投资重磅 | 2020年1-5月中国典型房企新增货值TOP100【第29期】

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榜单解读
5月，根据EH50房企拿地情况，第1周和第2周虽受五一小长假影响，土地成交量较4月减少，但是在此后各周，土地成交规模均超过500万平米，且房企投资方向均以一二线和强三线城市为主，其中不乏通过联合体、股权投资、增资等方式获取土地资源。
一.
大中房企新增货值门槛值高涨
从5月各梯队房企累计新增货值门槛值来看，环比继续保持增长，同比有所收窄。绿城和龙湖分列一二名，累计新增货值分别为1370和1236.4亿元。中海5月份投资力度大幅增加，单月新增货值540亿元，累计新增货值达到1073亿元。
根据各梯队房企新增货值门槛值来看， TOP10房企门槛值为881亿元，环比涨幅达到51%；TOP20房企门槛值为546.1亿元，环比涨幅39%；TOP30房企门槛值为343.1亿元，环比涨幅74%；TOP50房企门槛值为168.1亿元，环比涨幅55%；TOP100房企门槛值为34.9亿元，环比涨幅22% 。
整体来看， 5月房企投资力度延续4月热度，且TOP30房企门槛值环比涨幅最高。我们认为，在市场热度逐渐恢复的情况下，供给端调控政策的放宽、融资环境的边际改善以及需求的恢复使房企有足够的资金流入，从而加大在土地市场上的投资，以补充货源。同时，随着行业房企占位的调整，大中房企在行业中的品牌影响力更加明显，从而带动项目销售去化，而中小房企由于布局城市过于单一、品牌影响力有限等原因导致去化艰难以及融资受阻，公司资金流入有限，从而导致行业分化更加严重，最终导致大中房企累计新增货值同环比涨幅高于中小房企。

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二.
房企投资面临的三大利好：
资金利好、人口流入利好、基建投资利好
01
资金利好：融资增加和销售恢复为投资拿地提供资金保障
2020年，若未发生新冠疫情事件，地产行业融资环境大概率如预期般严格，但疫情的发生，导致社会经济活动基本停止，企业发展受限，为及时恢复疫情带来的负面影响，地产行业迎来了相对宽松的融资环境。
从时间线上看， 1月地产行业融资政策并未发生较大变化，单月信用债融资规模相比2019年下半年各月规模相当。随后， 1月底至2月中上旬新冠疫情的扩散导致社会经济活动停止，但是在2月中下旬企业逐渐复工复产后，当月信用债融资规模达到297.9亿元，下降幅度并未太明显。但是对房企来讲，销售的停滞导致企业现金流承压，各大房企随即推出“线上售房”以及“无理由退房”等措施试图缓解现金流压力。同时，政府启动救市工作，地产行业融资环境得到边际改善，融资成本逐渐走低， 3月和4月的信用债融资规模分别达到967.6和1110.3亿元。时间来到5月份，房企信用债融资规模为446亿元，有比较明显的下降，且融资成本有小幅上行，这就意味着政府对地产行业的态度不曾改变，防范市场过热。
从销售情况来看，房企的销售工作重新启动为企业带来了大量的现金回款， 2019年1-5月TOP200房企合计销售金额同比增速相比1-4月大幅收窄，极大的缓解了公司的现金流压力。
我们认为，此次黑天鹅事件为社会、为企业、为居民带来沉重压力的同时，又带来了较大的机会。地产行业融资环境的边际改善，使大量资金流入房企内部，不仅能有效恢复正常的经营发展，加大投资拿地的力度，同时更有利于加速行业内部整合，优胜劣汰。

