公益文：基本住宅福利化的路还有多远？

作者：浪子背包客，诗人、词人、作家、思想者、批评家，倡导社会平等公义。 ——图1：一处涉房纠纷现场，事实表达着百姓对“福利房”的切实需要

——图2：网络资料，哈尔滨（二线大城市）房地产市场状况

——图3：很难想象，欠发达地区的县城房价能达到两万多/平

进入正题之前，先谈一个现实案例：北京“中铁建福利房强拆案” 。简单扼要说，一群中铁建职工住着1960年代的“铁道兵宿舍”（后铁道兵转中铁建），现在中铁建要收回拆除这房子，而且“没人上门谈补偿” 。由此引发了大量暴力冲突和法律纠纷。中铁建方面称：该房产权归己，可要求住户无条件搬离。住户声称：该房已是福利房性质，要求给与安置或补偿。评价：明显，这是一个历史遗留问题。官方和企方用现代的法律去“强套”历史问题，未免太过生硬，欠缺合理性。法制基本思维，是公平公义；法制存在的目的，是为了维护合理的社会秩序。住了三两年，也罢。对那些住了几十年的，就算按中铁建自说“产权是我的” ，这房也的确已经贴近福利房性质了——就暂且算公租房吧，按照一般的逻辑，也应该给人家适当的安置，而不是一拍大腿“我不租了给我倒房！”缺乏基本道理和人性化。该消息来源（中国经营报）称，该楼周边住宅销售价格可高达10万/米，按此房价一个小套也得上500万，的确不是普通老百姓承担的起的。.....好吧，言归正传。本文讨论的是，基本住宅福利化问题。居住，是大众的基本需求，如同食物和水一样。基本住宅，指满足大众基本居住需求的住宅，简单指“小套” 。而就现在我们看到的，基本住宅已经成了普罗大众的一个重要负担。在现实中，中国社会的“成家立业”要求一套房。没有房，成家有困难——不论男女。这方面已经进入婚育年龄的90后特别95后压力更大，因为他们的父母通常本身房屋就不富裕（90年代中后期福利分房基本停止），没有多余的房子帮他们。年龄大些的虽然有的赶上了福利分房的尾巴，不用老大年纪张罗房贷，但儿女陷入困境他们也很难坐视不理，于是“举家凑钱买房”成了常态，有的因此还引发了新的矛盾，比如“扶弟魔”引发离婚。不是举家出钱也真难。房价走势大家都了解些，不是普通百姓能负担得起的。贷款也有贷款的一大堆麻烦风险。在1990年代中后期，在哈尔滨这样的内地二线大城市，在发展不久的房地产市场买一套住宅，根据房屋条件不同简单计算，大约需要6—10年的所有收入（计入贷款利息等）。后来，房价上涨速度“压过”了收入上涨速度——近年买一套房，通常需要普通工作者十余年甚至更多年份的所有收入，甚至更多。在一些房价鲜明高企的大城市，可以负责地说，许多月入几千元的劳动者无论如何也买不起房。出生在这里，反而这方面成了“大纠结” 。笔者了解到的一个“运气较好”的例子是80后，前些年来哈尔滨工作买房落户——那时候房价还没有现在这么高。经过精打细算，他买了一套小的，位置有些偏但也的确较便宜。费用方面，他家里也算开通，给了首付，以外的部分他贷款，还款周期高达30年，每月还款近两千——他当时的收入三千多，每月还完贷款剩下不到两千块。一个小朋友刚刚参加工作，就背了一屁股债——只是房子一项而已。这难免会影响他的一生。有朋友问他，这样会不会影响找女友（结婚）和婚后生活，看得出他也担心，不过说：“我在老家那边找，要求没那么高。 ”说归说，影响小才是怪事。数年过去，哈尔滨这边收入是涨了些，但房价涨得更凶。 2019商品房均价已经破万，达到10921/平，仍是普通人很难承受的。哈尔滨的情况，可以代表不少的内地二线城市，有些一线城市情况还要更严峻。赶上2020疫情，经济受影响，可见失业率的上升。受此影响，从各方面了解到的一些信息，房贷违约率也在上升——断供可能意味着“白供” 。