「时代财经」中南建设推600亿“补库存”计划，净利润踩线达标作者：时代财经童

作者：时代财经童洁

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【「时代财经」中南建设推600亿“补库存”计划，净利润踩线达标】图片来源：视觉中国
告别了明星职业经理人陈凯，中南建设副总经理、中南置地董事长陈昱含再度成为业绩会上的主角。面对投资者，这位“地产二代”十分谦卑和诚恳。
2019年中南建设旗下地产板块中南置地录得销售额1960.5亿元，逼近2000亿规模，在克而瑞的销售榜单中排在第16位。在确保不掉队的情况下，中南置地要挤入前十，还需超越6个对手。
不过，房企高增长的时代已经成为过去式，增速趋于平缓已经是眼前的现实状况。去年，中南置地的增速已降至33.7% ，如今它已不再强调排名和梯队。陈昱含在面向投资者的业绩会上表示，在现在的宏观环境下，快速增长将成为历史， 2020年中南建设的目标增速是15% ，确保完成2300亿元销售额。
净利润踩线达标
一直以来，中南建设实行“房地产+建筑”双主业的经营模式，从去年的经营数据来看，建筑板块的收入占比正在增加，但新承接量却在减少。
年报显示， 2019年，中南建设整体营收718.3亿元，同比增长79.1% 。其中，房地产业务的结算收入为515.9亿元，同比增长87.2%；建筑业务则完成产值221.8亿元，同比增长45.5% 。
中南建设董秘梁洁指出，从收入结构来说，房地产依然是中南建设的主业，占比为68% 。建筑业务的收入占比虽然相对低一些，但呈现着增长的形势，去年增幅达到46% ，在整体收入中的占比为29% 。此外，酒店收入也在去年为中南建设贡献了3%的收入。
建筑业务的收入增长与结算规模不无关系，但在2019年，中南建设建筑业务新承接项目的预计合同额同比下降了24% ，由2018年的366.5亿元降至277.8亿元。
中南建设财务总监辛琦坦言，未来建筑业务的占比还会继续往下降。也就是说，未来中南建设对房地产和其他业务的依赖会愈来愈强。 “我们还是希望建筑业务有所增长，但这是一个充分竞争的市场，我们要随行就市，稳定小步增长。 ”
建筑业务新增量的降低只是中南建设面临的一个问题，此次业绩会上，更让投资者们担忧的，是中南建设略显薄弱的盈利能力。
年报披露，由于期内并表范围历史项目结算，导致去年的综合毛利率为16.7% ，同比下降2.81个百分点，其中，房地产业务毛利率同比下降2.3个百分点，为17.93% ，而同量级房企的水平基本在25%以上。
对于目前盈利能力的短板，陈昱含并不讳言。她用成长、兑现、稳健三个关键词对过去一年的表现作出肯定的同时，也坦承，中南建设的盈利表现确实有所欠缺。梁洁亦在介绍业绩的环节中点明，毛利率下降是中南建设去年主要的缺陷。
“毛利率有所下降原因在于去年有一些持有时间长、低毛利的项目进入结算，但这是暂时的现象。从我们已售未结资源的情况来看，利润率会提升，我们去年的费率有所下降，会带动盈利继续增长。 ”梁洁解释到。
除此之外，中南建设的净利润为41.6亿元，踩着线完成了目标。 2018年和2019年上半年，中南建设曾为提升盈利能力而两度向核心管理层推出2.3亿股和1.38亿股的股权激励计划，考核目标锁定在净利润指标上。根据计划， 2019、2020和2021三年对应的指标分别是40亿元、70亿元和90亿元。
对于今年和明年的目标，陈昱含坦言“这对我们来说是有挑战的工作。 ”尤其是在今年疫情爆发的情况下，施工和交付均受到影响，中南建设的利润结转将受到考验。
但陈昱含也表示，从中南建设的规模增速来说，未来一定会带动盈利的改善， “我们对盈利也是有一定展望的。今年，我们的核心诉求就是用速度换经营质量，在牺牲一定销售规模的基础上，我们提出把ROIC作为主要考量，来倒逼我们管理，力求把我们投资的价值最大化表现出来。 ”
600亿投资计划
尽管“出利润”是中南建设今年的核心目标，但对于快周转的策略，陈昱含仍旧坚持着。 “中南之前都是维持在7个月的开盘速度，我们还是希望这个速度能坚持稳固下去。 ”
为了支撑高周转，接下来中南建设的任务是“补库存” 。去年，中南建设共计新增78个项目，总面积989万方，新增面积较去年合同销售面积1540.7万平方米要低不少。陈昱含称，目前中南确实需要补充土地储备，今年的投资预算是600亿元。
陈昱含对于拿地的策略有着自己的思考和原则，她强调聚焦主流市场， “看得懂的市场我们会继续深耕，看不懂的市场我们不会去碰” 。
谈起详细的拿地思路，辛琦表示，去年中南建设在各个都市圈的插红旗任务基本已经完成，所以现在更注重于提高单个城市的规模量。 “在长三角区域，我们希望在熟悉的城市适当的做些极致深耕的动作。其它区域，可能只是做到前十，相应的份额占取，达到百亿规模就可以到及格线。 ”分页标题
值得一提的是，针对房企争相进驻的大湾区，中南建设也做好了突围的准备。今年2月，中南建设宣布旗下全资子公司惠州熙锦拟收购控股股东中南控股全资子公司惠州中南锦鑫持有的惠州路劲汇通97%股权。虽然该项目尚未完成确权，但辛琦直言，从这个项目可以看出，中南建设进驻大湾区一事“谋划已久” 。
不过，即便今年拿地的需求非常迫切，陈昱含也不主张高土储的模式。她认为，目前政府希望房价平稳上涨的情况下，土储的风险是在增加的，过去房价快速上涨的阶段，手中的土储多就意味着潜在的回报会更多。
但是现在的行情显然不一样了。多重调控手段重叠之下，房价暴涨的现象几乎不存在了，陈昱含指出，如果在此时还不断增加土储，原有的土储和杠杆之间的平衡就会被改变。因此，她强调中南建设拿地动作是需要维持一定的平衡下来进行的。
据悉，杠杆平衡的把控上，中南建设将负债分短期和中长期名义负债率来看，名义负债率长期目标是要降到80%以内，中期的目标是在85%以下，短期的目标降到88%以下， “净负债率短期目标150%以内，中期目标100%以内，长期目标是越低越好” 。