8000万农民进城，房价上涨又有“新借口”

8000万农民进城，房价上涨又有“新借口”？党媒首次正面回应了来源：楼市新观银保监会主席郭树清曾说过，历史证明，过度依赖房地产最终会付出代价。高层发话，一针见血，更意义非凡。确实，日本楼市泡沫破灭后，他们悟出了一个深刻道理并沿用至今：唯有实体与科技才能兴国。房地产不管曾经对于拉动经济发展有多么不可磨灭的功绩，过度依赖，最后都会靠不住，甚至会被拖入万劫不复的深渊。实干家曹德旺也曾经直言抨击，房地产不能再被高高捧起了，房地产拉动经济可以获得一时繁荣，但是从国际上发达国家的发展路径来看，经济要想强盛不衰，基业长青，最终还是要靠实体和高科技产业来振兴。尽管高层发话，实干家说了实话，国家也一而再地强调“坚持房住不炒”调控， “不走房地产拉动经济老路” ，大招出尽，遏制房地产发展的事实更早已摆明了，但是我们的专家们却总能给房价上涨找出新的“借口” 。过去专家们鼓吹房价上涨，维护房地产的支柱地位，惯用的说辞无非三种：其一，绝大多数城市走的都是“靠出让土地融资发展城市”的模式，土地财政占据大多数城市财政收入的半壁江山，对房地产已经形成高度依赖，调控是“走形势” ，没有哪个强依赖于房地产的城市，会真的“打压”房价；其二，房地产关联着上下游上百个行业，家装、家具、家电、建材、水泥、沙子等都受惠于房地产业。经济发展需要房地产，只有房地产才能救中国经济；其三，高房价有利于社会转型，有利于家庭奋斗，更是居民积累财富的最佳手段。最最重要的是，有专家直言， “房价上涨有利于化解通胀压力。 ”加之过去这些年，房价“久调不降” ，国人对于房价“只涨不跌”的观念，早就根深蒂固。房价上涨又有“新借口”了——社科院最新报告：未来5年，将有8000万农民进城日前，中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布《中国农村发展报告2020》预计：到2025年，中国城镇化率将达65.5% ，保守估计新增农村转移人口在8000万人以上；农业就业人员比重将下降到20%左右；乡村60岁以上人口比例将达25.3% ，约为1.24亿人。其中最引人注目的一组数据，对于有些人而言可能蕴含重要信息，或成为鼓吹房价上涨的“新借口” ，会被大肆渲染报道：未来5年，每年从农村转移到城市的人口平均1600万， 5年城市累计增加人口8000万。果不其然，今天笔者就看到有专家就此发声：庞大的购房需求即将诞生，任何人都不能视而不见。没买房的人，不要再痴心妄想房价下跌了。尤其是买房自住的刚需，买房还是要趁早。因为每年新增的购房需求有1600万之多，而每年开发商实际建成的新房总量仅一千万套，房子严重供不应求，城市房价还会继续上涨。尤其是大中城市，至少未来5年，供需不平衡情况会更严重，毫不夸张地说，房价依然存在“大涨”的可能。城市化进程有序推进，每年从农村向城市转移1600万人口， 5年总计流向城市的人口高达8000万，这真的会成为房价上涨的理由吗？专家们托底房价的“新借口”真的能站得住脚吗？其实，早在几个月前，党媒就首次对“农民工进城催生高房价”的观点进行正面回应了——而且是狠狠地驳斥：以农民进城对住房有强劲的需求，来鼓吹房价继续上涨，这种观点已经站不住脚了。几个月前党媒经济日报发布标题为《放弃房价上涨幻想踏踏实实做实业》文章，重点反击了三类托底房价、对房地产仍然抱有幻想的观点，其中就明确说到， “以城镇化推进过程中不断流入城市的农民对住房有强劲的需求，来鼓吹房价继续上涨，已经站不住脚了。 ”一方面，乡村振兴战略深入实施、城乡一体化深入推进的背景下，进城并不是农民的唯一选择。