深圳“最严”调控会否“误伤”刚需？下半年新房市场活跃度将提升

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7月15日凌晨一点，远在上海的易居研究院智库中心研究总监严跃进仍然守在电脑旁——他在和深圳人民一起等待“靴子”的落地， “等到现在深圳也没出政策，好气哦” ， 00:53分，严跃进在群里发了一条消息后终于决定关机休息。
8个小时后， “靴子”落地了，深圳楼市也炸锅了。
《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下简称《通知》）发布，将深户购房门槛从落户即可购房，升级为“落户满3年，且在深连续缴纳3年社保或个税” ，让一些落户时间不足的准置业者措手不及。
忙于答疑的经纪人们：
“还要等待细节出台” 新政更多是信号
深圳乐有家总部一名工作人员对南都采访人员表示，营销板块的工作人员都忙翻了，主要是为客户答疑， “太多问题啦，之前买了的、之前没买的，各种问” ，该名人员表示，现在他们也在等待更多操作细则的出台。一名链家门店的经纪人也对南都采访人员透露，实质上最忙的时候已经过去， “政策已经出来了，最忙的时候在政策前，很多客户是连夜网签” ，今天一整天，其和同事的主要工作都是在为客户答疑，该名经纪人表示。
深圳中原董事总经理郑叔伦也对南都采访人员介绍，今天确实是被购房客户问题淹没的一天，据其梳理，其及其同事被问最多的问题包括刚满18岁的深户能否买房？深户退休人员没社保能否买房？非深户已买5年社保，现转深户（不够3年）能否买房？离婚未满3年，前夫名下已有2套房，能否买房？转深户3年是政策前算还是政策后算？
不过郑叔伦认为，包括上面提到的数个代表性问题，具体还要等待细节的出台，尤其是操作层面，需要政府进一步明确， “现在政府政策刚出台相当于是给大家释放信号” ，郑叔伦表示。
这里所谓的“信号” ，据严跃进解读，此前杭州等城市也有包括类似的政策收紧，尤其是对本地户籍人口购房进行社保缴纳条件的要求，部分城市在限购范围上由外地户籍延伸至本地户籍，在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的；严跃进表示，深圳的做法也至少说明了今年的政策风向：虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力，但是也可以看到部分城市房价上涨过快，正在违背房住不炒的政策导向，通过此类政策的出台，就是要进一步促进市场稳定，防范市场的炒作。
史上最“严厉”调控
下半年二手房成交或回落
对于这次新政，严跃进认为对购房资格的限制是核心，即使是户籍人口也需要社保缴纳记录，而且要求较高， “充分说明了政策的严厉性” 。
“严厉”到会误伤非炒房者？一位看房者即对南都采访人员“吐槽” ，一直想换套更大的房子住，刚卖完现在的房子筹到钱，结果现在购房名额没了。
戴德梁行研究院副院长张晓端对南都采访人员表示，据其对身边朋友情况的观察，新政要求在深户情况之下，也必须得三年社保，很多刚毕业工作就准备买房的则需要等三年，还有本身社保缴纳时间超过了5年，但入深户则不到三年，按照新政标准执行，则缺乏购房资格。
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿也对南都采访人员表示，这次新政确实将很多投资客清理出局，深圳购买力很强，以往缺乏购房资格可用子女的，满十八岁就可以拿一套，但现在不行了，这也误伤到一些刚需，尤其是社保满了、深户刚转的客户。
尽管有一些“误伤” ，但根据南都采访人员对多位专家的采访来看，观点均比较一致，都认为这次新政对炒房者、投机客起到了很大的打击作用，对一定阶段的后市热度都将进行有效降温。
张晓端认为，新政是对以往一些购买资格、离婚买房等尚存投资操作空间政策的进一步收紧， “属于是继续封堵” ，对于后市影响需区分新房和二手房两端来看：尽管 “打新”的人少了，但新盘去化问题不是太大，因为二手房交易成本的提升，豪宅标准的收紧，进一步使需求流入新房市场，而下半年新房供应量的提升也会进一步提升新房市场的活跃度。
二手房方面则受影响较大，房票没那么容易得到，投资性需求被压制， “而750万的豪宅总价线也会使需求由西部、流向总价更低的中、东部房源” ，张晓端表示。分页标题
吴睿则认为，新政会在一定时期内使市场出现“横盘”的局面，但是会分化，有些近年涨价太厉害的楼盘以及一些原关外的楼盘会回落， “项目涨价逻辑很简单，就是放出少量房源被抢光后、再涨价” ，吴睿表示。
易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海则撰文指出，调控主要效果或在于对二手房市场（尤其是豪宅市场）的严控，二手房市场短期内成交会有明显的回落。但陈也认为，受制于城市预期托底，价格下跌几率不大。
同样，根据克而瑞地产研究员杨科伟、柏品慧的看法，预计下半年深圳房地产市场或将明显降温，成交大概率有所下降，但并不会显著失速， “长期来看，深圳人口虹吸效应显著，高素质人才涌入，且普遍有着较强购买力，房地产市场仍有强劲需求支撑” ，并且，双区驱动的政策红利也还将持续释放，杨、柏表示。
需求外溢：至公寓市场？至周边城市？
接下来的问题是，若将视野放开，新政的影响会蔓延至深圳住宅之外吗？
“深圳购买力还是有，只是被限制了，三年内还是要寻找出口” ，吴睿认为，深圳购买力的出口极大可能将导至东莞、惠州等周边城市，尤其是限购不严的城市，资金需要外溢。除此外，吴睿也认为，公寓市场或许还是另外一个方向。
张晓端也认为新政短期内会有挤出效应，深圳楼市购买力或向周边城市消化，但其却并不认为公寓市场会迎来利好，居住用途上无学区，商业产品水电支出大、首付比例高，这次贷款比例也高……不会买公寓的人也还是不会买公寓，尤其是公寓升值依赖于住宅价格的提升，住宅价格被压制后，公寓没有信心会升值，张晓端表示。
今后新增土地将主要用于公共住房建设
值得注意的是，在新版“深八条”公布同时，深圳市住建局也在同期发布的解读中，就升级调控需求端、“严打”投机以外的供应端的相关问题，进行了释疑。该局表示，在居住用地供应方面，今年深圳计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设；在商品住房供应方面，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套；在公共住房建设方面，今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。
统筹：南都采访人员孙雅茜
采写：南都采访人员孙雅茜王鹏钧王睦广谢宇野
【深圳“最严”调控会否“误伤”刚需？下半年新房市场活跃度将提升】编辑：戴越