公寓|扎心！官方提示租房危险系数升级，租客想躲坑只能凭运气？

“两年后，长租公寓爆仓比P2P更厉害。 ” 前我爱我家(000560,股吧)副总裁胡景晖对长租行业的预测如今一语成谶，人们也许从没想过，有一天租房会成为有风险的行为，然而，这在今天却成为事实。
交给房东2400元/月，收取租客1800元/月；交给房东5500元/月，收取租客3800元/月……这类看似有违常理的租房现象近年来在很多城市上演，产生的结果大多是长租机构暴雷，留下一地鸡毛，房东收不到租金，租客面临无家可归的境地。
作为个体，房东和租客发生的金额最多几万，对个人而言是一笔资金，但从法律上讲，单笔金额太小，除非案件恶劣，否则派出所也只是受理而已，法院打官司，又是遥遥无期。最终，大部分租客只能怀着愤恨的心情，要么收拾行李离开，要么和房东重新谈一个价格续租，期间酸楚和惊慌失措，只有当事人知道。
面对这样的情况，虽然各方虽然都提高重视，比如， 9月初，上海市房地产经纪行业协会发布风险提示称：警惕收房租金过高或出租金过低。广州、海口、合肥、成都等地也陆续发布相关风险提示。 9月7日，住建委也发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，提到住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款。
但上述政策是否能解决长租机构爆仓问题，目前还很难说，从实际来看，长租机构爆仓仍是一道无解题。

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长租公寓又叒叒暴雷了
长租行业的坑多，有时候难免会踩上。
来自上海的陈小姐今年5月通过正规的中介门店找房，最后找到了上海寓意物业有限公司，即巢客公寓，陈小姐很谨慎，在租房时，她特意看了相关的委托合同及房东信息，思虑再三后才签约，但刚住3个月，仍然收到了长租公寓资金链断裂的消息。
来自杭州的房东范先生今年1月把房子租给友客，房子是香槟之约的一套酒店式公寓，租金2400元/月。据他介绍，友客出事之后，租客主动找上了他，这时候他才知道友客是以1800元/月租掉的。
据媒体报道， 8月底，友客、巢客、岚越等机构先后暴雷，如今，这些长租机构大多人去楼空，据最新不完全统计，友客总部已经被查封，被骗租客近1500人，涉案金额高达近4000万。巢客公寓涉案金额也高达数十亿元。
天眼查数据显示，据不完全统计，我国目前共有900余家企业名称或经营范围涉及长租公寓，约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。
一位业内人士透露，目前市场上绝大部分公寓都是套路，没有相关行业资质要求，相关部门法律法规监管，随便几十万就可以注册公司开展业务，收房给业主押一付一，房屋收来后租金上调5%对外出租，明面上没有凸显出高收低出，其实给租客承诺免租三个月左右租期租金，诱导租客年付租金，租客一次性付款租金8-9月加上一个月押金，实际租金折算低于市场价格很多。
上述人士强调：“用租客付的钱循环收出房，这样的公司基本上8个月左右都会跑路，坑了供应商、业主、租客。 ”
据90度地产调查，杭州友客房产代理有限公司成立于2019年6月，上海寓意物业管理有限公司（巢客）成立于2019年7月8日，岚越成立于2019年12月31日。 ”也就是说，这些长租机构成立时间还不到一年，就陆续发生暴雷。