太多的事实证明，留在农村大有作为的不在少数；另一方面，如果进城成本太高，农民会选择放弃进城。试图利用“刚需说”为高房价辩护，那是逼着农民放弃进城。不仅如此，文章更再次着重强调了国家的立场：从今年局部楼市过热时监管层的行动来看，管理层对“房住不炒”的认识是清醒的，态度是明确的，执行是坚决的。言外之意，国家对房地产调控保持了定力，且对房价的主基调一直都是“稳” ，因此，任何托底房价上涨的理由，都是白费口舌。前二十年，甚至更久的时间里，城市化进程推进、人口流动一直都是房价上涨的主要原因之一，很多专家之所以一看到“未来5年，会有8000万农民进城” ，就认为“房价一定会上涨” ，这是对过去经验的盲目套用，更是观念没有与时俱进的表现。未来城市化进程继续推进，相当数量的农民进城到底会不会继续助推房价上涨？对此，财经专家莫开伟说得很透彻：农民进城购房虽对房地产去库存化起到一定作用，但同时也会带来不少社会问题，并且不一定能达到政策预设目的。原因有三：第一，农民数量虽然庞大，但总体购买力有限，而且还会给农村带来诸多发展“后遗症”：不利稳定农业生产；第二，农民进城买房，相应就业、就医、就学等措施仍是瓶颈；第三，农民进城买房，存在使用率不高问题，同样存在商品房资源浪费。不得不说，莫开伟看待农民进城购房问题，观点非常科学严谨。很多专家张口闭口，未来5年有8000万农民进城，这是非常庞大的购房需求，即使只有一半的人要买房，也会直接催生4000万套商品房的销售。叠加城市本地人口的新增购房和换房需求，购买力还是非常旺盛的，逻辑上购房需求推动房价上涨确实成立，但是这些专家，忽略了最主要的，农民进城后的就业、就医、就学等基本保障，虽然低首付、补贴等方式可以让农民住上高大干净的新房，但是忽视了他们的还款能力，和融入城市的能力。回到本文的核心命题上，未来5年8000万农村人进城，真的会继续支撑房价上涨吗？难道无数人心心念念的房价下跌又要“落空”了吗？对此，笔者想强调三点：第一，上文党媒和财经专家莫开伟均证实了， “农民进城推动房价上涨说”是站不住脚的。事实上，影响房价的因素众多，需求只是其一，况且中国房地产又受政策影响较大，抛开政策仅从需求谈房价涨跌，意义不大；第二，虽然农民进城不能和房价上涨直接划上等号，但是不得不承认，未来人口聚集的大城市，每年有显著人口增量的城市，房价上涨的趋势仍然强烈。尤其是吸引了80%人口的四大城市群，房地产的潜力仍然不可低估；第三，不得不承认，未来城市间的差距会越拉越大，这意味着房价的分化也会越拉越开。大量吸引人口的城市，且同时具备产业和资源优势，这里的房价下跌确实可能要“落空” ，但是相对应的，人口流出、产业单一、无地缘优势的城市，房价下跌绝不可能“落空” 。这些城市房价处在绝对高位，而且基本上都是透支了城市10年以上的未来换来的，在国家房住不炒的调控下，在棚改拉到力撤去的背景下，在购房需求急剧减少的条件下，未来这些城市房价逐渐回调已经板上钉钉。有人说，高房价最大的受益者就是开发商、炒房投资客和这些被利益驱使的专家们，他们殷勤鼓吹房价上涨，维护房地产的支柱地位，这都是人之常情。他们的价值就体现在这里。言之有理。这也是我们一直强调的，任何人买房，都不能尽信于专家的言论，所有人都应该明白一个道理，每个人的立场决定了他说话的态度。站在开发商花钱搭起的舞台上，我们就要清楚明白，不管多大牌的专家，他的一言一行都是冲着“帮开发商卖房”而去的，这直接决定了他们的观点是不纯粹的，是具有偏激性的。如何做才能不会被别人带偏呢？答案很简单：每个人都应该培养独立思考的能力，尤其是在购买房子这类昂贵资产的时候，一定要从自身需求出发做决定。切不可盲目听信专家的鼓吹房价上涨之词，冲动做出错误决定。