“迟到半小时，错过了那套800万的西城学区房”

作者：六毛随着“430新政”的出台， “单校划片”的末班车已经发车，买卖双方都想要搭上这趟末班车，在形色各异的老小区斑驳的地面上，一个由焦虑催生的市场正在蓬勃生长。绕道德胜门，早已成了张明的习惯。德胜门，老北京城九门之一，取“旗开得胜，以德取胜”之意，明朝永乐北征北元，清朝康熙平定葛尔丹、乾隆镇压大小和卓，皆自此处出师。上世纪九十年代，在北京做工的父亲曾向年幼的张明描述过这座古老城门的宏伟。长大后，来京求学的张明冒着闷热的天气站了两个多小时公交，只为登上德胜门，他将这里作为自己人生征途的新起点。从河南农村到北京名企，张明顺利走过了人生的上半场。而距德胜门两公里外的育翔小学，是他心中的一个全新舞台。只不过，在张明设计的剧本里，主角换成了女儿。每天晚上下班后，张明都会从西土城开车过来，远远望一眼被灯光簇拥的德胜门，而后一个急转弯，由德胜门外大街驶上京藏高速，在歌声与风声中一路向北，回到沙河的家中，胸中升腾的豪气依然久久难以平息。可是最近这几天，豪气变成了块垒，张明忽然想到，当年慈禧携光绪仓皇出逃，也是出自德胜门。在抢滩学区房这场战役中，他刚刚打了场败仗。1./ 你不要，有人抢着要 /见到张明，是在一个阴晦的午后，那时他正靠在自己的宝马车上抽烟。马甸南村附近一家门店的中介早已不堪搅扰，他将我赶出门外，指着张明说， “想要故事，你可以去采访那个人，他看中的房子刚被人抢走。 ”张明看中的房子其实是“撞”上的， 5月8日下午刚刚挂牌，接到中介电话后，他一下班就赶去看房：商品房、小两居、六十平、八百万出头，蛋壳公寓刚刚退租，简单保洁后就可拎包入住，这符合他的一切心理预期，更为重要的是，这里是育翔的学区。张明就认育翔，有关这家京城公认的老牌牛小，他已经从无数张嘴里听闻过百般赞誉，而他心中的执念，则更直接源于他的老板。张明老板的儿子当年上的就是育翔，毕业后直升三帆中学，本科考取北大，之后出国留学，如今已移民美国，在华尔街做律师……这样的人生道路，与张明对女儿的规划不谋而合。 “我一路奋斗过来，知道汗水有多咸， ”张明说， “作为一个还算稍有能力的父亲，我只想让女儿品尝生活的甜。 ”按照计划，张明原本打算在5月10日趁休息日带妻子来看房，合适的话就下定金，他也知道“好房不等人” 。可是5月9日上午，中介在微信上告诉他，自己正在带另一个客户看房，对方很有意向，让他早做决定。当时张明正在开会，没有回复。午饭后他给中介打电话，对方告诉他， “晚了，客户正在等业主来门店签约。 ”他急忙请假，赶到门店时，却为时已晚， “前后大概就差了半个小时。 ”“大家都不上班的么？”张明苦笑， “只是那半个小时。我要付出的代价却可能是几十万，和不确定的时间。 ”然而，留给张明的时间不多了。4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，其中规定， 7月31日后落户西城的学龄儿童，将适用“多校划片”和“六年一位”等入学政策。相较于“六年一位”（即每套房产六年内只提供一个登记入学学位，符合国家生育政策的除外) ，像张明一样的家长们，更加关心的是“多校划片” 。而所谓多校划片，指的是一个小区对应多所小学，通过电脑随机的派位方式随机分配入学名额。前几年，海淀区和东城区已经实施了类似的政策，这导致了许多“悲剧”上演：明明住在牛小学区，却被分派往差小上学。前车之鉴，本就助长了张明的焦虑，同时中介也告诉他，房产过户，孩子落户再加上入学登记，一整套流程走下来一般需要两个月左右， “犹豫一天，就少一天。 ”五一小长假期间，张明夫妇将女儿托付给保姆，二人吃过早饭即驱车出发，几乎一整天都在外奔波看房，结果却不尽如人意， “好不容易撞上一套好房，半路却杀出个程咬金来。 ”张明自然是不甘心的，可是中介给他推荐的另外几套房子，要么就是老破小，要么就是价格远超预算。他向中介表达了难处，对方回答地干脆利落， “这是末班车，你不要，有人抢着要。 ”2./ 西城学区房已死？/有资料显示，西城区辖区面积为50.7平方千米，不足北京市总面积的千分之三。然而，北京公认的市级示范高中校约有68所中，西城区独占15所，这是北京市示范高中总数的22% 。央视曾报道，西城区是全国同等面积内拥有重点中学数量最多的区，没有之一，即便是同样全国闻名的教育大区海淀区，在重点中学数量上也望其项背。正是因为教育资源的优质和集中，并且目前依然在施行单校划片的入学政策，所以西城学区房的房价一直居高不下，且连年见涨， “孩子没有考上清北，房子转手赚了几百万”的故事也时有发生——这不仅吸引了一批想让孩子上名校的家长，同时也让炒房客们闻到了肉腥。然而，此次“430新政”的出台，让很多分析声音认为，这是促进教育资源平衡的利好之举，而西城的学区房也会降温，房价将会回归到健康常态的水平。更加激进的声音则高呼“学区房已死” ， “学区房凉凉” 。不过，刚购房不久的俞亮，却与很多媒体持有的看法不同。因为孩子到了入学年龄，且要在今年5月完成报名，所以在西城工作的俞亮从去年11月起就开始辗转于各个学区看房，几个月期间，他对比了德胜、新街口、广外和月坛等多地几十套房子，最终才在月坛入手了一套学区房。“没有哪个媒体会为了一篇稿子去实地探查几十套房。 ”俞亮说， “学校不会搬走，学区房怎么会消失呢？真正消失的是学校房。 ”俞亮口中的学校房，就是“单校划片”时代与名小牛小一对一的房子，施行多校划片后，具体某一所学校的入学名额将被打散，不再与房子绑定，所以之前炒出的牛小学区房，尤其是所谓的老破小，价格会有一定程度的回落。同时，原本差小学对应的学区房价格则可能会上扬。俞亮最后选择月坛的原因很简单，单就房屋质量而言，月坛是比较宜居的，同时在西城几个学区中，月坛的教育资源分布比较均衡，价格也处于适中的水平。“孩子上学是刚需，可房子总归是用来住的。 ”俞亮结合自己的购房经验分析称， “7月31日新政正式实施后，房屋品质好宜居的、教育资源均衡的学区房价格会补涨，而牛小对应的老破小必然跌。 ”事实上，很多手握德胜、月坛等资源均片区学区房的业主们也在私下讨论，自己手里的学区房价格并不会回落，甚至还有可能上涨，现在的舆论在很大程度上都是媒体从中介那里听到的声音，而跟买家说会涨，另一边却跟业主说会跌，这只是中介们常见的手段。一位资深房产中介分析称，新政实施后，以往的入学资格变成了抽签资格，学区房的附加价值和投资价值的确会有一定受损。“如今市场情绪处于短暂的慌乱之中，所以西城学区的房价有涨有跌，但是经过一段时间的调整，整体上还是能够保值的。 ”该人士说， “学区房毕竟是学区房，不买连摇号的资格都没有。 ”3./ 最后的疯狂 /可是无论如何， “单校划片”的末班车已经发车，这是事实。理性的声音终究会被埋没，买卖双方都想要搭上这趟末班车，在形色各异的老小区斑驳的地面上，一个由焦虑催生的市场正在蓬勃生长。最近这段时间， “上千万学区房每天成交10套”、“有中介36小时成交2套千万老破小”、“成交量增长100%”、“20万/平方米西城老破小学区房秒光”等类似新闻屡见报端。