填不满的北京写字楼：16.2%的空置率和近70万平米的新供应 2020年底

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华夏时报
采访人员李凯旋李未来北京报道
北京的写字楼市场进入到了一场“焦虑情绪”中。按照机构发布的数据计算， 2020年底，全北京的办公业态总体量将超过3300万平米。这个数字意味着，如果人均办公面积是7平米， “填满”3300万平米几乎需要400多万的工作人口。
空置率上涨、租金下调，这两大标签自2019年开始就贴在了北京写字楼身上。疫情的出现使得北京写字楼的供需矛盾更加明显。数据显示， 2020年二季度，北京全市写字楼空置率达到了16.2% ，再度上涨。而空置率上涨的B面是不断下调的租金和即将入市的近70万平米新增供应。未来，北京写字楼的命运到底如何？

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丽泽金融商务区的丽泽SOHO 李凯旋摄

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空置率再上升
2020年已经过去了近7个月的时间，从事写字楼租赁已经5年的秦川（化名）意识到2020年是格外艰难的一年。 “每天不停地给意向客户打电话，但是都是被拒掉的。我们2-3月份是在家办公，薪资也是相应减少的。加上没有项目成交，收入跟以前相比较下降了太多。 ”秦川对《华夏时报》采访人员说。
北京写字楼市场“供过于求”的问题在疫情出现之前就已经存在。但不得不提，疫情的出现加快了落后行业或落后企业的淘汰速度，市场面临着更加严峻的竞争环境。 “一方面，意向客户的数量相比较之前减少了。另一方面，客户在现阶段签约换写字楼的观望期变长了。 ”秦川从从业者的角度向《华夏时报》描述了当前写字楼市场的租赁状态。
企业自身因素叠加市场行情，再加上突然爆发的疫情，多种原因聚集在一起后，北京的写字楼市场再度呈现出“填不满”的状态。戴德梁行发布的数据显示， 2020年二季度，北京全市和五大核心商圈写字楼市场空置率继续上扬，达到了16.2%和9.9% ，环比分别上升了2.4和1.9个百分点。
对比以往的数据可以发现，从2018年一季度开始，北京核心商圈甲级写字楼的空置率就在不断上涨， 2020年二季度则已经接近10% 。戴德梁行发布的数据显示， 2020年二季度，北京中央商务区写字楼的空置率为16.5% ，亚奥商圈的空置率为25.6% ，丽泽金融商务区的空置率达到了77.9% 。

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租金继续下调
“如果企业的财务状况好的话，现在是租写字楼的好时期。四惠文化产业园区里面的独栋写字楼，价格只有5.2元/平米/天，并且精装修，带全部办公家具。 ”小型广告公司的负责人林安（化名）接到了中介的推销电话。
彼时，林安还未心动。直到电话最后，中介表示，价格还可以再谈，而且业主可以分租整栋楼的时候，林安决定去园区实地看看。 “5.2元/平米/天的价格比以前是低了一些。但是我这边在同地理位置的尚8里文创园，价格只有4.5元/平米/天，南北朝向，也是精装修。 ”秦川向《华夏时报》采访人员介绍了另一个更加便宜的房源。分页标题
戴德梁行发布的数据显示， 2020年二季度，北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算为358.5元/平米/月和404.8元/平米/月。若按“天”计算，上述租金水平大约为11.95元/平米/天和13.49元/平米/天。若以此为标准，四惠文化产业园区和尚8里文创园的租金价格相比较来说只算得上是“望尘莫及” 。
但值得注意的是， 2020年二季度，北京全市和五大核心商圈写字楼租金仍然环比分别下降了5.0%和4.5% ，同比分别下降了9.5%和7.3% 。此外，丽泽金融商务区受目前高空置率的影响，租金环比降幅最大，达到了13.3% 。

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高供应下，未来走势如何？
“对于这个行业和我个人来说， 2020年的工作的确是一大挑战。我们在不断寻找新的工作方法。比如，我们在和开发商、业主谈免租期限，把免租期限拉长一些。另一方面，我们也在和意向客户进行多方面的沟通，提供更加全面、优质的租赁方案，促使业务能够成交。 ”在秦川看来， 2020年是一个需要思考以及“修炼内功”的一年，他连同整个中介行业都在盼望着市场能够好转。
然而，高力国际发布的数据显示， 2020年下半年，北京的写字楼市场依然会迎来接近70万平米的新增供应量， 2021年还有近80万平米的新增供应入市。在高供应且需求中性的市场环境下，空置率将在2021年达到本轮高供应时期的最高点，为20.7% 。
北京写字楼市场究竟何时才能转向？“自二季度大多数企业实现复工复产后，写字楼业主纷纷将租赁策略重心从维持租金水平转向提升出租率，为了尽快提高入驻率和最大限度的减少自身损失，业主们除了为租户提供了优惠的租金外，还有更加灵活的交付状态及更大的免租力度。 ”戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲对《华夏时报》采访人员表示。
由此看来，行业主体均在“积极自救” 。此外，戴德梁行认为， “新基建”将为北京写字楼市场增添新的活力，其中涉及的5G、人工智能、工业互联网等将为写字楼市场创造更多的租赁需求。
虽然多家研究机构对2020年下半年北京写字楼市场的走势仍然给出“下行”的判断，但其也均认为，随着服务业的扩大开放和新基建的发展，写字楼会逐步走入复苏通道，前景保持乐观。

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