东莞|这座城市房价有泡沫？真相在这里

上半年的东莞楼市，可谓火爆，最直接的证据就是今年6月的二手房冰山指数，东莞排名第一，远超第二名的深圳，且已经连续三期排名第一！

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东莞的楼市火，最主要的原因大家一定会想到的就是深圳的带动，有这么一个靠谱且外溢量巨大的老大哥，东莞想低调都难。
根据中国房价行情网的数据， 7月东莞的均价已经到了24710/㎡，更值得一提的是，东莞许多城区均价已经到3万，典型如松山湖地区就已经到了33083 元/㎡，部分楼盘甚至到了5万的均价。
那么问题随之而来，仅凭一个老大哥就能支撑起这么高的房价？这半年来货币大放水的背景之下，很多人觉得东莞的高房价是泡沫，把这个泡泡吹破只是迟早的事。而最近东莞的调控似乎也在验证着这个说法。
7月25号，东莞发布涉及限购和限售的调控新政，规定二手房和新房购买需一年社保、限售期限从2年延长至3年。调控增强的当下，难道东莞房价真的都是泡沫？而且马上就要泡沫破裂？
对此我的看法是：东莞的房价不仅不是泡沫，而且长期来看依然值得看好。最近媒体公布的一组数据也给了我足够的信心。
这组数据就是2019年国内二线城市人口自然增长率排名，东莞在国内众多二线城市中排名第一，达12.31% ，而此数据也超过了广东全省的平均人口自然增长率。

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所谓房价长期看人口。在多数人印象中，东莞一直是外来人口的主场，但或许很多人没想到东莞的人口自然增长率也这么高，而东莞的人口，显然是东莞过去、现在甚至是未来发展的风向标。

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提到东莞和东莞的人口，不能忽略过去四十年无数打工者的移民大潮，某种程度上说，近四十年珠三角的历史，其实就是一部移民史，而东莞就是其中的一个典型。
改革开放前的东莞，人口仅有111,23万，到了1982年常住人口也只有115.3万人。但从1990到2000年这十年间，东莞的常住人口就从175.62万人激增到了644.84万，其中外来人口由70.98万人激增至540.99万人，直到2019年，东莞外来人口仍然超过城市总人口的70% 。
而到了今年，东莞的常住人口数已达到846.45万，人口密度为 3349 人/k㎡，排名全国第三。这些数据显然大多都是南下的外来打工者做出的贡献。

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东莞常住人口变化图
这些来自全国各地的打工者改变了这个广东南端的小城市，奠定了东莞“世界工厂”的地位。也帮助东莞催生了如步步高(002251,股吧)、徐福记、真功夫、以纯、美宜佳等全国知名的品牌。

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不过好景不长， 08年的世界经济危机，让众多依靠外贸的劳动密集型企业遭受重创，许多打工者面临失业，至此之后，东莞的人口结构遭遇到了很大程度上的转变，人口增长也渐趋缓和，传统的劳动密集企业难以为继。大量打工者失业，整个城市都在面临转型调整的压力。
而就在这一段时间之后，闻名全国的莞式服务和“扫黄”又进一步影响了东莞的城市形象。在传统产业衰落和城市形象受损的双重打击之下，东莞的前途着实有点暗淡。

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塞翁失马，焉知非福。旧产业的崩溃给产业转型带来了空间，也让东莞人口结构的转变迎来了机遇。
从人口总量上说，整个人口总量在08年之后的调整期并没有明显下降，在经过20年的人口大量流入之后，许多外来人口都已经在东莞成家立业，从移民变成了“土著” ，形成了稳定的居住人口。分页标题
但这毕竟只是一部分，还是有相当一部分人口在企业倒闭、产业移出的大潮中流失了出去。要维持城市发展和经济繁荣，就要引入“新移民” ，而新一代移民的引入已无法再复制当年改革开放时期通过政策红利以及低廉的工资吸引的策略，只能通过新兴产业的转型和聚集来支撑。
现实来看，东莞的产业转型在近几年获得了很大的成功，电子信息制造业、电气机械及设备制造业等产业成为支柱产业，高端装备制造、新材料、新能源等领域也有长足发展。而这些变化，从最直观的产业就业人口数的数据中就能体现。

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【东莞|这座城市房价有泡沫？真相在这里】图源：深莞房产圈
科学研究和技术服务的从业人数从2010年的6515人上升到2017年的66566人，上涨了10倍。

