融资|卖项目、少拿地、降杠杆踩到融资“三道红线”的房企急了

财联社（北京，采访人员李洁）讯，财联社此前独家报道央行、住建部召集部分开发商在北京座谈，了解房企对融资新规的反应，随后该消息被央行、住建部官宣证实。
在监管部门召开座谈会前后，多家房企发布2020年中期业绩报告，房企高管在业绩会上频繁提到融资收紧对企业以及行业的影响，部分踩线企业已经开始着手应对融资新规。
其中，踩到“三道红线”的富力地产将通过卖资产等方式降低负债，该公司董事长李思廉在中期业绩会上表示，年内拟出售一些投资性物业和地产项目，规模在120亿元左右。
华创证券分析师周冠南指出，若“三道红线”政策实施，房企存货周转有望提速，引入联营、合营投资者的案例可能增多，销售回款周期或将缩短。
TOP50里踩线房企已达34家
日前，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
另据财联社采访人员从知情人士处获悉，会上监管部门听取了房企的意见，并提出希望房企控制负债，不要继续快速加杠杆。
虽然会议并未明确具体的资金监测以及融资管理规则，但据此前21世纪经济报道称，监管部门将对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并根据剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比三项指标，设置“三道红线” ，管控房企的有息债务增长和债券发行。
天风证券根据2019年财务数据，按照剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、货币短债比为1三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。
其中同时踩到“三道红线”的房企共14家，包括恒大、融创中国、绿地控股(600606,股吧)、中梁控股、华夏幸福(600340,股吧)、富力地产、融信中国、绿城中国、佳兆业、新力控股、首开股份(600376,股吧)、华发股份(600325,股吧)、金辉集团、泰禾集团(000732,股吧) 。
同时踩到两道红线的房企共有10家，分别是阳光城(000671,股吧)、中南建设(000961,股吧)、金科股份(000656,股吧)、中国金茂、雅居乐、奥园、荣盛发展(002146,股吧)、美的置业、融侨集团、首创置业。
踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅为12家。

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“如果按照上述3条标准对房企进行管控，大型房企的债务融资将普遍受到影响。 ”天风证券分析师孙彬彬表示，行业的债务融资本身下半年就会明显减少，如果再进一步收紧，房企下半年的现金流将更为紧张。
周冠南也认为，在2019年的30强房企中，多数房企有息负债的增速超过了15% ，这意味着融资新规一旦全面实施，房企整体降杠杆的压力可能比较大。
“调整负债结构无论如何势在必行，但财务指标不能实现短期迅速调整，需要长期的债务结构优化。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩指出， “高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略，而拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等为目前房企采取的长期应对风险的方式。
“房企应该认真对待，尽快按照指示调整自身的负债结构。但负债率短期内是很难调下来的，短期融资会受到很大冲击。 ”一家TOP20上市房企副总裁告诉财联社采访人员。
孙彬彬则表示，融资收紧可能将加剧房企将债务向表外转移的力度，从房企近几年财报来看，大型房企的净负债率整体处于下降通道中，房企少数股东权益占比却明显提升。无论是表内通过少数股东权益进行明股实债融资，还是将债务放到表外规避表内债务增长的现象，可能都将进一步加剧。分页标题
开发商“出招”应对融资收紧
近日，上市房企陆续发布中期业绩报告，多位房企高管在业绩会上表示，为应对融资收紧，已将降负债作为首要目标。
对于三项指标均超出阈值，在8月26日举行的2020年中期业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德表示， “融创从去年开始就一直在降低杠杆，调整负债结构，降低融资成本，比央行要求的已经提前开始。 ”
财报显示，融创2020年上半年资产负债率为86.56% ，较上年同期下降4.28个百分点；净负债率为149% ，较上年期末下降23.3个百分点。
同样踩到三道红线的富力地产，则面临较大的债务压力。除了拟出售资产降低债务，李思廉在业绩会上表示， “未来9个月，会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半已经会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。 ”
尽管今年上半年富力地产净负债率有所下降，但仍高达177% 。 “2020年到2021年度，我们还会再减轻负债，到年底富力的净负债率能在177%的基准上，再降10个点左右。 ”李思廉说。
而踩到两道红线的房企，也在通过多方面举措，包括拿地、项目合作调整等方式来应对新规。
中南建设CFO辛琦在业绩会上指出， “融资新规落地后，要求我们在项目的合作层面，进一步增大权益类的合作；也逼着我们在‘股+债’的模式里，可能在‘股’的端口需要做更多的努力。 ”
他进一步表示， “这是针对房企、针对金融机构的双管齐下的长效机制。限制负债增长规模，对于头部房企来讲，可能会更加稳定，而将来逆市飘红、弯道超车可能变得越来越难了，也打消部分房企狂飙突进的念想。 ”
有两项指标踩线的雅居乐，在拿地方面会更加谨慎。 “我们现在不能乱拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。 ”雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林在业绩会上称，下半年如果没有好地、好项目，就到明年再拿地，目前拿地一定要把负债比控制在70%左右的合理水平。
美的置业执董兼首席财务官林戈则表示，美的置业将重新审慎所提到的资产负债结构优化，平衡好规模、利润以及负债的三角关系。
“今年下半年，对于开发商的融资环境应该不会太好，监管部门不仅是对房企有息负债的增加进行限制，同时借新还旧也进行了一定比例的限制融资，主要还是为了引导资金流入实体经济，控制流向房地产。 ”一家总部位于北京的房企高层如是说。
（责任编辑：李显杰）

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