陪你去看房|收紧房企融资背后：凭运气赚的钱，到了凭本事赔回去的时候了

_本文原题：收紧房企融资背后：凭运气赚的钱，到了凭本事赔回去的时候了
这几天，多家房企被请进北京面谈。
面谈什么呢？
概括为一句话就是：你们借得钱太多了，步子迈得有点大，从现在开始，要降杠杆，要降低债务规模。
前段时间郭树清说，房地产是最大的灰犀牛。
这不，这就开始拆弹了。
收紧房企融资，必然会在中短期内促进房价下跌。因为房企只能通过销售加快回血了。
整个中国，正式进入房产普遍横盘和亏损的时代。
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当前很多楼盘已经体力不支，首付5%就可以网签，剩下的首付款开发商替你垫出来。目标只有一个：能成交就行。
这背后，都是源于资金链吃紧。
本地某知名房企，在市面上的融资利率已经高达14% 。
想当年，群魔乱舞，每个在楼市挣到钱的人都自诩为房产投资大咖，每个房企都财大气粗。
但99%的人，并不是自己会飞，而是被历史的风口吹到了天上。
关于此，有一个经典的故事：
ABC三人乘电梯上楼， A在电梯里小心翼翼、站得笔直， B在电梯里戴着耳机听歌， C则是锻炼身体，做俯卧撑。
到达楼层后，别人问他们，你们都是怎么上来的。
A回答：因为我在电梯里十分小心，才最终达到了目的地。
B回答：我欣赏着音乐，让自己放松，就上来了。
C回答：我十分努力地锻炼身体，才终于上来。
这故事说明了什么？
简单归因，错误归因，错把历史进程当作了自己的本事。在这种路径依赖下，当历史的车轮转向的时候，必然会被重重地摔下来。
很多人，包括一些企业家，习惯了经济高增长，习惯了赚快钱， “什么清华北大，都不如胆大” 。说白了就是加大杠杆，一味扩张产能，豪无技术含量。
而现在，一旦遇到经济降速、印钞机降速，马上就会现出原形。
这就是低潮期的价值：把那些草莽“扫地出门” ，给有价值、有竞争力的企业腾出资源。
然后才会迎接新一轮的高质量增长。
中国人开始经历第一次房产投资的大面积亏损。
以前是局部亏损，整体涨。未来则是整体亏损，局部涨，七亏二平一赚的结构性行情。
对你的研究能力和认知水平的要求越来越高了。
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所以今天，我们重点聊聊，关于房产认知上，那些常见的误区。
一、我是自住，不用考虑升值空间
很多购房者都有这个想法。甚至一些业内人士也常常这样说。
尤其是初次买房的，常常会说，我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值。
考虑升值就是为了炒房吗？其实不是这样。
2016年，一个朋友拿着40万现金，面临两个选择：一是在中原区买一套150平的大户型，二是在东区买一套120平的三房。
庆幸的是，他最终选择了后者。现在加过头来看，那个150平目前的二手房挂牌价，比当时只涨了50% ，而他住的这套则是严丝合缝地翻了一倍。
这让他有了置换更高档次房产的资金实力。
严格来讲，自住也是投资的一种形式。所以也遵循投资的基本原理，一定要选升值潜力大，容易变现的。
二、买低价盘
上面那条“考虑升值空间”还是很好理解的，但这一条“买低价盘”怎么也成了误区了？
这一点，尤其是很多楼市砖家更容易钻进这个死胡同。
他们常说：一个楼盘，地段不好不要紧，户型不好也不要紧，只要价格低，就能抵消所有一切不利因素。
乍一听，好像没错，是这个理儿！
但这恰恰掉进了一个巨大的投资陷阱：过于执著当前的价格。
而投资的真谛却在于：分页标题
投资要面向未来。投资永远要看未来的增长潜力，而不是执著于过去的价格。
可能会有杠精说：只要我成本足够低，那就不会赔。
