深圳|旧改10余年实施率不足40%，深圳终于对钉子户下狠手了！中薪|高薪|深圳|

_原题为：旧改10余年实施率不足40%，深圳终于对钉子户下狠手了！

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只要一户不同意，旧改项目就“难产”，这一直是困扰深圳旧改的一道难题。
近日，深圳发布《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，提出了一个破解难题的新思路——旧改拆迁不再需要100%住户同意，只要签约率达到95%且符合房屋征收相关规定，就可以实行征收。未签约的钉子户可由政府实施个别征收，对决定不服的，可向法院提起行政诉讼。
意见稿一出，便引发了当地民众和网友的激烈讨论。在这个靠旧改盘活存量土地的城市，久拖不决的拆迁问题早已超出城市更新本身的范畴，演化为一个社会问题了。
深圳旧改10余年，实施率不足40%
深圳是全国最早提出“城市更新”概念的城市，因为它的土地资源实在是太少了。大约2000平方公里的总面积，其中有一半划入基本生态控制线，还有500平方公里被用作道路、绿地、公共设施、市政设施等非经营性用地，只有大约500平方公里被划为经营性用地。
2004年，时任深圳市委书记的李鸿忠，在分析深圳发展面临的困难时就曾提出“四个难以为继”：土地有限、资源短缺、人口不堪重负、环境承载力严重透支。在存量土地早已开发完毕的背景下，旧改就成了释放土地资源的重要途径。
同一年，深圳出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，初步启动了城中村改造工作。2009年，深圳又率先提出“城市更新”的概念，正式启动了包括城中村、旧工业区、旧商业区、旧住宅的改造工作。在城市更新中，深圳遵循“政府引导+市场主导+公众参与”的原则，且需要满足“双百”要求，即业主更新意愿达到100%、搬迁补偿安置协议签约率达到100%。
国内的大多数城市，根据地方或项目本身的情况，对于旧改签约率的要求都不大相同。高一些的有90-95%，低一些的也有70-80%左右。100%的签约率，虽然可以有效避免强拆，却也给旧改项目设置了极大的难度，深圳木头龙小区就是一个非常典型的案例。
木头龙小区位于罗湖区，建于1983年，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1340户。2007年，益田集团进驻木头龙社区，开展业主改造意愿征集工作。但直到10年后的2016年底，木头龙还有30多户业主坚持不签约，签约率虽然已达到了98%，但只要还有一户不签，项目就无法真正推进。

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2019年破败不堪的木头龙小区/深圳大件事
而早在2011年，益田集团就拆掉了已签约的木头龙小区的40栋旧楼，本意是以此督促剩余钉子户签约。拆掉旧楼之后，益田集团需要承担所有住户的过渡期租金和补偿金，每年支付的租金和各项费用超过1.5亿。这样的骑虎难下，却给了钉子户漫天要价的底气，部分钉子户提高标准，提出了令人瞠目的天价补偿。仅仅8年时间，益田集团的各项沉没成本已超过12亿。
深圳市城市更新协会创始会长耿延良了解到这样一组数据：2017年，木头龙小区旧改项目签约率达到98.5%、仅剩20户业主没有签约时，已有30多位业主在等待回迁的过程中相继离世；两年后，签约率达到99.7%、仅剩4户业主没有签约时，在等待中相继离世的业主人数已经增加到了49人。直到去年8月，罗湖区城市更新和土地整备局才采取了特事特办的政策，将其零星房屋征收确定为急需项目。今年3月，停滞10余年的木头龙更新项目终于开工。
事实上，深圳还有不少有旧改意向的小区都已经谈了10余年，签约率仍然不到90%，无法真正实施。截至2018年底，深圳累计已列入计划的城市更新项目共计746个，但实施率却只有37%。剩下的63%中，起码有60%是因拆迁原因而卡住。显然，一个旧改项目的成败与否，关键点可以说就在拆迁上。
在旧改专家耿延良看来，“这不仅造成了社会资源的极大浪费，还带来了项目可能烂尾等高风险，超出了一个更新项目的问题，已发展演化成为一个重大的社会问题。”深圳国际仲裁院仲裁员颜雪明也指出，事已至此，有关部门依法介入是最有效率也是最大公约数的解决方案。如今，政府的答案来了。
个别征收+行政诉讼，破解拆迁拉锯战