有的从业人士却对此表示乐观，乐观的依据是“房价总要上涨”——乐观归乐观，商品房大量积压也的确是个现实问题，不是老百姓不需要、不想买，是买不起。随着社会发展而人民富裕，是一个合理的趋势，但现在很明显，高昂的居住支出已经成了“人民富裕路”上的一块“大型绊脚石” 。结婚生子率持续下降，也与这方面颇有关联。更大的问题是，不止这一块“绊脚石”！实在压力山大啊！因此，从人民福祉的角度，有必要仔细谈谈基本住宅福利化的问题。...社会应该为每个成员提供合适的基本居住条件，这是天经地义。即使在各种商品化的今天，也应该提供负担得起或合理负担的住宅。即便以社会大局着眼，高房价实际上也会压抑广义的社会消费，虽然有些特定行业从中牟利。那么，房价多少合适呢？个人认为不能简单地提价格，而应该兼顾住宅建设成本问题。在满足成本的基础上加上适当利润，这是合理的房价。网上数据，高层住宅每平建筑相关费用1500—2000 ，加上些其它费用和合理利润就算2500 ， 50米12.5万元，相当于一个二线城市基层工作者两三年的全部收入（月入4000多）。日常维持生活之余，再掏出三分之一收入来购房，加上利息之类，大约需要7年的收入，这聊且算一个较为理想的价格。但实际的房价为什么那么高呢？简单说来，就是“攀附”在房屋上的额外成本太高太杂。简单提几个：一、土地价格过高。 2019年，上海杨浦区（非传统主城区）的一个例子：一普普通通的地块，起拍价折合楼面价6万余/平。按照一般规律，房价是楼面价的2至3倍，那么最终的房价可能达到12万至18万/平，这样的价格明显超出了市场承受力。于是毫无例外，这块土地流拍。土地，是官方拿出来拍卖的（使用权），属于“无本买卖” ，是官方财政收入的重要来源。多年来，官方对土地出让费用过于依赖，甚至形成“土地财政”——地方财政收入方面，土地出让收入占比百分之二三十是很低的水平，在内地某些二三线城市，这方面占比可超过50% 。简单说来，就是要发展、要“养人”还没有钱，于是就打土地的主意。起拍价还不一定等于成交价，在房地产投资火热的时期，房地产企业不惜砸钱抬高地价——最终“羊毛出在羊身上” 。这方面除了不正常的“浮躁投资气氛”因素，官方的土地供给量也是个重要因素——地少需求多，难免推高地价。香港的房价高是出名的，许多年轻人因此“看不到希望” ，而其中主要因素之一就是官方土地供应量不足。实际的可利用场地并不是没有，但问起来总是一大堆理由无法利用。二、官方房地产相关税费和其它收费较高，也存在勘察、监理、配套等事实的“官方关系搭车”收费和牟利。三、相关社会产业要从中获利。譬如金融行业，房地产业“借钱高速发展”是众所周知的，而直接地，借钱要付利息：房地产业则根据“能力” ，有的能拿到6%至8%利息的贷款，有的则只能拿到8%至10%甚至以上利率的贷款——毫无疑问，羊毛还是出在羊身上的。毫无疑问，国内金融行业仍然是官方“唱主角” 。其它相关行业，建筑业、建材业、建筑机械工具制造业、化工业、电力电气设备制造业、运输业、其它配套、房屋销售、园林绿化等等全部要从中牟利，加上房地产开发商本身就要牟利，自然形成一众推高房价的势力和气氛。实际上大部分相关从业人员只是挣个辛苦钱，大笔的利润到哪里去了，你懂得。不可忽视的“炒房”现象常被斥之为“高房价幕后黑手” ，但也只实际是因素之一罢了。从商业的角度，获利越多越好，那是必然的。所以房价越来越高也算“正常商业趋势” 。没错，这又引出了一个背后的问题：基本住宅过度商业化。另外房地产开发相对技术含量较低，而且投资见效快、相对风险小，迎合了近年政经界“急功近利”的气氛，所以才容易“火热” 。要压低房价，就要压制土地及基本住宅过度商业化倾向。