我在美国买房子的故事

@安普若-外号安校长：我在美国是怎么混到今天的（8）（买房篇）咱们中国人对房子好像永远是情趣盎然。甚至拿房子当做衡量别人的标准，像高晓松这种潇洒的不买房的人竟然会被嘲笑，觉得咱们国人活的有点累。为了迎合大家对房子的兴趣，在写创业篇之前先说说我在美国买房子的故事。我在美国买房子的时候，真没想那么多，买房子的想法非常简单。就是觉得搬家搬烦了，不想每年都搬家了。想在一个地方安安稳稳多住几年。我从学校搬家去第一个工作的公司，租了Uhaul卡车跑了好几百英里，当时我同学和我一起去帮我搬家。第二年我换工作到芝加哥，又是Uhaul卡车，又是麻烦我同学一起帮我搬家。我到了芝加哥租了一个Apartment ，住了一年又要搬家，因为这个房子住着不合适。顺便说一下，如果你到了美国的一个新的地方，一般不要上来就贸然买房子，最好第一年先租一年房子，因为一年下来了，你对这个地方就了解了，知道哪里买房子更适合。我当时找了一个房租中介，也就是Realtor ，帮我找房子，找来找去，都不合适。中介就”忽悠“我说：你不如买个房子吧。其实，这之前我根本没有考虑过买房子，第一，我刚刚到一个新公司，工作还不稳定，万一还要换工作怎么办？第二，我当时还没绿卡，是H-1签证，万一绿卡办不下来怎么办？中介一忽悠我，我还真有点动心了。因为美国买房子确实比租房子划算（这个后面解释），第二，我因为还想在家装网络服务器，拉数据线，这是我的兴趣爱好。但是在租的房子里肯定不行。第三、我如果办绿卡，至少5年时间不可能离开这个公司，不可能离开芝加哥。所以，我就问中介。我没绿卡，是外国人，我能在美国买房子吗？中介说，当然可以了。你火星人也可以买啊。我又问：我刚刚工作两年，能贷款吗？中介说：只要你有正式工作，你的credit足够好，当然能贷款了。这里补充说明一下，你在美国最重要的就是你的信用记录，所以在美国的留学生，你们最好从学校开始就建立你们的信用记录。第三个问题：如果我被公司开了，或者绿卡没拿到，怎么办？中介笑了：你想的太多了。你好好干，公司一般不会开你的。如果最后绿卡没拿到，大不了就把房子卖了。中介这么一忽悠，我就决定买房了。中介带着我看房，第一个星期，我就看中一个房子，我觉得不错。第一，距离火车站近。因为我当时在downtown上班，早晨一般是坐火车去上班的（很辛苦的！）。第二、这个房子里面很漂亮，有壁炉，有build-in的书架，古色古香的，比较符合我的喜好。第三、房屋朝南，是一个四四方方、中规中矩的single family house（后面具体解释）；第四、2000多平尺，也就是200多平米使用面积（不算地下室和车库），足够大，四个睡房， 2.5个bathroom ，两个车的车库，地下室是full basement 。这种房子在美国属于最通行的版本。为啥这样的房子就好呢？因为这样的房子是最流行的，符合大多数美国人对房子的需求，所以这样的房子也是最好卖的。在美国要有一个概念，就是你不可能在一个地方住一辈子，你后面肯定会搬家。所以买房子的时候一定要考虑今后这个房子好不好卖。尤其我当时工作还没稳定，又没有绿卡，所以，我就一定要买一个今后最好卖的房子，万一有啥问题，房子可以很快卖掉。决定买了，于是就给了offer ，然后就是申请贷款，做房子的inspection ，最后就是过户，搬家。一切都非常简单，不到两个月就都搞定了。我后来拍电视剧时，我的房子就是电视剧里美国警长家的场景，那几天我们剧组就在我家天天拍戏，邻居都跑过来看热闹。你看看，我们拍电视剧那是多么的省钱啊！全部实景拍摄，又真实又好看，还省了搭景的钱。这么多年过去了，我第一次公布当年的照片。这张照片就是当时我的家。我身旁的两个“调戏”我的美女分别是电视剧的女一号和女二号。而且女二号是我的表演老师。因为我演戏实在太外行。导演就让她手把手教我如何表演，从背台词，到动作，眼神，以至到如何抢戏。因为和我演对手戏的女演员太会抢戏，也总是抢我的戏。我师父看不下去了，我师父那可是女中豪杰，眼里不揉沙子！所以，我师父小眼神一飞，小嘴儿一撇：靠，竟敢抢我徒弟的戏！于是她就教我，你要这样这样这样，。。。。然后她还让私下里和摄像师串通，故意多给我镜头。。。。最后的电视剧里我形象高大，我的”恋人“总是被挤到镜头边缘。导演剪片子的时候都觉得奇怪，你们这都是怎么拍的呢？别提多好玩了。言归正传，继续说房子。那么说说美国房子一般都有哪几种？美国房子一般分为single family house ，也就是独门独户的独立房屋，国内有的时候好像翻译成别墅。我也不知道翻译成啥好。第二种美国叫townhouse ，也就国内所说的连体别墅，或叫联排房屋。第三种，就是condo ，全称叫condominium ，就是公寓。美国郊区最多的房子是single family house ，但市内一般都是condo 。美国condo就一定便宜？