贝壳研究院发布的数据显示，五一期间，北京全市二手房日度成交量在900套左右，西城区成交套均面积61平，套均价格749万，每平米均价超过12万，西城区交易量同比和环比增长均超过100％。一位负责南营房的房产中介说，他在五一期间每天签单到凌晨，仅自己所在的中介公司，西城区二手房成交额就迎来了爆发式增长：5月1日400亿、5月2日360亿、5月3日490亿、5月4日536亿，其中， 1日到3日买房的客户付的基本都是全款。另一个负责德胜片区的房产中介则声称，五一期间仅仅4天时间，德胜片区的标的额就达到了800亿，从5月1日到5日，平均每天的挂牌量为25套， “一天的量相当于过去一个月的量。 ”疯狂——这是上述两位中介多年从业以来最直接的感受。而这种疯狂，江铃早在几年前就已有所体会。2017年，同样想让孩子进入育翔读书的江铃曾经看中了新街口外大街28号院的一套一居室，不过考虑到种种外部因素，临到签约的时候她和丈夫犹豫了一下，没有签约。第二天再联系中介时，对方就告诉她房子已经成交了。纠结了一个星期，在同一个小区又出了一套差不多的一居室，这次江铃没有犹豫，果断入手，却比上一套多付出了15万元。“一个星期， 15万，那时西城的学区房就已经很疯狂了。 ”回忆起当年的购房经历，江铃依然感到不可思议。与江铃买房的同一年，北京一位家长为了孩子能上宏庙小学，曾花1200万买下了丰汇园一套39平方米的地下室，单价高达每平米30万元，此事曾轰动一时。时至今日，何止是地下室，负责积水潭区域的中介阳浩，最近甚至在向客户们推荐一处凶宅。阳浩介绍说，这套房子在世纪初曾发生过一起命案，业主重新装修后一直往外出租，是一家单位的员工宿舍。不过，业主也曾私下里叮嘱他，找个合适的时机替自己出手。“430新政”发布后，阳浩感觉时机到了。这段时间，他主动试探过几个来看房客户的口风， “虽然还没人实地去看，却有人表达过意向，也有人不知从哪里知道了消息，主动找到我咨询。 ”“价格便宜，有学区资格，不信鬼神的话，绝对物美价廉， ”阳浩分析说， “当然缺点也显而易见，凶宅，很多人介意这个，往后不好出手，但可以像业主一样继续出租，下一个时机说不定什么时候还会来。 ”在采访期间，阳浩的一个同事与业主电话沟通后说， “以前这片的业主都很傲娇，价格咬得很死。全国范围内房价下跌也几乎不可能，更何况是西城区的学区房？”他对自己的客户说， “现在您赶上了好时候，新政一实施，对这片的房价影响很大，有些业主用完了名额，急于脱手，所以价格可商量。 ”“傲娇”业主主动放下身段， “价格可商量”背后也在一定程度上反应了他们的“恐慌” ，急迫地想在731之前出手。据自媒体“数据话房”整理的数据显示， 5月3日和5月4日两天内，西城区挂牌房源中，涨价的仅有18套，而降价的却高达103套，其中降价幅度最大的是观园公寓的一套四居室（原对口皇城根小学），达到了300万。与此同时，在4月份，西城区正常的新上房源量在20套上下， “430新政”出台后，新上房源猛增，其中5月5日达到峰值，为336套，比4月一整月的15倍还多。一纸政令给西城房产市场带来了动荡，而动荡却也同时带来了繁荣，繁荣的背后，隐藏着一次市场的重整。等到买卖双方回归理性，学区房才会迎来真正的降温。阳浩感受到了这一点，言语之间，这个入行已经8年的资深中介仿佛在挥别一个时代，他说， “这可能是西城区乃至整个北京市学区房最后的疯狂。 ”4./ 为了孩子 /女儿出生时，张明三十五岁，很多河南老家同学的孩子都已经读初中了，他笑称自己是“老来得女” 。