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【深圳|旧改10余年实施率不足40%，深圳终于对钉子户下狠手了！】此次深圳出台的《征求意见稿》已酝酿多年，目的就是要运用特区立法权，破解城市更新拆迁难题。
这份意见稿中最大的亮点，就在于文章开头提到的更新意愿和签约率下调至95%，以及“个别征收+行政诉讼”的处置方案。意见稿提出，当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府就可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
若此项条例正式出台，此前签约率不低于95%却迟迟无法实施的旧改项目，也都可以按照这个标准来推进了。具体的补偿方案，《征求意见稿》中也给出了标准：旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿；公共保障住房按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。这也是官方首次给出的最低赔偿标准，最大限度避免了拆赔比差异化。分页标题
而那些在1年内达不到95%以上更新意愿和签约率的，一段时间内就不会再纳入更新了。《征求意见稿》规定，如果在城市更新意愿公告发布1年内，没有得到95%以上业主的同意，那么该住宅区在3年内都不再纳入更新计划。同样，从市场主体选定之日起1年内，搬迁安置协议签约率不到95%的，该项目也调出城市更新单元计划。这都从一定程度上给旧住宅小区的业主施加了压力，避免项目久拖不决。
对于哪些房子可以被列入旧改范围，《征求意见稿》中也作了解释：旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上，住宅区建筑物建成年限20年以上。建成年限不满20年但经鉴定危房等级为D级的旧住宅区，也可以列入旧改计划。
此外，针对此前经常出现的一个或几个开发商私自进入小区，开展旧改意愿征集的市场乱象，《征求意见稿》专门规定，旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报，企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，否则可被处以200-300万元以下罚款。
这些条例对于规范深圳旧改市场、推进久拖不决的旧改项目，有着极强的针对性。若操作得当，政府、开发商和业主都将从中受益。
赞扬与质疑并存，新规为旧改探索立法规范

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说起来，此前深圳旧改难题也不是没有通过政府介入解决的先例，木头龙小区旧改就是在去年被确定为零星急需项目才得以解决的一个典型案例。但这种“强力扫除障碍”的应急举措，一方面数量太少，另一方面也不具备法律法规的权威性。立法的问题，还须在立法中解决。
全新发布的《征求意见稿》将政府主导变为政府介入，不少细则都有效平衡了各方利益。比如将签约率从100%调整为95%，未签约的钉子户可由政府实施个别征收，就满足了绝大多数业主的更新意愿，也保障了开发商的利益，有力推动城市更新顺利进行。
而对于“个别征收”的严格限制，又保障了钉子户的切身权益，补偿了他们应得的损失。比如政府个别征收按套内面积1:1置换或进行货币补偿确定征收标准，以及政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案等等，都在法律的框架内实现了个体与公共利益的更好平衡。
但也有一些具体操作细节仍待落实。比如在“个别征收”之前，条例还提出了一个“行政调解”的解决途径。就是在搬迁补偿标准与未签约业主协商不成时，可以向项目所在地的区政府申请行政调解，区政府也可以主动调解。但该如何进行行政调解？调解的程序规定及裁定规则又是什么？这些都还需进一步完善。
此外，《征求意见稿》也引发了一些讨论和质疑，比如市场主导的城市更新开发是否符合征收的公共利益条件、政府作为权利人签约是否既做裁判员又做球员等等。尽管各界认识不同，质疑不断，但这一轮大胆探索，无论是立法的位阶还是制度的创新，对深圳旧改制度而言都是一次较大的革新，也可以为其他城市提供有益借鉴。
文/搜狐城市王春艳
参考资料：证券时报网、澎湃新闻、金融界、法商派、深圳壹地产、中新经纬、北京植德律师事务所等