可问题是，你的成本永远不可能如你所期望的那样低，你能拿到的价格终归也只能是市场价。人家不可能白白送你一套。
你认为当前它的价格足够低，只是市场用脚投票的结果，只表明：这个楼盘受到市场的嫌弃。
不管是因为地段，还是户型，还是其它什么硬伤。这不重要，终归是“它受到了人们的嫌弃” 。
被嫌弃的，未来大概率会更加嫌弃，被追捧的，未来大概率会更受追捧。
因此，低价盘的涨幅大概率跑不赢优质盘。
你不要觉得优质盘当前价格高，似乎没有捡到漏。
真相是，只要未来它还能涨，那么现在就是漏。未来不能涨，现在的价格再低也没用，那只是陷阱。
三、稀缺的幻觉
很多置业顾问向你介绍项目时，常常有这样的话术：
我们这个楼盘是XX片区唯一一个在售的住宅了，你看，周边都没地了。
我们这个楼盘是XX片区唯一一个洋房/唯一一个临河/唯一一个双地铁项目。
这种话术，是向你暗示他们的稀缺性。
经验不足的购房者，最容易被带偏：物以稀为贵，赶紧买。
事实上，任何一个楼盘都是唯一的。任何一套房子都是唯一的。
例如，大家都知道XXX品质很一般，但我仍然能这样说：
XXX是中原区陇海路以北同时有毛坯和精装两种选择的1.8万价位以下的唯一最高端的高层住宅。
看到没，只要你把范围缩得足够小，把定语加得足够多，什么都会变成唯一的。
四、房价是不可预测的
很多比较理性的人认为：楼市是不可预测的，股市是不可预测的，甚至未来的一切都是不可预测的。
所以，所有的楼市砖家都是忽悠人的，所有的预测都是瞎蒙。
严格来讲对不对呢，房哥认为是对的，因为这个世界在终极的状态上极可能是遵循量子力学的不可测定理的。
但这种思维，却对现实没有任何指导意义，甚至有害。
因为你所做的一切决定，都是在预测未来的基础上做出的。
例如你去找工作上班，你其实就预测了这家公司大概率不会倒闭。
甚至你去饭馆吃饭，你也是隐性地预测了这家饭馆不会下毒。
所以，这个问题的关键就不再是“可不可以预测” ，而是预测的颗粒度有多细，概率有多大。
我认为，未来大城市好地段的房子仍然会涨，这是大概率的。房价怎么会“不可预测”呢？
说到底，人活着，无论生活和事业，拼的就是概率。
五、地段是不可复制的
因为房子的核心价值来源于它所占领的地段的价值，而地段又是不会动的，所以得出结论：地段是不可复制的。
回顾过去的20年，这个结论显然是错的。
就以郑州为例，郑州市的核心就曾三易其主，从二七商圈，到紫荆山，再到东区。不止复制了，还越来越强。
地段的价值，无非是配套和产业的价值，具体来说就是：交通医院学校公园就业等等这些东西。而这些东西，都是可以新建的。
六、买的起的都买了，剩下的都是买不起的
这是简单化思维的典型代表。
认为世界非黑即白，不是好人就是坏人，不是富豪就是穷人，不是炒房客就是刚需。不仅中间没有任何过渡地带，而且还是静止不变的。
真实的世界，黑和白之间是充满了大量灰色的，不同梯度的灰色才是构成这个世界的主体，甚至没有纯黑和纯白。
真实的世界，买的起的，还有很多人没有买，现在买不起的，可能一年后就能买起了。
买过小户型的，可能还想买改善盘，买过改善盘的，可能又想买豪宅了。分页标题
真实的购买力，从低到高是连续不断、起伏变化的，所以永远都不会出现那么一刻：买的起的都买了，剩下的都是买不起的。
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今天聊的这些关于楼市的思维误区，并不难理解，然而却极具误导性，稍不注意就会掉进类似的思维陷阱。
把前些年凭运气赚到的钱，再凭实力赔回去。
所有的投资赚钱都是基于认知体系，都是你认识水平的变现，而所有的赔钱，都是对这个世界的认知有缺陷。
认知水平就是生产力，提升认知极其重要。
不然，就会生于暴涨，死于乱买。

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