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长租如何演变成“庞氏骗局”？
其实，人们对长租机构暴雷现象并不陌生。
过去两年多，南京乐伽公寓、上海寓见公寓、苏州乐栈公寓、南京玉恒公寓、杭州德寓科技、长沙咖啡猫公寓、杭州鼎家等众多长租机构均相继暴雷，据不完全统计，仅2018年，全国至少有25家长租公寓破产， 2019年，全国爆仓的公寓品牌在50家左右。分页标题
这些爆仓的长租机构有一个共同点，就是大多采用“高进低出”模式，比如，乐伽就曾在事后公告中直言，公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租市场带来较大风险。采取高进低出模式的长租机构需要不断输血，前几年，长租公寓赶上风口，还能用投资人的资金扩大规模，如今，长租公寓热度减退，很多中小机构纷纷看上了租客的租金。
胡景晖曾说过：“公寓对业主是月付或季付，而收租客房租则是按年付，这之间由于支付的时间差就形成了资金沉淀， 12个月的租金+2个月的押金，而按月支付1个月的房租给业主，就形成了13个月的资金沉淀。 ”他认为，长租机构扩张速度越快，滚动发展，问题就越严重。因为长租公寓企业挪用了资金池里的资金，但这是需要未来持续支付给业主的，这样也就慢慢变成了庞氏骗局。
在房东东公寓学院创始人全雳看来， “高收低租”与租金贷一样，是典型的利用资金池玩长租公寓，无形中放大杠杆而缺少风险控制，正在破坏着行业整体信用。 “据房东东整理，仅今年8月，长租公寓存在高收低租被投诉的数量就超过了14家。

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长租公寓频繁暴雷，无数租客和房东“前赴后继”被坑，为什么长租行业会持续出现这么多“高进低出”的模式？
在全雳看来，早些年，长租公寓被资本捧上天的时间点，市面上已经存在用高收低租的模式的企业，一方面他们可能更多的是想在风口把企业做大做强，高收低租更像是一种融资手段，另一方面他们预判了未来的租金上涨会弥补当下的亏损。但时至今日，租房市场行情远不如前，不少地方降价都租不出去，这时候创立新公司以高收低租来大规模扩张，摆明了就是来骗钱的。
“高进低出”模式出现的另一个重要原因是监管缺失。全雳认为，这些公寓机构之所以可以通过高收低租来卷钱，核心就在于租客那收来的租金和押金他们可以随意挪用，没有得到有效监管。近日频繁发生长租公寓暴雷，也是因为杭州、西安、成都等地出台了相应的资金监管政策。
此外，受疫情影响，今年租赁行业普遍不景气，虽然8月租赁市场好转，但疫情会加速长租行业洗牌和进化已成事实，对于经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰。

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拿什么拯救长租行业？
“我比较想知道，为什么像巢客这样的公司，从武汉到成都到杭州能全国骗，然后拍拍屁股走人，也没人负责的？我们租客和房东的钱到底可以找谁维权？为什么那么难拿回来？”这是一位网友的留言，也是大部分租客和房东的心声。
遗憾的是，就当前而言，长租机构爆仓后留下的一地鸡毛，仍然难以得到合理解决。申同律师石维娜表示，根据相关法律，房东与租客无直接法律关系，受合同相对性约束，无法直接起诉，或主张违约责任。只能两种维权路径：房东诉托管公司；租客诉托管公司。由于爆仓的长租机构大多跑路，因此，维权之路十分艰难。
“当企业完全没有能力解决的时候，就肯定处于一个真空状态，会有很多风险，目前也没有很好的解决方案。 ”空白研究院创始人杨现领曾表示，对于租客和房东的权益，目前还没有租客和房东的风险保障机制，国外一般是通过保险来解决，国内则是所有风险都压在企业上，政府方面的基础设施建设也不全。
面对当前的租赁环境，上海、广州、合肥、成都、海口等地纷纷给出风险提示。比如， 9月1日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》，提醒住房租赁当事人，在从事租赁活动的过程中做到：分页标题
选择信誉良好的公寓品牌
警惕收房租金过高或出租金过低
明白支付周期越长风险越大，尽量选择较短的支付周期
采用规范的合同文本
随着《住房租赁条例（征求意见稿）》的出台，北京金诉律师事务所认为，该条例规定，住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退，这进一步从立法层面上保护了租户的权益。
该机构表示，受疫情影响，今年房东跟租客之间的纠纷尤其多，甚至出现了不少房东暴力威胁租客的现象，为此造成了不少的纠纷，造成了社会的不安宁，该条例的出台也会在一定程度上缓解这个矛盾，保护漂泊的租客心。
【公寓|扎心！官方提示租房危险系数升级，租客想躲坑只能凭运气？】不过，也有人表示，该条例对于不良企业的约束力和惩罚措施，依然比较模糊，有待尽快细化内容，落实到立法层面！
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（责任编辑：王治强 HF013）