扒房|2020年南宁商铺大型比惨现场！别再说“一铺养三代” 商铺的惨

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商铺的惨，比我们预想的要更严重一些。

这年头，谁要是动不动就跟你说“一铺养三代” ，你真的可以把他跟“1040”划到一起了。
惨！单卖库存都得卖4年
第三方的数据，很有说服力。
据克而瑞发布的数据，截至2020年6月，南宁商业的库存面积是183.79万㎡。
插一嘴，啥库存面积？就是取得了预售证，但还没卖出去的面积。
单看面积没啥感觉，那再看去化周期：49.9个月。
▲最新商业库存及去化周期（来源：克而瑞）
大概意思是，哪怕接下来南宁再无新增商铺供应，原有的商铺已经够南宁卖4年多。
可怕不？
南宁的写字楼库存就够可怕的了，没想到商铺比写字楼更可怕。商业和办公，真是一对难兄难弟。
说商业库存可怕，不是吓唬你。跟住宅一对比，高下立判。
同样是克而瑞发布的数据。截至2020年6月，南宁商品住宅库存面积751.68万㎡，去化周期是8.1个月。
两相对比，商铺是住宅去化周期的6.16倍。
更惨！空置率超30%
只是库存多，就算了。

更可怕的是，还有源源不断的新增供应。除了一些大体量的商场，几乎每个楼盘都配有底商，少则1层，多则2-3层。
更更可怕的是，已经卖出去的商铺，还有不少仍是空置状态。
且不说五象等新区了，即便是凤岭、西乡塘等发展许多年的区域，也有不少商铺被空置着。
近段踩盘，小剑发现，凤岭北的成熟大盘中国铁建凤岭山语城临街铺，居然也有不少“旺铺招租” 。
▲凤岭山语城临街铺的“旺铺招租”
再如号称“黄金位置”的西大门口，处于大学路和明秀路交叉口的城市碧园商业广场，竟然也有许多“旺铺转让” 。
更别说一些刚交付1-2年的小区了。
国内财经大V“泽平宏观”的一份数据显示， 2014-2015年，除了部分一线和准一线城市外，主流二线城市的商铺空置率达到21% ，三线城市则达到28% 。
▲2014-2015年商铺空置率（来源：泽平宏观）
这还是2014-2015年的数据。
你该知道，相比2014-2015年，最近几年随着供应增加，商铺空置率又进一步走高了。
有机构数据显示，主要二三线城市的商铺空置率均超过了30% 。
南宁，也不例外。只是，没有专门机构发布数据而已。
拿小剑这几年住过的2个小区来说，哪怕是刚需盘，哪怕是住宅底商，哪怕都是餐饮、零售等日常所需铺面，空置率也都超过了40% 。
中介门店竟成了“小强铺”
抛开空置的铺面，那不空置的铺面都是做啥的呢？
很多年前，卖衣服的很火，店面随处可见，也确实好赚钱。可互联网购物兴起后，卖衣服的很惨。
后来，社区铺存活率最高的基本就是餐饮、烟酒、彩票、菜市、诊所、按摩美发、午托之类的了。
再到现在，网上可以买到更多以前不能买到的东西，地摊又来抢生意，加上疫情影响，不少小区的餐饮店也换了一茬又一茬。
▲这样的条幅，你应该不陌生
“开了3个月，一个月比一个月惨，算不过账来，亏不起，还是关了吧。 ”
五象新区某小区一家准备停业的餐厅老板告诉小剑。分页标题
小剑这段时间的走访发现，近几年新交付的小区，最具生命力的店铺，你可能想不到，居然是“中介门店” 。
有的小区短短100米的一排铺面，就有四五家中介。旁边的餐饮店换了一个又一个，中介门店却稳稳地开了好几年。
▲南宁某小区门口超市熬不下去了，旁边中介却很稳
没想到，干餐饮的，竟然开不过干中介的。中介门店，竟然成了许多小区底商的“小强铺” 。
