楼盘不读懂这些置换原则，换房是要吃大亏的！

最近，广州的二手市场出现了难得的供需两旺的局面。
一方面，成交量开始回升。根据广州中原研究发展部数据， 4月（1-29日）广州市二手中介网签量为4158宗，较3月（3288宗）环比增加26.4% 。

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另一方面，在链家上，广州二手房的挂牌数量也突破了7万套，截至5月22日，二手房的挂牌数量已达到72585套。

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对于置换买家来说，这是个不错的机会，粉丝群里也有许多网友有了置换的打算。

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成交火热意味着他们可以趁此时机把旧房子出手，挂牌数量多意味着他们有更多的置换选择。
那么，在置换房屋的过程中有什么需要注意的地方呢？一起来听听宅问的大神们是如何建议的吧。
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卖房和买房有何讲究？
Q：目前有一套老楼梯房在番禺大石，老人家在住，我们夫妻在离单位稍近的地方租房，现在打算换房和老人一起住。
但近期楼市低迷，老房子不好出手。是一步到位换大房，还是先买小房住以后再换？
A：大石片区本身还可以，但楼梯楼就不好了。
虽然未来可能加装电梯，但它因为楼龄久，会影响贷款年限，所以楼梯楼（特别好的学位房以外），都应该尽早换掉。
下跌期，二手房的成交价格往往大大低于你的预期，很正常。
之前越秀一个业主卖楼梯楼学位房，从400万降到300万。现实就是这么残酷，看市场挂牌价没有什么参考价值。如果想卖，至少要比市场价再低5%以上。
房子多交易一次，就多一次交易成本，税费、中介费动辄十几万，还是一步到位比较好。
可以考虑在你通勤半小时左右的范围内挑选房源，不然换了也痛苦。
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结婚后，卖二换一
Q：我和先生婚前分别在增城凤凰城买了两套小房子，均有贷款未还清。
【楼盘不读懂这些置换原则，换房是要吃大亏的！】结婚后，想卖二换一。凤馨苑和凤晴苑现在都降价很多，且很难出手，要出手还得大降价，而我上班附近的楼盘降价很少。
1、现在卖二换一，是否划算，是合适时机吗？
A：目前新塘确实比较惨，其他区放松限购，会进一步分流原本因为限购而到增城买房的需求，比如南沙、花都、黄埔，对增城杀伤力很大，除非增城出台其他有力的利好措施。
所以越往后越不利于卖增城的房子，现在反到是可以购买增城房子的节点。很遗憾，郊区就是这样，价格波动大。
如果市场整体回暖，你想置换的地方也会普涨，还是追不上。
所以如果你急着换，现在就卖，不要纠结于降价。
2、我在天河岑村附近上班，换自住房，您有什么楼盘推荐吗？从生活环境、学位、配套、交通、升值保值等方面来综合考虑。
A：推荐保利天汇，交通还算方便；学位有想象空间，可能会引入好学校；配套的完善会带来溢价，当前价格也还算合理；户型不大，总价应该符合你的预算。
二手房可以看看天河星作、华南御景园，但前景上还是保利天汇好。
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什么样的房子，以后想置换时容易出手？
Q：未有孩子所以暂不考虑学位，但10年内应该会置换。
需求：总价预算400-500万、比较靠近市中心、近地铁、小区环境和管理好一些。
目前个人比较看好海珠滨江和东部5号线一带。想请您帮忙推荐几个楼盘，谢谢！

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A：首先看看滨江，曾是房价最贵的地段，虽然如今地位早已被珠江新城取代，但无碍它是很多老广心目中最舒适的居住地之一。
其范围较大，具体可以分为滨江东、滨江中、滨江西三大板块，楼盘虽多但新盘鲜有，楼龄大部分在20年左右，这点对你未来转手不利。
滨江东可以看看以下楼盘：琴海居、海珠半岛花园、嘉仕花园、芭堤水岸。
滨江中：中海名都、富基广场、朗晴居、花城湾畔。
滨江西：亿海湾。
至于东部五号线沿线楼盘，推荐看看万科城市花园、悦时代花园这两个文冲地铁上盖盘。
值得一提的是，在地铁鱼珠站附近，有一个全新盘名叫五矿招商鹭山府，该片区正在旧改，未来环境有改善。
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