张明说，自己目前有一部分钱被套在股市里，一下拿出购买育翔学区房的首付不太现实，而卖掉沙河房子后再来这边购买也来不及，他自称已经向很多亲友和同事张口借过钱了。“我现在开好车，住大房子，拿高薪，户口问题早就解决了，无论从哪个角度讲，我都是别人眼中的成功人士，很多人听到我借钱都非常惊讶，说原来张总也会哭穷， ”张明说， “可是家家有本难念的经，其实我自己都没想到有一天会为了房子犯愁。 ”张明的老家河南是高考大省，他忘不了高中时自己是多么辛苦， “教室里连风扇都没有，蚊子长得十分健壮，一套题做下来，半张试卷都会被汗水打湿，脖子上和后背上满是蚊子咬的包。 ”这样的经历导致张明在很长一段时间内，都十分讨厌读书。高考后，他手握六百五十多分的成绩，只能考取邮电大学，而相同分数的北京考生，却能轻而易举地进入清北。本科毕业后，他一边工作一边连续奋战两年，才得以考取清华的研究生，他的人生也才真正得以发生转折。张明说， “我们的教育资源是失衡的，这是事实，我们只能接受。我希望自己的女儿能够享受到更好的教育，也能享受到读书的快乐。 ”张明当然不是傻子，尽管还没有最终敲定，可他也设想过现在入手育翔的学区房，很可能在未来会在经济上遭受一笔损失。可是，为了女儿的入学资格，这样的风险他愿意承担。“哪怕有一丝一毫的机会，我都不能放过。 ”张明感慨说， “中国的家长是天底下最无私的。 ”江铃当年为了买育翔的学区房，也颇费了一番周折，好在她并不像张明这样急迫，不过也因此卖掉了自己在通州沿河里的大房子。时至今日，她依旧能够回忆起那处宽敞明亮居所的种种细节。她告诉我，自己这些年一直都在留意沿河里的房价。相比沿河里，江铃在新街口外大街的房子是真正的老破小：一居室、四十平左右，地面上一铲子下去能铲起泥。这是一个八十年代的老小区，没有物业，外墙剥落都没人管。江铃曾经的一个租客连续两年都没有交燃气费，可是在此期间竟然从没人上门抄表，这令她平白损失了一千多块钱。事实上，当年看完房子后江铃就意识到这里根本不足以安顿自己一家人， “买那里的房子只是为了要个入学资格。 ”如今，她和先生在育翔小学附近租的房子住。我问她， “你有过后悔吗？”江铃的眼神黯淡了一下，随即又明亮了起来，嘴角泛着笑意向我滔滔不绝地讲述育翔小学的环境有多么好、老师素质有多么高，孩子受到了多么优秀的教育……我追问， “你有过后悔吗？”她摇了摇头，回答不假思索， “一切都是为了孩子。 ”/ 结语 /可是事实上，已经上车的江铃此时心中是喜忧参半：喜的是新政的实施并不影响家中老二的入学资格。忧的是育翔学区房的房价的确有增速放缓的风险， “沿河里的房价也在涨，可是只要不高于我现在的一居室，我心里就能达到平衡。 ”她已经和先生达成一致，等家里的老二升入中学，就“卖掉老破小，去郊区买一幢别墅，最好还有一个小院子……”那里是她梦里常会出现的地方。张明告诉我，他坐飞机很喜欢靠窗的座位，有时候出差回京乘的是深夜航班，当飞机降落前在空中盘旋的时候，他看着窗外忽高忽低的地平线，有那么一瞬间忽然很形象地理解了郝景芳笔下的《北京折叠》——原来，北京是真的可以折叠的。九十年代，父亲告诉张明，登上德胜门向北望，看到的就是另一个河南。飞在空中的张明是难以辨别德胜门的方位的，更别提最近令他烦扰的育翔小学了。放学后，灯火落下，这片近似梯形的校区，就像一块刚刚浇过水的田，呈现出大地特有的深沉。那里埋藏着一颗颗年幼的梦想，正在沉静中积蓄着力量，向着高处竞相生长。成长的任务是女儿的，而张明的使命，就是替她在那里播下种子……（文中张明、俞亮、阳浩、江铃均为化名）