这只大象，在武汉跳舞

最近两三个月，武汉的新闻中，出现最多的大概就是“招商引资” 。当一座城市大刀阔斧地往前奔跑，可能我们并不好奇他下一步会做什么，而是有什么是他不会做的。在武汉的发展进程中，总有几家深度参与城市建设的央企，这个名单中可能有一家会高频出现：华润。一个多月前，华润集团董事长王祥明到访武汉时表示，围绕大消费、大健康、能源服务、城市建设与运营、科技与金融等领域，加大在鄂投资力度，助力湖北疫后重振、脱贫攻坚和高质量发展。华润置地、华润燃气、华润电力、华润医药（三九、江中、双鹤等）、华润雪花、华润怡宝、华润五丰等，与我们的生活息息相关。说起来，华润置地是武汉的老朋友，只是一直以来比较低调，也是一家“守正出新，笃定前行”的房企。它是央企在房地产这个赛道中，很敢突破自我的那只“大象” 。在所有人都在跑马圈地的时候，他总能坚持创新。华润置地这些年虽然低调，但是从来不会刻意谦虚，他很坦诚把抱负和用心全都呈现给江城。从2004年初进武汉， 16年间，华润置地在武汉落地的项目不算多。不论是商业类的万象城，还是住宅类的中央公园、橡树湾，都具备强势品牌产品系实力。这两年，华润置地持续立足城市综合投资开发运营商的自身定位，发挥片区开发、片区统筹的模式已经走在行业前面。作为一家大象级企业，还能够跑得这么快，一定有着体系化的迭代。这种秉性，恰好与这几年武汉地产的调性，相辅相成。在楼市细密的逻辑和复杂的趋势里，唯一不变的就是变。各大开发商都深谙其道，但知道和做到，是两回事。不变，何去何从；变，谈何容易？这就要求， “大象”变得快，并且变得稳。01目前，楼市里的主流模式，仍是头部企业主导的“巨无霸”式开发——规模化+高周转。这样的模式持续了很多年，最终形成了城市主流非核心区大盘住宅的开发现状。而那些有实力在核心区留下来的开发商，因为土地稀缺，开发体量比较小，很难有大展拳脚的空间。这种住宅主导的开发模式，因为不能持续为城市带来就业、资源和税收，影响力并没有想象中那么大，反而让这片土地的功能和价值一眼就看到头。华润置地结合这两点，在城市核心区，开发城市综合体，并且展现出极为多元的开发业态。除了传统的地产开发，华润置地也在积极拓展养老、长租等创新业务，同时集团旗下的零售、啤酒、燃气、电力、医药、医疗、地产等业务先后进入武汉，一方面和武汉人的日常生活建立起紧密联系，另一方面也作为综合体运营的产业补充和支撑。无论是在地产企业还是在央企中，华润置地都是很有特色的。如果不是诸多一二线城市，这几年大兴旧改，华润置地的这种模式会显得更加独树一帜。这样做的好处是什么？拥有巨大的明星效应，激活城市活力。无论是建筑外观、空间搭建，还是招商引资和后期运营，华润置地都打造过许多标杆。在很多城市，无论是华润城，还是万象城，一出场就能吸引全城关注，带动聚集效应。更重要的是，有利于华润置地开展精品策略。华润置地选择坚持做精做强的策略，这也使得华润置地拥有了强大的品牌张力和人群号召力。在很多城市，到万象城逛街购物，买了什么吃了什么不是最重要，但这个场景值得发朋友圈打卡。这家“大象” ，骨子里其实是比较典型的香港模式，经历过一轮相对完整的市场周期。在华润置地的成长基因里，一边扩大规模，一边多元发展，但始终保持着敏锐、灵活和迭代。在这样的模式下，华润置地拥有了较高的决策效率，以应对竞争激烈的房地产市场。这也成就了华润置地和城市一起同频发展的能力。