REITs试点细则落地，公募REITs开闸！什么是REITs？有哪些特点？

继“新基建”主题基金后，基础设施领域的公募REITs试点也于近日落地，公募行业迎来了又一“万亿”级投资蓝海。

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日前，证监会发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见。公募REITs产品渐行渐近。从目前公募机构预测来看，国内公募REITs市场规模可达到6万亿元。收益方面，借鉴国内此前成立的类REITs产品，这类产品的投资回报率基本达到了两位数。
公募投研分析认为， REITs适合长期投资，是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一，将会进一步丰富投资者的底层资产选择。
潜在规模万亿以上
REITs（Real Estate Investment Trusts）是指“不动产投资信托基金” ，是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有较好流动性的标准化金融产品。
证监会4月30日表示，证监会和国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
德邦基金总经理陈星德表示，基础设施公募REITs的试点破冰，有助于缓解基础设施投资压力，对推动资本市场供给侧改革也具有重要意义。同时，这将对实体经济的发展提供有效支持，也为广大投资者提供了新的投资产品。
鹏华基金指出，自1960年REITs在美国出现以来，在海外发达经济体中， REITs当前已在各自的整体资本市场中占有重要地位。以美国为例，截至2019年末，公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5% 。按该比例推算，中国公募RETIs的市场规模可达6万亿元。
深创投不动产基金管理（深圳）有限公司与北京大学汇丰商学院企业发展研究所近日联合发布的《粤港澳大湾区不动产市场研究（2020）》指出，目前粤港澳大湾区可通过REITs盘活的各类不动产规模预估约有33.9万亿元。
鹏华基金指出，目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产，基础设施公募REITs未来市场空间巨大。随着机制建立，未来进一步拓展到基础设施以外的其他类资产，公募REITs的种类不断丰富，将为投资人提供更多类别底层资产选择。
高投资回报可期
在具体产品形态上，证监会在《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称《指引》）中表示，基础设施基金80%以上的基金资产应持有单一基础设施资产支持证券全部份额。同时，基础设施基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90% 。
收益方面，中国资产证券化分析网创始人、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问林华援引戴德梁行报告指出，以亚洲市场工业/物流REITs为参考，截至2019年底，亚洲市场工业/物流REITs最近一年、三年、五年、十年的年化综合收益率分别为31.4％、13.3％、9.1％、13％。
实际上，在本次公募REITs产品试点之前，我国早于2015年便已有类REITs产品正式成立。以鹏华基金旗下的类公募房地产REITs——鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金（简称“鹏华前海万科REITs”）为例，该基金招募说明书显示，该基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新红利。 Wind数据显示，截至2020年4月30日，鹏华前海万科REITs 2015年成立以来的净值增长率为34.11% 。
陈星德指出，公募基金的发展历史就是一部创新史，在此次公募REITs政策和试点指引的出台过程中，多家公募基金也参与了研究、讨论乃至起草。公募基金公司一定会积极准备，以满足发行和管理公募REITs的各项要求。分页标题
聚焦重点领域和行业
陈星德指出， REITs主要收益来自于持有不动产项目的租金收入，适合长期投资，是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一。
在具体的试点项目要求上，《通知》指出，基础设施REITs试点要聚焦重点区域和重点行业，例如优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等重点区域。同时，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施以及水电气热等市政工程等项目。
鹏华基金指出，适合发行公募REITs的基础资产，需具备长期、稳定的现金流；同时，在市场化运作方面，基础资产还应具备权益无瑕疵、可转移和法律隔离等特点。从这些方面来看，鹏华基金认为， 5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等，是适合开展公募REITs的大类基础设施。
采访人员从某小型公募处获悉，为布局REITs业务，该公募早在2018年初就依托大股东的地产和物业资源，以基金子公司为主体发力相关业务。 “REITs在中国才刚起步，在公募产品配置中，未来会出现大量的REITs产品。 ”该公募相关人士认为， REITs可将物业资产转为流动性更强的现金资产，既可用于偿还存量负债降低融资杠杆，还可以为轻资产转型、布局新型业务提供资金支持。
陈星德则指出，《指引》要求基础设施基金运作过程中，基金管理人需积极履行基础设施项目运营管理职责，还需要配备有基础设施项目投资管理或运营经验的人员。此外，公募REITs在基金发行定价方式、估值方式、信息披露内容、利益冲突管理等方面具有很强的独特性，这对基金公司来说是个全新的业务领域，有着巨大挑战。
项目及人才储备成业务开展关键
公募REITs即将起航，不少基金公司跃跃欲试，希望获得首批管理人资格。不过有业内人士表示，公募基金并没有足够的人才及项目储备，业务开展初期难度不小。
“基金公司非常愿意布局REITs ，好多家公司想要争取首批管理人资格。 ”一位基金公司产品部人士透露。
不过，一位基金公司市场部人士表示，基金公司布局公募REITs面临很大挑战。 “首先是好项目难找。基金公司要把REITs和其它类固收产品的收益率做相比，吸引投资者；其次是《指引》征求意见稿提到“基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上相关投资管理经验的负责人员。可以说，基金公司目前没有相关人才储备，业务的前期投入相对较大。 ”
一位法务人士也持类似的观点。在他看来，无论是在人才配置、制度建设还是项目前期准备上都需要投入较多的资源。在公募REITs业务上有优势的基金公司或许并不是传统的头部公司，而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司。
“开展公募REITs要求严格，令不少基金公司望而却步。《指引》征求意见稿要求基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责，而具备这方面经验的公司非常少。 ”上述法务人士表示，此前公募投资ABS不需要负责底层的投资运作，基础设施资产支持证券的项目管理并不是公募传统业务，可能需要调用股东或子公司的人才团队。 ”
多位业内人士认为，公募REITs正式推出还有待时日。 “目前刚开始征求意见，而且基金管理人、财务顾问、中介机构等参与方前期需要做大量的尽职调查、项目审批等筹备工作。 ”上述法务人士称。
此外，公募REITs的投资者适当性教育及税收安排也备受业内关注。
上述法务人士表示，《指引》征求意见稿要求，公募REITs需要将80％以上资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，相比传统公募基金，投资单一非标项目的集中度更高。因此，在基金发售过程中，对投资者的风险提示和适当性管理尤为重要。分页标题
鹏华基金表示， REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于税收政策的驱动。而《指引》征求意见稿并未提及税收优惠及双重征税问题。
来源：整合自中国证券报中国基金报
编辑：余嘉欣
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