改造|千年老街唤新生经济观察网|记者|

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经济观察网采访人员程璐洋周三，工作日晚上，天色阴沉还飘着不小的阵雨。位于广州市越秀区的北京路步行街却人头攒动，北侧的广东省财政厅门口搭起舞台，闪烁的彩色光束吸引人群来一探究竟。
整条街，有着不输周末的热闹。
“开街大吉” ，晚七点，北京路步行街改造提升开街仪式正式启动。庆祝仪式飘落的片片金纸，宣告着这条有着2000多年历史的步行老街，呼唤着新生。
2018年底，广州北京路步行街和北京王府井(600859,股吧)步行街等11条步行街被商务部确定为全国首批步行街改造提升试点，今年7月，商务部将第一批试点名单中的杭州湖滨路、成都宽窄巷子等5条步行街确认为“全国示范步行街” 。
从2018年底被确定为试点后，广州北京路步行街开始改造提升，为商务部的验收准备着，这次的开街仪式，也是商务部对其验收的过程。
改造
负责此次北京路步行街改造提升的，是广州市商务局、越秀区商务局和北京路文化核心区管委会。
相比新开业的品牌店铺，消费者和商家对改造最直观的感受，在于2019年动工的步行街道升级。
这次改造将主街南扩，串联背街里巷，提升了圣贤里、府学西街、李白巷等后街巷，将步行长度从1.1公里延长到3.5公里，步行范围从0.29平方公里扩大到0.43平方公里，街区布局由1条主街向1条主街+9个辅街群纵深推进。
从街道路面的铺设，到店铺外立面翻新、各店铺统一店招，再到商铺二层天台空间重新利用，改造的工作由政府负责。
同时，依托北京路的特色岭南建筑，这次改造沿主街自北向南，依次打造了省财厅灯光亮化、北段骑楼舞台剧、新大新全国最大的户外裸眼3D展示等光亮节点，用以提升夜间人气。
“阵痛” ，是北京路商家和政府工作人员们提到改造时，重合最多的字眼。
“步行街改造，区市都下了很大的功夫。过程中肯定对商户的生意有影响，但是阵痛之后，相信大家能看到改变” ，越秀区商务局的一位工作人员告诉经济观察报，相比“全国示范步行街”的牌匾，更重要的是“市里和老百姓(603883,股吧)能看到我们的努力和改变，这也是我们今年的重点工作之一。 ”
对于北京路商户而言， “阵痛”之后，他们希望得到的是更年轻的客群，和实在的消费力。
建筑提升后，品牌开始汰换，北京路引进了中国最大NBA旗舰店、Adidas华南区最大旗舰店等50家名店、区域首店及特色店。
高力国际是这次北京路步行街改造提升的合作方之一，从今年6月开始为其提供招商运营服务。
北京路步行街有着近300家商铺，但由于产权问题和改造价值等因素，这次由高力国际改造提升的是二三十家公有产权商铺。
开街时开业的第一批商户为9家，包括B.DUCK KIDS、DEPOT3、“惊喜经济”蛋屋、1626潮研所、喜淘冰及碧桂园千玺机器人餐厅等在内的餐饮、零售品牌。除了步行街上的正式商铺，高力国际还布置了10台10平方米左右的外摆车，准备放置在步行街道中。
“生意最好的一定是奶茶水吧，但我们想要更有广府特色的品牌” ，高力国际中国区董事总经理邓懿君介绍，政府对北京路改造的定位很清楚， “想要年轻、潮流、广府特色。 ”
在踏准时代节奏的同时，保留自身的历史文化特色，这几乎是全中国的步行街改造中的共同需求。
招商并不容易。
高力国际团队有一张评审表，从品牌知名度、主力店/首店/连锁店情况、业态新颖性和文化相关性等方面来打分，以此评审入驻品牌，但传统步行街的改造，相比新建的购物中心，总是有着更多的“历史遗留问题” 。
