云语筑|外地龙头企业扎堆进驻，深圳迎来产业置换期 ■外地龙头企业扎

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■外地龙头企业扎堆进驻，深圳迎来产业置换期
近几年来，人们总是习惯于讨论关于深圳产业流出的话题，却忽视了深圳的产业流入。最新发布的《2019粤港澳大湾区经济发展蓝皮书》显示，深圳上市企业数量已经达到了424家，在大湾区中占比达53.6% 。
来源：和讯网
2018年深圳上市企业的数量是392家，那么新增的32家上市企业都是深圳本土的吗？不一定，有些可能是从其他城市迁移到深圳来的。像恒大以前总部是在广州，如今搬到了深圳，北京字节跳动科技（今日头条）将在深圳设立大湾区总部， VIVO位于宝安的新总部已经启用， OPPO也将在深圳打造新总部。
这些新近入驻深圳的企业，不仅是各自产业领域的龙头，可以带动上下游核心产业链向深圳靠拢、移动，也是外地总部企业迁入深圳的重要代表。众所周知，深圳土地极度稀缺，空间非常有限，因此我们可以认为部分产业的流出，其实是在为高端产业进入深圳置换出更多的空间。
■国内外资本流入，写字楼、公寓成交显著增长
除了国内的高端产业、总部企业向深圳流动以外，在吸引外资方面，深圳也有出色表现。 2019年前三季度，深圳外资投资同比增长近九成。空中客车（中国）研发中心、波士顿咨询亚太数字中心、埃森哲全球研发中心等相继落地。
截至去年9月底，深圳历年累计批准外商直接投资项目86690个，累计吸收合同外资2678.38亿美元，累计实际使用外资金额1056.77亿美元，多项指标均位于全国各城市前列。而外资持续进入，直接影响了深圳大宗物业的交易。
戴德梁行的数据显示， 2019年深圳大宗物业交易市场上，外资占比高达16% ，在2018年之前，这一比例长年维持在2%-3%左右。 “过去来自深圳的机构或客户，开着玛莎拉蒂四处寻觅大宗物业，最近我们发现，越来越多的投资人愿意坐着直升机飞到深圳考察标的。 ”
从最近三年的成交业态来观察，写字楼是深圳大宗交易市场里最受投资者青睐的标的，成交额占比从2017年的37%一路上升到2019年的76% 。 2019年，深圳共有31宗大宗交易，其中写字楼就占据了19宗。
将投资标的瞄准写字楼的同时，深圳的公寓也成为了热捧对象，今年3、4月份，深圳高端公寓成交量的显著增长，可以说是有目共睹。
■资本逐利，深圳以产业高效制胜
从总部企业的入驻和写字楼、公寓成交量的增长，我们可以判断出一点：国内外资本正纷纷流入深圳。资本是逐利的，现代社会“时间就是金钱、效率就是生命” ，因此这些资本进入深圳，其实都是基于对时间、效率的追求。
而深圳的高效，首先就体现在产业领域，比亚迪，一家别人眼中的新能源车厂，临时转产人民最需要的口罩，只用了2个月，口罩产量从日产0到1500万。这就是深圳速度。深圳速度背后是强大的供应链和产业支撑。
产业高效，意味着创新的企业可以得到更快更高的发展，因此对国内外资本而言，深圳无疑是首选的目的地城市，而与资本相伴而生的是大量的投资需求。需要提醒的是，产业主导下的投资，除了要考虑地段、交通、商业、生态等因素，更要兼顾产业端的繁华。
占据深圳主城区核心位置的约65万㎡城市多元综合体粤海城，产业端表现非常出色，早已成为各界资本重点关注的项目。
■链接两大产业圈，粤海城产业端表现出色
产业繁华首先体现在自身的繁华：项目规划了约300m高片区地标级写字楼粤海置地大厦，以及180m深圳钻石交易大厦（暂定名），还将携手上海钻石交易所资源，打造延伸服务平台。未来项目将成为罗湖片区重要的产业地标。
除了自身规划高端产业载体以外，所在区域的产业繁华指数更是不容小觑。项目所处的布心-水贝珠宝商圈，是中国规模最大的黄金饰品产业集散地，目前拥有6400多家黄金珠宝类生产经营单位。在水贝，有句行话“中国珠宝零售市场每卖出10件珠宝，至少5件以上来自水贝地区” 。
从分量指标上看，水贝全行业黄金加工量约占上海黄金交易所全年交割量的70% ，铂金加工量占上海铂金交易所全年交割量的70% ，钻石用量占上海钻石交易所全年交割量的60%-70% 。鉴于其他宝石类材料交割难以统计，单就黄金、铂金、钻石品类来说，水贝称得上“宝都” 。
国内首屈一指的黄金珠宝商圈“金色光环”之上，片区内还有罗湖区政府从战略高度规划与推动的大梧桐新兴产业带。目前，大梧桐新兴产业带一共聚集了战略性新兴产业达到440家，纳入监管服务的98家重点企业2018年实现营收超200亿元。分页标题
所在位置，是大梧桐新兴产业带在布心片区打造的以信息技术为核心的综合产业集聚区——智谷。黄金珠宝产业和战略新兴产业的共振，将赋予她更丰富的价值内涵。
■全球中高端产业首选目的地，如何超前布局？
中国楼市南派意见领袖@尹香武先生认为，产业的发展是追逐效率的，哪个地方的效率高，哪个地方更能够维持秩序和稳定，哪个地方就会聚集产业，特别是中高端产业。接下来的岁月里，全球的中高端产业一定会对中国更加倚重。
深圳作为国内综合效率最高的城市，无疑全球中高端产业的首选目的地。从投资者的角度来看，选准标的，提前占位，才能获得最佳投资回报。而粤海城在主城区坐拥两大高端产业片区，价值属性已经显露无遗。
全球来看，发达产业片区内的综合体都有极佳的价值表现。 2019年，悉尼港（One Sydney Harbour）的公寓成交打破了澳大利亚最贵平米房价的记录，每平米的价格超过了10万澳元(48万人民币）。这个项目所处的Barangaroo ，是悉尼的新兴发展区、新国际金融中心以及Headland公园的所在地。
在国内，北京中关村、深圳的高新区、苏州的工业园区，都无数次证明了产业对楼市价值的推动作用。其中产业片区的综合体，得益于效率的叠加，已然成为资本追逐的首要标的。作为深圳主城区高端产业片区内的综合体大盘，具有其他同类型产品难以比拟的价值，值得重点关注。
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