三年暴涨52%，37400多人排队抢房！韩国怎么了

功夫财经韩国总统文在寅最近很苦恼。本来，几个月前，韩国没有大面积停工停产，也控制住了新冠疫情，堪称疫情控制的典范，文在寅也收获了极高的民众支持率，好评率曾一度由60%攀升至70%左右。谁知道才过去三四个月，文在寅的支持率下降3.5个百分点至49.8% ，这是近四个月来首次跌破50% 。

与此同时，文在寅的首席幕僚、秘书室长卢英敏和五位首席秘书向总统文在寅提出辞呈。文在寅政府处在危机中。为什么会发生这种大逆转呢？主要是韩国民众对房价不满。自文在寅上台以来3年，首尔地区商品房的价格暴涨了52% 。文在寅出台了很多严厉的调控政策，然而，韩国楼市依旧火爆。今年7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110% 。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。民众担心房价继续攀升，恐慌性购房。首尔一处预售110套房的高层公寓楼盘，就吸引了37400多人排队，竞争比例高达340:1 。

韩国老百姓排队买房1韩国房价为什么这么高？以首尔为例，房价从每套均价6亿韩元（折合人民币349万元左右），飙升至如今的9.25亿韩元（折合人民币537万元左右）。在富人区江南地区，房价达到20万人民币/平米。可能有人会说，比起中国来，韩国房子也不算太贵啊。别忘了，韩国还有房地产税——综合不动产税，每年大约0.2% 。一套537万人民币的房子，韩国人还得给政府交1万多元的税。如果拥有两套以上的房子，交税更多。看韩国的警匪片，资深警察吐槽待遇的主旋律，永远是“这么卖命还买不起一套房” 。警察都买不起房，更不要说普通老百姓了。

▲韩国公寓价格，蓝线是首尔中位数价格，紫线是韩国全国韩国的房价高涨，原因其实跟其他国家差不多：供给和货币导致的。1）韩国的土地管制太多在韩国，有一种观念，认为土地虽然是私有的，但是牵涉到公共利益，所以要管起来。另外也有一些人认为应该尊重土地的私人产权，但这部分人不占上风。韩国的土地开发，牵涉到许可制度、合同认可制度、土地交易所得税制、居民住宅限制费、土地开发费等各种各样的制度性成本。除此之外，还有蓄水区保护、文化古迹保护等等，限制着土地开发。韩国的环保组织，跟其它地区的环保组织一样左。中国女演员汤唯， 2012年曾经以13.5亿韩元购入首尔京畿道盆唐区一块485.9平方米的土地， 2014年11月以12.5亿韩元出售，价格上亏了约1亿韩元。除此之外，她还要亏上约1亿韩元的中介费、税费。从这笔交易可见，韩国土地的交易费用非常高。2）货币放水从货币来看，从2016年至今，韩国广义货币（M2）增速在5%-8% 。新冠疫情发生以后，韩国一样放水救市。韩国央行降息至0.5% ，为历史最低水平。 4月韩国的M2较去年同期增长了9.1% 。供给受限，货币放水，房价上涨实在是再正常不过的事情，要不然，老百姓靠什么抗通胀？这锅本来是韩国政府的。但是，韩国许多民众却认为，房价上涨是炒房者造成的。2韩国民众对炒房者无望的战争说起来，从1970年代开始，韩国民众对炒房者的战争已经有几十年了。相对而言，中国打击炒房者是从2003年开始的，只有17年时间。在韩国，不断地推出房产新政。什么“11.4新政”、“6.17新政”、“6.19新政”等等，不胜枚举。当然，这不是韩国独有的现象。在首尔部分地区购买折合900万人民币以上的房产时禁止贷款，必须全款购买。另外还下调了人民币540万元以上房产的可贷款额度、再度上调多套住房持有者的房产税税率等。二手房买卖方面，在房屋认购调整地区，拥有两套房产者卖房，转让税20% ，拥有三套房产者转让税30% 。总之，韩国打击多套房， “该做的”几乎全做了，而且在很多方面的做法堪称奇葩。为什么韩国的调控这么严厉，房价还是涨呢？

