佳兆业|佳兆业的“面子”和“里子”

“全年预计转化10个旧改项目，涉及货值740亿元。 ”
作者：苍穹
于一家企业而言，面子是对过去和现在的展示，里子则是深入骨髓的、未来的成功之道。既要面子也有里子，才是一家企业应有的王者风范。
据公司情报专家《财经涂鸦》消息，佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业” ， 01638.HK）于8月27日午后公布截至2020年6月30日止6个月的中期业绩。
财报数据显示，上半年佳兆业合约销售金额同比增加4%至360亿元，合约销售面积同比增加8%至212万平方米；同期公司收入、毛利分别为223亿元、75亿元，分别增长11%、12% ，毛利率则增长0.4个百分点至33.8% ，继续维持行业较高水平。尤为一提的是，上半年佳兆业公司持有人应占核心净利润同比增加26%达到35亿元。

图片
佳兆业利润表（来源：2020半年报）
而在疫情之下，房地产行业整体不济，佳兆业的这一成绩明显为其赚足面子。根据国家统计局数据，今年1-6月全国商品房销售面积为6.94亿平方米，同比下降8.4%；商品房销售金额为6.69万亿元，同比下降5.4% 。
远不止如此，年内佳兆业的品牌影响力及资本市场认可持续提升，斩获“《福布斯》2020全球上市公司2000强第1157位”、“2020在港上市房地产公司财务稳健性TOP10第8位”、“2020中国房企综合实力TOP30第22位”等一系列殊荣。透过佳兆业的面子来看其里子，或许可以些许明白其中的真谛。
与大湾区共振
佳兆业于1999年在深圳成立，历经21年的发展，已从最初的地产开发商演变为涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理等20个产业和细分领域的大型企业航母。
如今，佳兆业的地产主业属性并未改变。 2019年佳兆业地产板块的全口径销售额首度突破千亿关口，并在2020年上半年贡献其收益总额的92.6% 。而一切成绩的取得，可以说与其在粤港澳大湾区大本营的深耕细作密切相关。
2020年1-6月，佳兆业位列克而瑞权益口径销售额第27位，相较2019年全年的排名提升2名。据悉，面对突如其来的新冠疫情，上半年佳兆业积极运用各类线上营销途径，包括在线直播、自主销售平台[筑梦家]、手机端APP[置业佳] ，并联合各大房产平台，通过线上线下及VR看房联动，全力加速去化。
而在合约销售中，佳兆业来自大湾区的销售贡献率达近60% 。其中深圳作为其销售的重点市场，得益于大湾区规划、深圳先行示范区及深圳都市圈等政策利好，新房及二手房市场自今年二季度以来，交易持续火热。
佳兆业一直笃定大湾区的市场前景，从其的土储布局、拿地策略及推盘动作表现得淋漓尽致。
截至2020年6月末，佳兆业在全国48个城市合共拥有195个房地产项目，土地储备达约2680万平方米，仅大湾区就占有52.2%合计约1400万平方米的土地储备，其中深圳及广州两个重点城市土地储备占大湾区市场的41.1% 。
鉴于其深耕大湾区市场累积的良好口碑，上半年佳兆业分别于香港、深圳、广州等大湾区核心城市布局，新增多幅优质地块。期内佳兆业斥资222.08合计收购23幅地块，按收购土地权益建筑面积计，大湾区新增土地占整体新增土地的74% 。

图片
上半年佳兆业土储收购情况（来源：中期业绩会）
为了达成1000亿元的年度销售目标，佳兆业表示下半年将推出1200亿元、660万平方米的可售货源，其中大约50%的货值位于大湾区。可以说，大湾区就是佳兆业的根，其也不会忘本。
佳兆业董事局主席兼董事郭英成于2020年中期业绩会上表示， “未来还要继续为深圳的发展加大投入，特别是在公共领域，在城市运营包括在教育医疗等领域，为深圳特区发展做出更大的贡献。 ”分页标题
降负债、稳财务
房地产白银时代，追求高质量增长成为众多房企的趋向性选择，即在保持增长的同时，注重负债、现金流指标的优化，佳兆业无疑是这一理念的坚定倡导者和实践者。
过往高速的发展，给佳兆业留下相对较高的债务。令人欣慰的是，近年来佳兆业的净负债率呈现逐年下降的势头，从2016年的308%折半至2019年的144% 。
年初佳兆业表示， “下一阶段我们的降负债想往行业方面看齐，努力目标为120%或以下。 ”阶段成绩可以从上半年看到，期内佳兆业的净负债率再度下降14个百分点，成功实现五连降。

图片
佳兆业负债率五连降（来源：中期业绩会）
除净负债率之外，佳兆业的其他债务相关指标亦向着好的方向发展。截至2020年6月末，其的速动比率提升至1.2倍，手头现金增加9%至405亿元，总权益增加12%至623亿元。
与此同时，佳兆业也在进行积极的债务管理以及扩拓新的融资渠道。
上半年佳兆业新发行8亿5年期美元债券，用于延长还款期，而相应的境外融资成本从2019年的11.1%下滑290个基点至8.2%；年初至今佳兆业还发行12亿元的境内ABS ，票面利率介于7.0%-7.5% ，另在7月新增境内ABN额度60亿元，进一步改善其现金流。
毋庸置疑，严格控制负债一直是佳兆业努力的方向。正如佳兆业高级顾问谭礼宁在本次业绩会上所说， “未来在运营上佳兆业会加强销售回款率、降低成本，而在债务管理上，佳兆业将适时做一些回购，提升长债短债比，优化整体债务结构。 ”
巩固旧改长板
佳兆业素有“旧改之王”之称，其于2011年组建国内首家专业城市更新公司——佳兆业置业集团，实现该项业务的集团化运营。自公司成立以来，佳兆业成功转化32个旧改项目，转化面积逾1360万平方米。
相对而言，旧改项目的成本较低，佳兆业可以据此达到高利润率。以其主要在售旧改项目为例，平均土地成本为1.41万元/平方米，而深圳近期住宅均价超过50000万元/平方米，意味着潜在的利润空间巨大。

图片
旧改盈利空间大（来源：中期业绩会）
上半年佳兆业的旧改项目加速落地。期内佳兆业转化5个位于香港、深圳及广州的旧改项目，涉及可售面积70万平米，可售货值仅270万元；同期拓展旧改项目20个，占其当期新增土储近24%；而在上半年的合约销售中，旧改项目销售额占佳兆业整体销售的三分之一。
截至2020年6月末，佳兆业旧改项目储备达167个，占地面积超过4200万平米。其中，大湾区旧改占地面积达99% ，辖内深圳、广州、中山各占27%、36%及20% 。
值得一提的是，佳兆业的旧改项目并没有并入其的总土储，之中蕴藏的商机又是无比巨大。据悉，佳兆业旧改项目预计货值逾人民币2.6万亿元, 预计转化后提供建筑面积逾1亿平方米。

图片
佳兆业旧改项目分布（来源：中期业绩会）
佳兆业方面称， 2020全年预计转化10个旧改项目，可售面积近160万平方米，逾人民币740亿货值。这一数值已然超越此前每年转化80-100万平方米的旧改用地目标，预示着佳兆业的未来业绩可期。
【佳兆业|佳兆业的“面子”和“里子”】
本文首发于微信公众号：财经涂鸦。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑：王治强 HF013）