城市最核心的金融区 , 然后去寻找可以买到的房子进行自下而上的对比 , 由此也可以对全球各地的房价有个直观的感性认识 。
1、香港:中环汇贤居 总价991万 2卧 实用面积41平方米
香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅 , 楼龄12年 , 底层西向 , 建筑面积615尺(合57平方米) , 实用面积仅为443尺(合41平方米) , 实用率72% , 总价1150万港元(合991万人民币) , 单价高达24万/平方米 , 全球排名靠前 。 但整体配套较为齐备:一是交通设施便利 , 距离最近的地铁站西营盘500米左右 , 步行到国际金融中心15分钟 , 共有多条巴士路线经过 , 不到半小时就可到铜锣湾 。 二是教育资源丰富 , 附近共有17所小学 , 距离香港大学1公里左右 。 三是生活配套完善 , 附近有卜公花园、上环体育场、西营盘邮政局儿童游乐场等设施 , 可供休闲娱乐 。

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图片来源:中原地产
2、伦敦:伦敦金融城Park Vista Tower公寓 总价925万 2卧2浴 80平方米
伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓 ,2017年8月份竣工 , 装修简洁舒适 , 位于14层 , 中高层 , 视野良好 , 可俯瞰伦敦壮观景色 , 室内面积80平方米 , 总价100万英镑(约925万人民币) , 单价为11.56万/平方米 。 Park Vista Tower公寓交通便利 , 处于伦敦中心城区 , 步行5分钟可至Wapping Station , 有前往金融城和金丝雀码头的便利交通路线 , 约15分钟车程 。 Wapping区内教育资源丰富 , 有16所幼儿园及托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和皇家玛丽学院和伦敦城市大学两所大学 。

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图片来源:欧洲购房网
3、新加坡:金融中心滨海湾嘉御苑 总价1009万 3卧2卫 112.6平方米
新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓 , 2018年1月份竣工的新房 , 精装修 , 房屋面积112.6平方米 , 总价211万新币(约1009万人民币) , 单价为8.96万/平方米 。 嘉御苑公寓交通便捷 , 处于中心核心区域的第3邮区 , 开车5分钟即能到达乌节路购物区 , 步行10分钟到红山地铁站(Redhill) , 四站地铁可抵达中央商务区CBD , 附近有伊丽莎白医院 , 项目周边设施便利完善 , 从公园可步行至滨海湾花园 。 教育资源丰富 , 有亚历山大小学、女皇镇小学、颜永成小学、克信女中、红山中学等多所中小学和新加坡国立大学、新加坡理工学院 , 新加坡管理大学等高校 。

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图片来源:链家
4、上海:陆家嘴附近世茂滨江花园 总价950万 1室2厅 85.07平方米 分页标题
陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅 , 2009年建成 , 精装修 , 满五不唯一 , 建筑面积85.07平方米 , 总价950万 , 单价为11.17万/平方米 。 世茂滨江花园位于内环核心区域 , 有四条地铁和四条公交线路通过 , 其中距离最近的9号线商城路1000米左右 , 一站地铁可至陆家嘴金融中心 , 附近2公里范围内有大型三级甲等综合性医院上海市东方医院 。 教育资源优质 , 有浦东新区明珠小学、浦明师范附属小学等重点小学 。 生活娱乐配套完善 , 距离上海第一八佰伴商圈不到1000米 。

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图片来源:链家
5、北京:金融街晶华小区 总价1000万 1居室 78.24平方米
金融街西城晶华小区精装修一居室 , 2008年建成 , 满二不唯一 , 建筑面积78.24平方米 , 总价1000万 , 单价为12.78万/平方米 。 晶华小区位于二环内 , 距离金融街不到800米 , 小区西门就是公交站 , 有三条公交路线经过 , 往西有地铁2号线阜成门站 , 往东有地铁4号线西四站和灵境胡同 , 均不超过1000米 。 周边教育资源丰富 , 有实验二小幼儿园(知名幼儿园)、北师大附中(北京市首批重点中学)、北京八中(北京市示范重点中学)、中央音乐学院(中国最高等音乐学院)等重点学校 。 周边配套齐全 , 医疗条件良好 , 距离北京大学人民医院(白塔寺院区)500左右、北京协和医院西院1000米左右 。 生活娱乐便利 , 小区西侧距离金融街购物广场约800米 , 到西单商场约1500米 。

