核桃仁说楼市|回顾过去31个月的数据，我们发现郑州二手房正在起死回生经历一轮轮吊打之

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经历一轮轮吊打之后，郑州二手房一次次上演着自己的倔强：
挂牌量一路高歌。
现在，这个数据已经突破11万。位居全国第五。于是，新一轮的游街开始了：
看啊，二手房挂牌量比去年此时涨了四万多套。看啊，二手房又不行了。看啊，二手房业主快不行了。看啊，二手房要完蛋了。
风雨飘摇的二手房市场，真的死期将至么？未必。1
眼下的郑州二手房，确有不少“濒死征兆”：房源挂牌量巨大，十万大关已破。
房源大范围、持续性降价，即便豪宅、学区房也不例外。成交周期拉长，挂牌一年卖不出去非常常见。中介带看量骤减。部分中介压缩二手房业务，主攻新房。以上皆为事实，这些全部都是郑州二手房市场眼下的局面。各种现象交织一起，在二手房市场上空拼出一个大字：
惨。
惨是真惨，但这能说明二手房已坠入万劫不复的深渊么？
好比一个重症病人，是否有救，并不取决于他距离正常人的健康标准有多远，而是他的身体指征是否在一天天向好。
二手房的指征，就是成交量。
结合郑州房管局的统计数据，我们整理出2018年1月至今共计31个月的二手房成交量，得出一个结论：郑州二手房正在悄悄起势。2
上面这张图，是2018年1月至今的二手房成交数据。
先看今年1月至今的数据。
3月至7月，郑州二手房成交量连续5个月上涨。这是2018年1月来，二手房市场的第一个“五连涨” 。
更值得注意的是，在6、7月这两个月，月成交量均突破7000套。这是7个月以来，郑州二手房市场第一次再次实现7000套的突破。
以上，说明什么？
今年上半年，虽然大势不甚乐观，但郑州二手房稳步走出上扬曲线，市场在日渐向好。
再来横向对比一下。
抛开2、3月受疫情影响较为明显的两个月份，今年其余几个月的成交数据，均同比完胜2018年。与2019年相比，在7月份第一次实现了同比增长。
这又意味着什么？
今年上个年每个月的纵向对比，说明市场并没有越来越糟，遭受疫情突袭之后，自我恢复还不错。而横向对比的增长，说明市场真正有了回温迹象，市场信心在增加。
可以说， 7月份开了个好头。3
还有一个数据不可忽视：二手房在房地产市场中的成交占比。它在某种程度上，体现了二手房的市场信心和市场需求的变化。
在不少热点城市，二手房交易的比重已占半数以上，北京的二手房交易占比已达8成。郑州并非存量房主导的市场，二手房成交仅占市场极少部分。
现在，这个市场格局发生了微妙变化。
下面这个表格，是我们根据房管局数据逐一计算得出。总体能够看到一个大趋势：
二手房的成交占比在这两年逐年上升。
占比最低的是2018年，占比最高的月份，比例也未能超出20%；在2019年，这个比例产生明显变化，有6个月的成交占比均超出20% 。
在2020年，又在1月份实现了31个月以来的新高：25.3% 。并且，从5月份开始，连续三个月成交占比持续走高。
下面这个曲线图会更清晰看出这一变化。
意味着什么？二手房的需求在增加，购房者购买二手房的意愿在增强。
而产生这一变化的原因又是什么？
主要源自价格妥协。
看下图，郑州二手房成交均价一路下滑，从前年9月的16336元/平米，降至14647元/平米。

注意，这可不像新房市场的部分区域、部分项目、部分楼盘的降价操作，这是实打实的普降。
之前我们也说过，同一个小区，同一个户型，成交价相差2、30万非常常见，就算是老CBD的豪宅，成交均价也普遍下调了几千元/平。
实打实的价格让步，才能真正打动购房者。这也再次给着急出手的二手房卖家提了个醒：
想卖房，想快速卖房，价格上就不能太过任性。市场不好，识时务者方为俊杰。
插一句，一直硬抗的新房市场最近也出现明显松动。以前降价主要出现在近郊，现在主城区楼盘也在跃跃欲试，甚至不少热门楼盘也开始推特价房、推行首付分期、支持组合贷。
这都是非常明显的市场信号，在此不再展开，接下来我们会有专门文章做详细剖析。4
再回到二手房的话题。
接下来的二手房市场会怎么走？
现在的二手房价格，逐步接近购房者心理预期，成交量回升也是必然结果。只要二手房卖家不作妖，市场成交在接下来极有可能会继续保持一个良好的姿态。分页标题
但是也别妄想成交量暴涨，更别奢望成交价上涨。
总体来说，二手房市场处于大病后的恢复期，大势向好但不可能一两天就活蹦乱跳，康复是个长期过程。只记住一点就行：
乖一点，别作妖。
别介看到市场好了一点点，就惜售了，就不肯让价了，就酝酿涨价了。对于这样的卖家，送你四个字：
No 作 no die！
如果你是购房者，现在依然是购买二手房的大好时机。
大量的挂牌房源，供你慢慢挑选；足够的议价空间，供你慢慢磨价。
记住几个要点：1、地段仍然是买房第一要素。市场好时涨在前头，市场不好跌在后面。 2、老破小、老破大都不要碰，除非你是学区刚需。 3、首选次新房。升值保值性、小区品质整体更好。 4、尽量靠近地铁。 5、首选大中介，不知名的杂牌小中介，中介费再低也不要选。 6、最最重要的，买房一定要自己多上心。对于意向的小区，多在网上查查，多去实地看看，多在周边转转，多跟小区业主聊聊。最后，金秋已至，祝愿大家都收获一套属于自己的房子。
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