“你看这些建筑，都是’文物’来的” ，高力国际文旅和消费运营部副董事游健指着街边的商铺说，这些楼历史都很久了，改造一个点可能需要旁边三个点来支撑，否则就会连片倒，施工图也要去找最原始的。类似的情况，对招商工作提出了更高的要求， “为这9个铺聊了近40家品牌，有更厉害的，但他们会谨慎考虑这些因素” 。分页标题
改变还发生在很多地方，在北京路的智慧服务中心，由中国联通(600050,股吧)提供技术支持的北京路商圈大数据监控平台，整合运营商人流数据、银联交易数据和政务数据，通过数字化动态反映业态运行态势和改造提升效果。
平台数据显示，当晚7点左右，有近10万访客在北京路步行街。
需求
作为高力国际文旅和消费运营部副董事，游健所处的团队很能说明一些方向。
高力国际是国际房地产顾问“五大行”之一，在“五大行”传统的咨询、经纪、物业和资管等业务之外，今年6月份，高力国际组建了文旅及消费运营服务团队，并在今年推出文旅及消费一体化招商运营服务。
专门组建的新团队，瞄准的不只是北京路步行街改造。
“传统五大行，是零售团队做这件事。高力也有零售团队，但我们想做的不是一件事” ，高力国际文旅和消费运营部的项目总负责人李君涛表示， “文化运营的重点并不在物业本身，而是文旅产业的活化，是扎根进去后，通过各方面的活动、展示、原创IP开发以及商品化带来流量，有粘性能长期聚人后，在线下就可以消费变现” 。
他举了个例子，成都宽窄巷子原来就是几条街，现在办一些印象派活动，门票卖100块钱还有人排队，这就是通过文旅主题定位的软硬件升级改造，实现商业项目景点化、文化IP商品化的结果，消费者会为文化买单。
目前10人团队的目标，正是物业背后的这门生意。从其服务案例来看，除了北京路步行街，上海的徐家汇(002561,股吧)商圈提升和北外滩城市综合商业策划也在进行。
明年团队人数会增加不少，李君涛预期。
诚意
北京路步行街的北段“老字号一条街” ，入驻有新大新、太平馆、广州酒家(603043,股吧)等18家老字号门店，步行街共聚集了50多家老字号企业。
莲香楼，一家有着130多年历史的广州糕点老字号品牌，在北京路商业区内有3家门店。 “我们老字号希望改造以后，让更多的年轻消费者了解和尝试我们的产品” ，莲香楼负责人告诉经济观察报，虽然改造后的实际效果还有待观望，但其品牌已经通过小份量糕点、减少糖分和爱心形状等活泼糕点造型等改变，努力吸引年轻的消费者。
对这次新入驻的B.DUCK KIDS、DEPOT3和1626潮研所、喜淘冰等餐饮零售新品牌而言，北京路步行街更像一个新机会。
新入驻的9家商户，以快闪店的形式引进，运营6个月：前三个月免租，后三个月按商户营业额收取一定比例的流水扣点。 6个月合作期结束后，如商户有继续长期经营意向，再重新签订租赁合同，按经过第三方机构评估的市场均价1700元/月/平方米收取租金。这个价格，相比北京路的其他私人物业价格，仍算优惠。
“这次北京路是很有诚意的” ，男装品牌DEPOT3的负责人钟小姐直言，如果不是这样特殊的条件，考虑今年的行情是不会来开快闪店的。 “广州需要这样一个热闹的机会，大家一起把生意做起来” ，她看看店内， “刚才来的一对父女是住附近的本地人，就是听说今天开街才来逛逛啊。 ”
和全国所有面临老化问题的步行街一样，如何吸引本地消费者和年轻客群，是北京路最希望解决的问题。
广州，有着深厚商业基础和历史文化的城市，除了北京路步行街外，还有大片的商业老区需要提升。前有“让城市留下记忆，让人们记住乡愁”的万科改造永庆坊项目，现有正在提升改造的北京路步行街。

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开街仪式后的晚十点，一位路过的外卖小哥在北京路口拍照。也许，这正是步行街改造呼唤的新变化。
（责任编辑：张洋 HN080）