02进入武汉的16年里，华润置地先后开发了凤凰城、中央公园、橡树湾、置地公馆、翡翠城、琨瑜府、翡翠中心等住宅项目，很大程度上，华润就是品质生活的代名词，许多华润置地的业主在置换的时候，也会首先去看华润置地的新项目。在台北路，华润置地在武汉的第一座综合体，华润万象城落地，我们看到了这家房企的“另一面” ，华润置地开始火力全开，陆续开发华润·华发梧桐湖国际社区，东西湖的旧改项目二十四城，以及关山片区华润·中城昆仑御，宜昌城市旅游客厅等，参与到武汉及周边的各个区域，落地住宅、商业体、市政配套、老城改造中去，和这座城市一起，完成从楼宇经济到城市配套的转型。华润置地的这些项目作为城市内，区域中最基础的组成单元，反过来对于提升板块影响力和市民渗透力，都有非常积极的作用。华润置地能做到这一切，不能忽视的是，这些年对“城市综合投资开发运营商”角色的持续坚持，布局销售物业和投资物业两大主营业务，积极发展城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业地产、文化体育等创新业务。目前，华润置地已形成一条包括城市规划、城市旧改、环境提升、新区开发、后期运营的完整业务能力生态链，这两年也开始陆续在武汉落地生根。2019年起，华润置地在武汉进入高光时刻，目前共有12个在建项目，投资额约300亿元，包括城市高端住宅、写字楼、万象城购物中心、洋房及院墅产品。同时，在武汉周边，大手笔布局，寻找合作契机，支持三四线城市化开发，比如在宜昌与交投、华发合作的百万方城市旅游客厅项目。不仅深耕武汉，同时渗透到周边城市，联动发展。这些数据和动作背后，不是华润置地做了多少套房子，落地多少商业体，销售额做到多少，在排行榜上突进几名，而是每到一个区域，就让这里脱胎换骨，焕发新活力。03参与到城市的发展进程，也会和城市一起遇到一些问题。当城市化率越来越高的时候，我们一边抗拒“摊大饼”式均匀用力向外扩张，但是另一边，城市核心区有些地方动无可动。曾经的武汉是工业大城，很多重型工厂不是说拆就拆，说搬就搬，怎么办？旧城改造。在平地上起高楼，不是最难，难的是戴着镣铐跳舞，在诸多拆不掉、搬不走的限制下，如何能保留工业底色，注入新的能量才最难。在武汉能有这份担当的开发商，华润置地是其中一个。在东西湖啤酒厂旧址，华润置地落地二十四城项目，对地脉的传承与保护需求，大于新建与运营需求，这是一个不能用常规思维判断的项目。项目计划总投资 102 亿元，配建一座啤酒博物馆、一座体育馆、一座社区医院、一座公安大楼、三座幼儿园。一边复兴工业遗址，一边更新人居体验，二十四城将呈现给我们的，是这座城市的初心与未来。这几年，华润置地在中高端住宅+购物中心的模式里越来越得心应手，并且后者全面自持。事实证明，辐射范围更大的购物中心可以为开发商带来更多的新增需求，而定位中高端的购物中心带来的新增客户也无疑拥有更强的住房购买力，因此，华润置地的商业地产可以为住宅销售提供强大的反哺能力。这种模式如果投入到都市圈范围，凭借时间发展红利和空间外溢优势，可能会迸发出不可限量的活力与魅力。于是，在光谷以东的梧桐湖板块，华润置地落地180万方超级项目－梧桐湖国际社区。除了低密度的别墅产品，还整合旗下优势资源，打造数十万平米的商业产品。集商业、商务、商旅等多种功能为一体；打造出情调商街、休闲会所、运动场馆、度假名宿、区域中心商业街、康养公寓、酒店公寓等。在体量和规模上，这相当于是城市综合体的plus版本。