房地产国家布局，不过度依赖房地产，海南已创新，证券化会刺激炒房吗？

房子是用来住的不是用来炒的这个定位已经老生常谈了，要想有实质性突破却非常难，但是我们可以看到房地产在一步步发生改变，至少在向好。
尤其是对于经济增长过度依赖房地产，国家可以说做出了巨大的努力。对于房住不炒三令五申，希望大家都能真正认识到房住不炒的真谛。最近，央行等八部委更是发布，把经营重心和信贷资源从房地产等转移到实体。
6月1日，中国人民银行、银保监会、发展改革委、工业和信息化部、财政部、市场监管总局、证监会、外汇局联合发布关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见。
【房地产国家布局，不过度依赖房地产，海南已创新，证券化会刺激炒房吗？】按照金融供给侧结构性改革要求，把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组。

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5月26日，银保监会有关部门负责人表示，今年是打好防范化解金融风险攻坚战收官之年，其中就重点提到了，坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡泡化。
如果房地产不再有金融上的支持，可想而知，无异于釜底抽薪，毕竟过去这么多年，都是这么做的，是因为房子早就不是房子，早就成了有钱人炒作的工具，成为投资品金融品。
那么房地产该怎么办呢？我们不妨先看看海南是怎么做的。
6月1日，国家印发《海南自由贸易港建设总体方案》，方案指出，要加快金融改革创新。支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。针对高端产业人才，实行更加开放的人才和停居留政策。

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有人的地方就需要住房，把停居留政策当成吸引高端产业人才的条件，也同时意味着房子对人才的吸引力，不少城市都在这样做，但是海南可能将再次走在时代的前锋。
我们都知道，海南是我国最大的经济特区，具有实施全面深化改革和实施最高水平开放政策的独特优势。最重要的是，很可能将让房地产进入一个新的阶段，房地产资产证券化。
房地产资产证券化这个概念大家都不陌生，但是国内却迟迟未推进，原因有很多，尽管专家们一直在呼吁。说实话，房地产摆脱传统的模式，走向新的时代或是大势所趋，但该如何创新却值得探讨。
全国摆脱房地产都已经不知说了多少回了，我记得， 2018年， 31省份“经济对房地产依赖度”排名：海南最高。为了减少对房地产的依赖，海南对房地产调控可谓是不遗余力，限购、限售、限价、限贷，各地开展房地产市场专项整治，重点打击包括投机炒房、房地产“黑中介” 。

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正因为曾经对房地产的高依赖，才让其痛定思痛，有更大动力去寻找新的经济增长点。那么，房地产创新无疑势在必行。如果没有REITs这一金融工具，租赁住房就很难搞好。通过一定的金融创新满足高端人才的停居留，这在全国将趟出一条新路，我相信海南。弱化“房地产依赖”后，域内现存的房地产业谋划转型。
具体表现在， 2020年1～4月海南省房地产开发投资累计同比下滑19% ，这是在2019年同期已下跌34%的基础上的持续收缩。 2020年1-4月，商品房销售额累计同比下跌45% ，也是连续第三年同比下跌。
对于房地产的依赖在降低，那么就需要其他方面来补充。信贷集中度风险需要通过资产证券化的“直融化”方式来化解。在新经济增长制度的安排下，传统房地产市场已不再是金融市场资源配置重地。海南作为全国最早开放的一批口岸区域，由于长期没有产业进驻，导致全省发展进展缓慢，逐渐进入依赖房地产的阶段。此次总体方案，保障海南发展或许不再是一句口号，甚至可能还会为其他地方提供新的思路。分页标题

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曾任房改课题组的组长的北大教授孟晓苏一直在呼吁，要建立房地产市场调控的长效机制，首先是坚持推动住房改革，并且把房改的作用从城镇发展到农村，推动新城镇改革。其次，面对着不断上涨的房价，要解决多渠道供应、多层次需求的问题。第三，经济发展要增添新动能，让农民也能享受到房地产开发所带来的经济收益。第四，通过证券化的办法让老百姓(603883,股吧)的房屋进入到证券市场，变成老百姓买卖证券，由基金持有房产。房地产企业可以通过开发，最后通过REITs转给社会基金所持有。

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有不少网友会担心，如果让房地产证券化，会不会更加刺激炒房者行为呢？孟晓苏认为， “我从来不支持人们去炒房，居民买房就应当是为住的需求。不炒房与不卖房是两码事，做到房住不炒还有更好的办法，比如进行租赁房的资产证券化，居民买卖的是基金受益权证即‘REITs’ ，不必都是买卖房屋， ‘房子是用来住的’就会得到更好落实。 ”只有当老百姓买卖的是证券而不是房屋的时候，才能真正从制度上实现房子是用来住的，不是用来炒的。
其实，说实话，虽然这些年一直诟病房地产金融化投资化，但是房地产金融没错，投资也没错，房子本身就兼具自住和投资属性，只是后来被过度投资化了。我的理想是，老百姓的房子就是用来住的，投资告别“炒房时代” ，进入“理性投资时代” ，即房地产投资的证券化，房地产的融资趋势也从银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资。

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有人说，房地产证券化，将个人炒房的钱由需求转向供给，有利于抑制房价增长；另一方面房地产直接融资渠道的增加也降低了行业风险。当然也有人认为可能会助长炒作之风。这个我觉得确实有必要在监管上做好防范措施，但应该鼓励一切有利于市场发展的创新。
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（责任编辑：王治强 HF013）