这也说明一个问题，在南宁，买房卖房的人还是挺多，做中介还是能赚钱的。
商铺，怎么就成了“伤铺”？
不用质疑，以前“一铺养三代”的商铺，如今已经沦落为“伤铺”（极个别除外）。
啥原因导致的呢？
在小剑看来，不外乎以下3个原因。
第1 ，供求关系。
许多年前，商铺兴起之时，很多城市没有太多百货中心，更没有电商平台。一个城市，也就那么几条街能买东西。物以稀为贵，供不应求下，说“一铺养三代”没毛病。
最近几年，供求关系变了，商铺到处都是。于是，从供不应求变成了明显的供过于求。
▲今年上半年商铺供应明显大于需求（来源：克而瑞）
第2 ，新产业冲击。比如各种电商平台，比如地摊经济，比如……
你看，网购销售总额逐年提升，普通实体店铺却日渐不景气。在南宁，那么多大商场，营业额保持每年稳定上升的，其实并不多。
比如，在青秀万达金街开店的老板，许多都有切身感受。
▲2011-2018网购销售总额走势（来源：大胡子说房）
第3 ，时代变了。新商业，新消费，才有市场。
有句话说得好：时代的一粒尘埃，落在每个人头上，都犹如大山，没人能够幸免。
商铺市场，尤其如此。
别跟趋势作对，投资商铺悠着点
我们经常说，不要与趋势为敌。因为，在大势面前，个体太渺小。
对于商铺投资，尤其如此。
大的供求格局，决定了商铺市场整体的低迷。
你也见到了，这些年，住宅的售价是涨的，商铺却是跌的。
小剑刚入地产这行时，许多1楼社区铺都是卖三四万一平的，万达的金街更是大几万一平。
现在呢，普遍的1楼街铺是2万多，甚至还有1万多的，几乎和住宅价不相上下。
最主要的，还是租不出去。商铺靠升值太难了，普通人买铺，主要就是靠租金，但租不出去的铺，无异于死铺。
除非有强大的企业运营（如华润万象城、会展航洋城等），除非周边确实有稳定的客流（如老城区成熟地段）……不然，劝大家，对商铺投资还是悠着点吧。
真的，没啥事，别想不开去投资商铺，休要轻信“一铺养三代” 。
▲遇到“金灿灿的铺字”要冷静
除非，你不是普通人。
少数人的商铺投资密码
商铺难，不意味着一无是处。还是有人，可以赚到的，甚至比住宅赚的更多。
说说小剑认识的几个朋友买铺“赚钱路子” 。
朋友老李，是一家开发商的中层，他以比市场价低40%的价格拿到2个50㎡的铺，都是1楼街铺，单价大约1.5万元/㎡。首付仅付了20% 。
3个月后，老李以2.2万元/㎡卖出（开发商免费更名），价差7000元/㎡，净利70万元。他拿出5万元，奖给了帮他卖铺的置业顾问，自己净利65万元。
朋友强哥，买了老市中心附近某小区30㎡铺面，单价2.5万元/㎡，总价75万元。由于地段成熟，有稳定客流，哪怕是疫情期间，也是满租状态，租金可达180元/㎡·月。
折算下来，假设以后租金不涨，回报率大约10% 。 10年左右可回本，这年头算很可以的铺了。
与此同时，他还把这间铺融资几十万（商业类一般为评估价50%），首付投资了一套五象新区的小户型。
看出来了吗？买铺还是有机会的，要么能拿到更低的价格，要么选到能租得出去的铺，要么会用金融手段操作。
最后的最后，还是提醒下，商铺是一个看回报率的投资品，尤其看重租金回报率。要算租金回报率，首先你得能租出去。没人租的铺，租不出去的铺，少碰为好。
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【扒房|2020年南宁商铺大型比惨现场！别再说“一铺养三代”】文|七小剑编|郭小襄