不同的是，在崭新的土地平地造城，把人引过去，留下来，把人气和资源迅速建立，并且沉淀下来。可以说，一个项目的开拓深耕史，就是半部城市新区发展史。梧桐湖国际社区的历程刚刚开始。近期项目别墅产品即将面市，包括135平米、148平米、159平米的别墅产品。这一期别墅产品中更是打造了一墅五院“神户型”别墅，五大院落多种生活想象。每户独门独户并且设置有入户私家庭院、中西餐厅分区、挑空式客厅，超大顶层露台，高达50%以上的赠送面积。04梧桐湖国际社区的体量和规模，可以深刻感受到华润置地的造城抱负。而在雄心壮志的背后，还透着一股浓郁的文艺气息，它将这种诗意情怀安放在了光谷核心区，一片闹中取静，山林环绕的地方——昆仑御。在关山板块，被东湖、马鞍山及九峰山，一片靠山面湖天赋异禀的地域，注定了项目的诗意底色。在高度城市化的地方，保留一片自然原生秘境。这里的容积率只有2.1 。这种低容积率，在成熟的大光谷关山片区，是凤毛麟角的存在。华润置地如何打磨这片天赋异禀的土地？按照市面上绝大多数项目的做法，在有限的土地，用高层+洋房+别墅，将空间像摊饼一样腾挪，一部分空间用来增加货量，另一部分空间提高货值。这样做的结果，就是项目的产值可以最大化，但舒适度是别墅的，高层业主的体验感和普通的高容积率小区无异。在这片土地上，平均排布高层+洋房产品，尽量让每一套产品都能平摊空间舒适度和山湖景观。在这个项目中，我们看到了华润置地的“克制” ，是对城市自然景观的敬畏，也是对业主的善意。在产品的设计上，项目打造“东西双园十景” ，让内部园林呈现妙趣横生。而外部自然景观，是园林的延伸，一切过渡得自然而然，像一幅东方意境山水画。在这样的容积率和产品规划上，昆仑御也没有做让人敬而远之的大面积产品，而是洋房控制在面积段122－142平米，高层106－116平米。在总面积和空间布局上，做到舒适度和功能性的平衡。不局促，也不奢阔，一切都拿捏得刚刚好。这是华润置地献给关山片区的精致礼物。05看到这里，华润置地的个性其实已很鲜明。无论在哪片土地上，他选择掷地有声地亮相，持续输出高品质产品力，重新定义这片土地未来的居住语境。在这样的开发模式下， “土地的质量”也被重新赋能——在核心区，打造品质产品，把住宅当做献给城市和人群的作品，在人居升级这件事上，不断突破；在城市圈造城，沿着城市发展脉络，协助完成多中心辐射，加速城市化步伐。这背后是华润置地的城市参与度。未来，华润置地还提出了一系列目标，等待各个击破：寻找中心城区城市更新及就改计划，积极寻找再落地多个万象系商业综合体，协同华润集团产业资源参与重点片区建设，推动扩大与升级平台公司在汉合作，并在湖北省内做深耕布局。16年来，华润置地的过去、当下和未来，清晰地呈现。每一个印记，都是与武汉共同拓进的默契。一直以来，华润置地不是跑得最快，规模最大的开发商。但他始终保持敏捷，以及对城市最大的诚意。未来，只要华润置地所到之处，都将留下这家企业扎实的产品力、强势的气魄和纯粹的初心。在我心中，华润置地就是那只会跳舞的大象。［后记］城市究竟会留下怎样的房企品牌？其实这个命题，是双向选择，也是一种物竞天择。房企在选择城市，城市也在筛选契合度高的房企。你是这座城市的过客，还是归人，上场切磋几轮，一切自然清晰明了。一家企业如何与这个城市休戚与共，不断思考反哺城市的方法，华润置地在武汉的成长轨迹，就是值得反复咀嚼的经典案例。华润置地，好像一直在变，但又好像一直很熟悉。文｜杨光华（地产写字人）