应把土地和基本住宅真正作为民生基本需求看待，控制商业化程度，控制利润和价格。经济方面应注重长远效益，不能过度依赖房地产。可能有人看到这里，会高喊市场经济如何如何。个人的看法，再市场经济，民生这块也不能太过分。再说，房地产是知名的“权重股” ，也真的不是什么市场经济。能不能土地别卖那么贵？能不能官方别收那么多税费？能不能别那么多“搭车房地产”的？能不能经济别那么依赖房地产？能不能房地产别那么热、别搞那么高成本？相关利润能不能压缩一些？或者规定合理微利？顺便，城市化实际上成了推高房价的配合者，相信这是某些地方大力推进城市化的重要理由。城市化能不能缓一缓？...降低房价、还利于民，推进基本住宅的福利性质，是眼下的一个现实问题。长远看，基本住宅福利化，实现分配住宅，是一个好的愿想。社会大踏步发展，大众有权力享受到发展的成果。甚至理想的情况下，以后都不用纠结房产继承问题了，因为社会会给每个人分配。眼下的经济适用房、公租房廉租房，已经是好的尝试，但实际上投用的还很少（有的地方连市场一成都占不到），难以令大众真正获益。当然基本住宅福利化，并不意味着房地产业和其它种种产业就此消亡，只是盈利模式有些改变——基本住宅这块靠“微利走量”赚钱，而不是从民生大碗中捞取暴利，并不影响有关的生产和就业。另外还可以在基本住宅之外做文章：社会只为大众提供小套基本住宅，有钱有需要的，请到市场上买大套、买别墅去！这块合理商业化没问题。眼下各地积压的商品房很多。因价格问题，大众拿不到足够的住宅，客观上也损害房地产等相关产业的利益，形成“双输”之局。伴随着社会发展到这个程度，基本住宅福利化的问题，该得到解决了。...附：高层住宅房地产开发成本（资料来自网络）高层住宅（约25-28层）：一、前期工程费：15.00元/m2地质勘查费：2.00元/m2围墙及三通一平费：13.00元/m2二、建筑成本（毛坯房）：1600.00元/m2土建：1345.00元/m2其中（1）基础主体结构：1000.00元/m2（2）基本装饰：150元/m2（3）外墙保温及粉刷：80.00元/m2（4）塑钢门窗：65.00元/m2（5）电梯：50.00元/m2安装：255.00元/m2 ，其中（1）电气照明：120.00元/m2（2）水暖安装：90元/m2（3）消防及联动报警安装：30.00元/m2（4）智能化安装：15.00元/m三、配套费用：191.0元/m2供电局配电安装：75.00元/m2自来水安装：16.00元/m2热力安装：35.00元/m2煤气安装：20.00元/m2室外管网及路面：30.00元/m2景观、绿化：15.00元/m2四、其它费用：335.90元/m2施工图纸设计费：18.00元/m2施工监理费：8.00元/m2材料试验、消防电气检查、避雷检测费：22.5元/m2劳保基金：1800*2.6%=46.8元/m2农民工保证金：1600*2%=32.00元/m2城市配套费：116.00元/m2价格调节基金：10.00元/m2墙体节能费：10.00元/m2施工图审费、消防、人防、避雷图审费：8.00元/m2建设工程规划咨询费：2.60元/m2自来水公司增容费：12.00元/m2热力公司增容费：44.00元/m2工程招标费、结算审计费：6.00元/m2五、开发公司经营管理费：80.00元/m2六、财务费用及税金：800.00元/m2财务费用：约100.00元/m2综合税金：700.00元/m2(综合税率占售房价的13%)开发成本合计：3021.90元/m2注：（土地费用未计算，可按实计入）————水平有限难免疏漏，欢迎正常交流补正。浪子背包客问好分页标题