或者住condo就一定是穷人吗？这么说的人一般都是对美国非常无知的傻帽。比如曼哈顿的condo ，从几百万美元，到上亿美元的都有，比如，曼哈顿最近一个新楼，叫One57 ，香港时装业大亨曹其峰的condo ，五千万美元的condo 。这个楼里里还有国内的其他几个富豪买了房子，都是condo ，我就不说谁了。我微博里以前说过，可以去查。再比如波士顿downtown的condo ，都是百万美元以上。以前吴小Hui来看过，还没来及买，出事儿了。房子的价值主要是有地点决定的。华人一般喜欢住在学区好的地方。但是如果你还没孩子，其实也没必要一定要挤到最好的学区去。这段可以参考巴菲特的房子，和巴菲特住的地方。那么在美国买是房合算还是住房合算呢？ Should I Rent or Buy a House?这个问题是美国一个永远在讨论的话题，报纸上杂志上经常能看到。我也见过很多中国留学生们做出各种数学模型来比较这两种情况，这些模型有的挺复杂的，考虑了房价上涨，脱货膨胀等多方面因素。我这里就不细说了，只说结论。如果短期住（5年以内），经济上来说租房子和买房子差不太多。如果长期来说（5年以上），在美国还是买房子合算。这里说的是一般情况啊，爱抬杠的同学不要和我杠某些特殊情况啊。在美国买房子的观念和国内不太一样，第一个观念就是在美国没有一个房子你会住一辈子，买的时候你就应该想到卖的情况。第二个观念就是你买房子，其实可以认为你是从银行手里租房子，你给银行的按揭，其实就相当于付给银行的房租，只是如果你付了30年的房租，银行把房子就给你了，这相当于”lease to buy“ 。第二个在美国被不断讨论的问题是 Pay Off Your Mortgage Or Invest ？也就说你要把房屋贷款全部付清（或者叫全款买房）还是用拿这笔钱投资？总体来说，贷款买房在经济上要更合算。其实这个概念现在在国内有很多聪明人已经这么做了。比如在几年前的北京，你有1000万人民币，假设可以买一套房子。如果你付20%的首付，你能贷款到剩余的80%的钱，也就是可以贷款4000万（这里假设你真的能从银行贷到这笔钱），那么你就可以买5套房子。假设银行贷款利息7% ，假设每套房子每年涨价10% ， 5年以后，你把这5套房子卖了，还了银行贷款，你能挣多少钱呢？自己算算，肯定比用全款买一套房子挣得多吧？美国的房屋贷款利率非常低，经济不好的时候美联储降低利率，房屋贷款马上就跟着降。房屋贷款利率经常是2.5%到4.5% 。这是什么概念呢？美国的通货膨胀率一般是3%左右，如果银行给你的贷款利率低于通货膨胀率，那么给你的贷款的利息就相当于零。所以大部分人买房子都贷款。就是有钱的美国人，也喜欢从银行贷款买房子，因为贷款利率实在太低了。比如说一个人有100万美元，他用20万做首付，然后从银行贷款80万，买个100万的房子。他自己还有80万，他可以用这80万中的一部分钱改善房子，这样房子的价值就会增加，相当于投资了。或者直接去买Fixed-income securities ，就是固定回报的债券，有的回报完全可以超过房屋贷款利率。或者用这笔钱过日子，把新挣得钱存到401K的退休金里面，这样可以省掉新挣来钱的30%的所得税。再有，你付的房屋贷款利息也是可以减税。 2020年的规定是你前75万美元的房屋贷款的利息可以减税。具体计算比较复杂，可以在网上找一个计算器算一算，算下来大概一年可以省掉5000多美元的税。那么在美国能申请到多少贷款呢？一般是你们家庭收入的3到5倍。比如昨天说的脸书的程序员，他薪水20万美元，假设老婆不工作，那么他们夫妇可以顶格贷款到100美元。如果她老婆有一个10万美元的工作，那么他们两个可以最多贷款到150万美元。所以，在美国买房子不贷款的，只有这么几种情况，第一，新移民，没有任何新颖记录，他们在银行里贷不到款。但是现在这种情况也有所改善，比如有些华人银行可以给中国来的新移民贷款，利息可能会高一些，也可能还需要找人担保。第二、没有正式工作的，没办法证明你有合法收入来源的。这个情况也包括比如某些黑人兄弟，他们挣的钱都是现金。他们需要把这部分钱洗白，他们可能贷款，直接用现金交易，但是现在美国反洗钱管的非常严，用现金交易已经很难了。第三、就是这个人在美国信用记录太差的，比如曾经破产过，或者被法庭处理过，或者进过监狱。这种人基本贷不到款。第四、就是这个人太有钱了，买房子就像买白菜一样，贷款干什么，理财干什么，钱太多了，不需要考虑这些。这部人有，比如比尔盖茨，非常稀少。所以，当有人看到别人买房子贷款，好像是一个什么可以嘲讽的事情，这种人基本上就是无知加白痴。属于啥也不懂的，直接就可以忽略了。声明一下啊，我不是房屋中介，我不是忽悠你在美国买房，只是讲点美国的故事，给有兴趣的朋友看着玩玩。
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