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图片来源:链家
6、纽约:曼哈顿下城区FLATIRON公寓 总价920万 1居室 66平方米
纽约曼哈顿下城区邻近华尔街的精装修一居室公寓 , 1989年建成 , 总价920万元 , 使用面积66平米 , 单价为13.94万元 。 公寓位于曼哈顿下城区繁华街道 , 转角就是华尔街 , 靠近联合广场公园 , 交通十分便利 , 距离6街地铁和14街地铁F、M、L , 1.2.3号线及14街地铁和9街地铁PATH距离500米左右 , 出行十分方便 。 周围教育资源丰富 , 有纽约排名No. 6、全美排名No. 38的New Explorations Into Science, Tech and Math High School和纽约排名No. 10、全美排名No. 61的New Explorations Into Science, Tech and Math High School及2016年世界排名53的纽约大学 。

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图片来源:北美购房网
7、深圳:福田区雅颂居 总价990万 2室2厅 86.99平方米
深圳福田区CBD附近的雅颂居 , 精装修 , 2室2厅 , 2004年竣工 , 总价990万元 , 建筑面积86.99平方米 , 单价为11.38万元 。 雅颂居位于市民中心附近 , 出行交通便利 , 100米内有三个公交站台 , 多条公交线路经过 , 不到2000米的范围内有9个地铁站点 , 距离最近的岗厦北和市民中心站约500米 。 周边聚集了大量的教育资源 , 小区自带维多利亚双语幼儿园 , 对口的天健小学为深圳市一级重点学校 。

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图片来源:链家
8、巴黎:第二大区复式公寓 总价926万 1卧1浴 83平方米
精装修复式宽敞公寓 , 朝向南面 , 1卧1浴 , 总价926万元 , 套内面积83平方米 , 单价为11.16万元 。 位于巴黎歌剧院为中心的第二大区 , 包括前巴黎证券交易所和多家银行总部 , 位置优越 , 交通便利 , 邻近地铁站 , 步行可达 。 基础设施完善 , 文化氛围浓厚 。

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图片来源:欧洲购房网
9、波士顿:市中心公寓 总价1049万 1卧1浴 83平方米
波士顿市中心建造于2016年的优质公寓 , 1卧1浴 , 总价1049万元 , 室内面积83平方米 , 单价为12.64万元 。 公寓位于市中心Downtown Crossing街区 , 靠近地标性建筑千禧塔和波士顿公园 , 距离波士顿金融区仅数分钟路程 , 最近的公交站和地铁站距离不到100米 , 交通十分便利 。 教育资源丰富 , 包含多所中小学 , 如Adams Elementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等 。

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图片来源:北美购房网
10、东京:新宿区富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓 总价930万 3卧1浴 75平方米
东京新宿区建造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓 , 3卧1浴 , 位于47层 , 视野极佳 , 东京夜景一览无余 , 总价930万元 , 室内面积75平方米 , 单价为12. 4万元 。 公寓坐落于新宿区富久町 , 交通十分便捷 , 有3个车站、3条线路可以搭乘 , 最近的车站是新宿御苑前站 , 步行9分钟即可到达 。 周边设施完善 , 临近超市、保育园、商业设施等 , 生活便利 。

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图片来源:亚洲购房网
结 论
综上 , 对比的结论已经很清晰:
第一 , 从绝对水平来看 , 中国大陆核心城市的房价在全球位居前列 , 仅次于香港、纽约、新加坡 , 如果剔除建筑和使用面积的差别 , 京沪深的房价几乎是最高的 , 仅次于香港 。
第二 , 从相对水平来看 , 中国的核心城市房价在全球是最高的 , 修正后的房价收入比和房价租金比都超过了香港 , 京沪深的购房负担稳居全球前三 。
第三 , 如果房价没法进一步的上涨 , 目前的租金回报是严重偏低的 , 房地产作为一个投资品的属性会越来越弱 。
第四 , 全球大部分核心城市都面临高房价的难题 , 尤其是香港 , 比我们的房价高的多 。 不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理 , 即便有泡沫 , 也不一定会崩溃 , 至少短期不会 。
中国二十年的房地产大牛市结束了吗?
现在到底是不是买房的合适时机?
这里是《管见之楼市人间》 , 我是管清友
在这里 , 我们不见不散