▲由于房源紧张，相关机构挂出提醒，要求租房者排队等房源许多韩国人，始终把房价上涨归结为炒房者的恶意炒作。直观上看，炒房者是万恶的。你看他们， 100万元买的房子， 130万元卖出，那多出来的30万元的价格，不就是他们抬高的吗？但韩国炒房者之所以坚持炒房，是因为他们看到了供给紧缺、通胀当道。炒房者也要冒风险。如果他们对通胀的前景判断错了，那么，他们就会大败亏输。不过，韩国政府在通胀这件事情上，从未让人失望。韩国打击炒房四、五十年了。如果炒房真的是房价上涨的根本原因，四、五十年下来，韩国房价不是早已控制住了吗？事实已经充分证明，这种做法并不对症，但多数韩国人仍然没想过换一下策略。韩国人这种一根筋的态度，和隔壁日本人有得一拼。日本1980年代泡沫破灭后，一直搞凯恩斯主义，而不是改革体制。搞了30多年的凯恩斯主义，从未有效，但日本人仍然相信凯恩斯主义是对的。文在寅不去解决供给和货币问题，老对炒房者下手，是赢不了的。不管韩国历届政府怎么打压多套房，韩国人对房价上涨的信仰始终未变。文在寅政府规定，公务员升迁，还要考核持有房产的数量。想晋升，就得卖掉多套房。但是，很多高级公务员宁愿不晋升，也不肯卖掉房子。一位公务员说：“升职对我来说可能是一种自我实现，可我不愿因此卖掉房产，因为这会给家人造成损失。 ”人家也不傻。卖掉房子，靠什么抗通胀？当官的都是这样，何况其他职业者？3文在寅为什么不改革？韩国并不是没有明白人。韩国建国大学房产系教授崔晃洙(音)表示， “只有下调房产交易费用才能促使更多人把房源挂出来出售，这样才会带动房价走低，而政府现在陷入了整治所谓‘不劳所得’的教条中，根本看不到真正有用的政策。 ”崔晃洙的话符合经济学原理。增加交易费用不奏效，为什么不试试降低交易费用呢？对于文在寅强力调控房价，韩国部分媒体和在野党纷纷发出反对声音。《朝鲜日报》等媒体认为， “这是侵害私有财产权的行为”、 “这是非理性的逆市场行为” ，部分在野党则认为这是“经济独裁” 。总之，文在寅是两头不讨好。不对症的调控，并不能打下房价，买不起房的人不满；有房的人被限制产权，更加不满。怪不得文在寅支持率大幅下滑。尽管如此，文在寅仍然表示：“我们需要对拥有多套房产的投机性房产持有者施加更多压力。 ”韩国企划财政部长官洪南基表示，虽然各种措施都未达到预期效果，但政府已下定决心抑制房价上涨。为了平息民怨，文在寅要求在首都圈拥有两套住房的总统府高层公职人员卖掉他们的第二套住房。韩国总理丁世均说：“如果高层公职人员拥有多处房产，我们就很难赢得民众的信任。 ”前述的提出辞职的总统秘书室长卢英敏先是卖掉第二套较为便宜的房子，但舆论认为他保留了富人区的房子，诚意不够。于是，卢英敏不得不卖掉另一套房子，变成了无房族。分页标题

这种表面功夫当然没有用的。中央大学城市计划房产系徐源锡教授说：“1000个公务员卖掉房子就能拉低房价吗？政府越是要求公职人员处理多余房产，反而会给市场释放一种 ‘未来房价不会下降’的信号。 ”为什么文在寅始终坚持打击多套房、而不去解决供给和通胀问题呢？一方面，是因为韩国民众多数人并不清楚房价上涨的真正原因，只知纠结于“炒房祸国” ，文在寅坚持打击多套房，可以讨好他们。另一方面，改革土地制度会触及许多既得利益者，而紧守稳健货币不利于文在寅刺激经济争取连任，做这两方面的改革，是“壮士断腕” 。文在寅没有那份见识，也没有那份改革的魄力和能力，所以只好一直把目标对准炒房者了。