新规|央行新规，3类房子全部“凉凉”？开发商亲口承认，内行正在撤离中薪|高薪|开发商

从他说这句话至今，已经4个年头，中国房价似乎没有一丁点要下降的趋势，现如今看来，马老师的这句话似乎要落空了。

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从感性角度而言，我们希望房价下跌，这样刚需就买得起房子、到时候人人都有房可以居住。但，从理性角度而言，房子根本不可能廉价到白菜水平。一方面房子的价值量摆在那里，水泥、黄沙、钢筋的价格不断上浮的状态下，房子的成本也在水涨船高，房价如何下跌呢？另一个方面，房地产早已成为我国经济发展的支柱产业，远远超过5%的临界水平，居民超过70%的资产沉淀在楼市，如果房价下跌，则意味着居民财富缩水，这是牵一发而动全身的大事情。所以，于情于理，房价都不可能下跌。最多表现出阶段性高位横盘。进入2020年9月，很多刚需期待的事情出现了：楼市“降价潮”？央行新规下，开发商承认。

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根据一家房地产研究机构发表的《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》数据显示，在2020年1-6月份，大约近90%房企销售未“完成目标”。大家都熟知的龙头房企，例如万科、碧桂园、龙湖、华润、世茂等，都没有达成目标，绿城在1-6月份只完成了全面计划的26.9%，距离目标差距甚远。房子销售难，就意味着房企们的回款难以达成，销售=回款。如果生产建造出来的产品只能搁在手里无法实现交易变现，那将一文不值。可以看出，在销售目标未达成的同时，回款一片惨淡。这是一个连锁反应：销售难导致回款难，回款难会直接影响到偿债能力。

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一个新的窘境到来了，根据数据显示，开发商在7-12月份有大量的债务到期，需要偿还债务。房企们本来就成为了无米之炊，现在更加尴尬了。根据公开数据显示，在下半年的7到12月份，房企们累计有超过4122.79亿元债务需要偿还，仅仅在7月-9月就有超过1500亿元债务到期。面对这种窘况，根据以往的经验，房企们通过发行债券的方式，用新债还旧债将是明智之举，不过，央行新规下，开发商这种“念头”彻底打消。根据住建部和央行在前不久的一次座谈会内要求，将进一步收缩房地产开发融资计划，给出了明确的“三条红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；2、净负债率大于 100%；3、现金短债比小于 1 倍。在“三条红线”加持下，这个念头估计也要打破了，因为任何形式的融资和资金吸纳，首先需要经过资本审核关卡。

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据业内人士预估，现阶段超过80%的房企都达不到“3条红线”的标准，这将对房企们的生存状态产生巨大影响。销售难以达成，回款受影响，同时巨额债务到期须偿还，开发商该如何应对？楼市指闻分析，根据经验，大概率是降价促销，这也是很多人认为9月份之后，房企们将掀起新的“降价潮”的主要依据，毕竟生存比利润要更加重要，凡事不能抱残守旧，连资金链都出现问题的状态下，高调追求虚无的利润还有何意义。在楼市指闻接触到的诸多房地产开发商中，很多已经亲口承认将要降价的事实，不少开发商准备“促销”，围绕“金九银十”打如意算盘，紧锣密鼓地操办着“打折促销”的新房甩卖计划。据悉，开发商打折促销一般都有档次和位置选择，根据楼盘的位置不一样，降价促销的幅度也不一样，尾盘房、三四线城市的难以出售的房子降价幅度更大，一二线优质城市的房子，售价并没有多大的变化。

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这种状态下，3类房子全部“凉凉”或大幅降价，内行正在撤离。1、三四线城市的部分房地产首当其冲，从2017年开始，在棚改基本结束之后，部分三四线楼市就开始走下坡路，社科院预测“未来三四线城市在失去了政策托底的情况下，房价可能走向下跌的区间。”所以，今后买房尽量避开三四线城市，特别是避开收缩型城市，懂行人正在撤离，刚需勿入。2、非商品房产权的房子。小产权房之所以大行其道，关键在于商品房价格过分上涨，这样一来，带动城市周边的非商品房价格上涨，如果商品房房价都不上涨了，那么附属房产（小产权房等形式的房子）也没有太大空间，甚至下跌的居多。

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3、房龄超过20年的老城区房子。旧改取代棚改，将成为未来旧房子的唯一出路，过去人人期望“拆迁”的时代一去不复返，这就直接告诉人们，今后买老房子要注意，不要买到卖不掉、居住体验感差的房子。