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02 分页标题
人口流入利好：人口有望向二线和强三线城市流入，带来住房需求
2020年4月，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，此次报告针对提高农业转移人口市民化质量、优化城镇化空间格局、提升城市综合承载能力、加快推进城乡融合发展四个方面提出了二十六项重点任务。其中在提高农业转移人口市民化质量方面，《重点任务》提到：
第一，督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制；
第二，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制；
第三，推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口，以解决新市民住房问题为主要出发点，完善住房保障体系；
第四，加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度，加大农业转移人口市民化奖励资金支持力度，加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度。
同时在5月24日国务院新闻办公室举办的发布会上，国家发改委副主任宁吉喆表示， 2020年要推动完成一亿非户籍人口在城市落户的目标。
当前，在我国经济总体处于健康发展的情况下，户籍制度的改革将劳动力自由流动的不合理壁垒打破，有利于进一步推动城镇化建设。我们认为，落户限制的放开将吸引大量的人口流入高能级城市，尤其是在一线城市人口相对饱和的情况下，二线城市和部分强三线城市有望成为人口流入的集中地，有利于提升当地的住房需求，推动住宅市场的发展，从而为企业投资布局带来机会。
03
基建投资利好：基建投资带动城市经济增长，保障居民需求增长
2020年一季度我国GDP增速为-6.8% ，对全年的贡献为-1.7% ，虽说二季度社会经济活动处于恢复中，但预期对GDP增长效果有限。以往，我国GDP增长主要依赖“投资、消费和出口”三驾马车，尤其是近年来，消费成为GDP增长的主要力量，而此次理论上讲同样可以利用消费来弥补一季度的损失。但是，新冠疫情持续时间较长，居民的消费热情并不高，这就意味着通过消费拉动经济增长的效果有限。在这样的情况下， GDP的增长又要瞄准投资来做功课。
2020年5月22日的政府工作会议上提出拟安排地方政府专项债券3.75万亿元，相比较2019年增加1.6万亿元。我们认为，此次虽说是专项债券，但并没有指定具体用途，很大程度上还是会投向基建（我们发现2020年初7个省份的基建投资计划规模就达到25万亿元，与3.75万亿元的专项债规模相比差数较大，所以也不排除政府通过加杠杆的方式增加商业性债务。此处，我们暂不讨论政府加杠杆带来的债务问题）。
整体来说，在消费受到抑制的情况下，投资将在经济活动中起到较大的作用。与前文《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中提到的“推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口”类似，基础设施的建设将会带动城市经济增长，叠加人口落户放宽政策，更有利于居民从低能级城市向高能级城市流动，保障需求的稳定增加。对房企而言，应当切实关注二线城市和强三线城市。
总的来说，房企面临的短期利好是融资环境的边际改善为行业、企业带来了大量的资金流入，从而有效缓解企业现金流压力，并且在销售工作恢复后，充裕的资金帮助房企在土地市场上加大投资力度。长期利好是人口落户政策的放宽以及有望实现的城市基建投资，进一步提升二线和强三线城市的经济水平和地位，有利于推动居民需求增加，因此房企需密切关注二线和强三线城市土地市场。
三.
投资获地以大中房企为主
统计EH50房企5月份拿地情况，我们发现企业投资方向多分布在一二线核心城市和强三线城市，且拿地以国企和大中房企为主。
●碧桂园：累计新增货值超1000亿元，连续入股家居企业分页标题
碧桂园1-5月新增货值1158.9亿元，单月新增土地储备超过100万平米。 5月，公司有2宗土地成交溢价率超过100% ，分别位于烟台和盐城，土地规划建筑面积分别为7.3和17.4万平米，成交价格分别为2.5和6.6亿元，土地成交溢价率分别达到118.8%和125% 。另外值得关注的是，碧桂园连续入股蒙娜丽莎(002918,股吧)、帝欧家居(002798,股吧)和惠达卫浴(603385,股吧)等家居企业，并与保利投资合作设立50亿基金，主要聚集投资房地产产业链上下游，涵盖生产制造、服务、运营及相关产业。
●绿城中国：2020拿地热情高涨， 5月投资力度暂缓
2020年1-5月，绿城新增货值1370亿元，其中累计新增土地建面612万平米，拿地金额565亿元。步入2020年以来，绿城整体投资热情高涨， 2月、3月和4月稳居货值榜榜首，进入到5月，公司拿地力度暂缓，但绿城仍在杭州湾地区寻找获地机会，其中公司在宁波和杭州分别以3.3和12.1亿元获取2宗土地，溢价率分别为39.9%和28.1% 。
●中国海外发展：单月新增货值超500亿元
1-5月，中海累计新增货值达到1073亿元，其中仅5月新增货值便达到540亿元。公司新增土地主要分布在二线和强三线城市，包括长沙、大连、太原、天津、佛山、威海等城市。我们认为，在国内经济增长承压和行业周期下行的情况下，中海作为央企具有充足的资金优势，是公司在土地市场上获地的保障。

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