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图源：深莞房产圈
信息传输、软件和信息技术服务业的从业人员上升23481人，涨幅达89.7%
在大量劳动力进入这些新产业之际，东莞的人口结构悄然发生了重大的变化。也完成了人口数量红利主导到人口质量红利主导的转变。
值得一提的是，东莞的人口年龄结构依然非常年轻，数据显示， 2018年东莞的在校小学生数量有80.35万人，超过了总人口数远在东莞之上的上海。而同年东莞市常住人口则有839.22万，小学生数量占常住人口的9.57% 。

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而根据另一个东莞市发展和改革局发布的数据， 2015年，东莞20-44岁年龄段的人口占比为60.44% ， 65岁及以上老龄人口仅占比3.74% ，远低于广东省平均数7.9%的占比。可见，东莞的人口年龄结构是很年轻的。

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2019年，东莞全市人才总量达195万，同比增长13.1%；高层次人才12.6万，同比增长9.6%；双聘院士12名，国务院特殊津贴专家32名。人才储备已经相当可观。
除了现有的人才储备之外，东莞的人才吸引力也不容忽视。
根据2019年职业成长平台脉脉与京东联合公布的《2019高校毕业生就业趋势报告》显示，东莞成为2019年毕业生热门去向城市第六名，仅次于北上广深四个一线城市和杭州。并且战胜了众多二线大城市。
大家都清楚毕业生的去向意味着什么，尤其是高校毕业生，那都是最优质的人口资源，他们的选择某种程度上决定了未来各个城市的发展。而毕业生们用脚投票出来的结果，已经充分说明了东莞的潜力。
不仅有潜力，东莞也有野心，乘着大湾区的势头，东莞率先喊出了“人口破千万”的目标。在今年公布的《东莞市人口发展规划（2020-2035年）》中，东莞政府就明确了目标：今后15年，全市将通过实施积极的人口调控政策，跻身常住人口超千万的“超大城市” 。根据规划，东莞市常住人口将在2025年达到960万人，在2030年达到1020万人，在2035年达到1080万人。

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但说到未来，最为重要的也是最能支撑我对东莞房价信心的是东莞的高净值人群。 2019年的胡润富豪榜中，东莞入榜人数28人，排名全国第11名。

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图源：i东莞
另一个值得留意的是， 2019年胡润富豪榜的富豪行业分布中，制造业名列第一，是最容易制造富豪和高收入人群的领域。对于制造业发达且转型状况良好的东莞而言，这也是不可忽视的一个信息。
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无论下一个千万人口城市的目标能否实现，经历了外来移民大潮、产业和人口结构转型的东莞已经证明了这座城市具备化腐朽为神奇的能力，加上大湾区建设带来的全新的机遇，东莞的经济和楼市无疑都值得看高一眼。
不过，在东莞跟随深圳加大楼市调控的背景之下，房价必然受到严厉打压，限购限售的调控措施也会把东莞楼市短期获利的渠道堵住，因此东莞楼市的投资必然是要放长线的，而在放长线之余也要选好片区。
对于片区的选择，有两个因素是重要参考：
1. 临深：越靠近深圳越好
2. 产业：产业发展潜力高或产业已经很发达的区域
东莞真正意义上的临深区域其实是在地理上和深圳接壤的9个镇，其中最有价值的临深区域是凤岗，该地三面插入深圳龙岗，地理位置上说是深圳的一部分都不过分，凤岗中最值得投资的是靠近龙岗中心、临近大运城的项目。
选产业概念的话，滨海新区以及松山湖片区这些既临深又有产业加持的片区就是不错的选择。其中松山湖片区无疑最受欢迎，除了产业之外相对较好的环境也是一个原因，因此无论选择投资还是自住这里都是比较好的区域。不过选择这一片区时要尽量选靠近核心园区而且有地铁、城轨的项目。
滨海新区包括长安和虎门两个镇区，它的优势在于靠近深圳前海以及较好的交通条件。相较之下，直接紧挨着深圳的长安会比虎门更值得看好。
说到这或许已经有朋友不解:为什么东莞已经加强调控了，你们还是看好东莞？我的答案还是那句话，房价长期看人口，东莞现在和未来的人口状况依旧是支撑东莞楼市的基本盘。
当然，那些已经入场或准备入场东莞的人也必须认识到：短期投资赚快钱的时代已经过去，对东莞房产的投资必须要做好打持久战的准备。
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（责任编辑：王治强 HF013）