[妖精]学区房真是个妖精！

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本文转载自公众号【樱桃大房子】
我一直都想说说学区房这个妖精，因为它根本就不受大势的影响，大势涨，它也涨，大势跌，它不跌反涨。
怎么调控它都无动于衷，改革也收效甚微。
中国的家长们怎么就这么执念呢？
我记得早两年以前水库论坛的创始人欧神就试图想要颠覆学区房，他认为学区房的价值以后肯定会下降。

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但现实打脸了，大部分城市的顶尖学区房都在涨。
就连长沙教育资源这么丰富的地方，那个著名的八方小区这三年也在小涨，现在是2万多，当然涨的并不多，毕竟长沙真的不缺名校。
归根结底，还是因为教育资源的不足。
比如上海，国金证券(600109,股吧)的报告显示，过去适龄学龄人口是显著增长的，上海的出生人口从2000年的8.5万人提升到2016年的22万人，而相应的初中数量却几乎没有增长。
比如珠三角这边因为人口流入大，教育资源供给压力依然特别大，广东省教育厅说，想要解决仍需要一定的时间。
在有限的教育资源下，家长们都想为自己的孩子争夺好的学校，所以挤破头也要去买学区房，就造成了学区房的上涨。
深圳这几年涨的最多的就是学区房。
就拿深圳最著名的百花片区来说。
南天一花园，带荔园小学+实验中学，学位算一等， 1990年的房子， 86平米两房， 2017年1月才卖8万，当时深圳已经调控了2轮，现在已经卖到13万多了。
三年多调控时间，上涨70% 。
这个片区房子都很老，最新的一个小区也是03年的，但却集中了几个深圳最好的小学和初中。
我一个朋友为了孩子读书去年也买在这里，他说房子老旧，住的真是很难受，但没办法，忍了！
因为周边教育氛围很浓厚，委屈自己都是为了孩子的前途。
深圳的名校学区分校，比如龙华的深高北校区，尽管成绩才出来一届，而且是靠部分点招生拉高的成绩，但这丝毫不影响它的学区房越来越贵。
因为家长们认为只要是名校，师资力量就有保证，管理就严格。
比如水榭春天，五六期带深高北学位， 3房87平的，单价就已经涨到了11万多， 2017年3月同面积的才7.5万，而1-3期不带这个深高北学校的，目前单价只有7.7万，比带学区的便宜了3万多，而2017年3月，同户型才6万左右，明显升值也慢很多。差别太大了。
不过深圳的学区房真是普涨，不管一流还是二流都在涨，因为深圳教育资源确实是太紧张了，这在全国恐怕也是独一无二了。
南京教育资源一般，家长买学区房也很卖力。
以排名第一的力学小学为例，我看了下周边小区的价格，比如匡庐路， 1979年的老房子， 2017年1月62平米是5.6万单价，今年3月，最新的一套成交是83平米的3房单价都到了7.5万，一般户型越小单价是涨的越快的，所以单价至少涨了2万，涨幅有35% 。
我看90年代的房子还有9万多的。
据南京的业内朋友说，这些老破旧的学区房这几年一直都在涨。
今年南京河西南有新学位配置的次新房，普遍都上涨了3000-5000元一平米，包括金地中心风华、鲁能公馆、正荣润峯等，因为带了河南南南外学校。
比如佳兆业城市广场， 1月份一套126平的房子，当时总价为650万（含车位为698万），现在同户型720万的价格挂出去，马上秒杀。
杭州的学区房炒作，跟深圳有的一拼。
比如带学军小学的老破旧房子，文二新村， 2017年3月， 72平米单价4.8万/平米，今年成交都在8万左右了，涨幅非常惊人。分页标题
还有天津，整个天津的房子基本上都在下降，但除了内六区的顶级学位房这三年也是稳步小涨。
当然学区房的购买方，大部分是真正的家庭自用，大部分家长确实是为了孩子上学，才愿意为高溢价买单，单纯去投资学区房的我觉得并不是主流。
我之前还以为北京学区房没跌，今天了解一下，北京学区房这几年也跌了，只不过比正常的房子跌的相对少一点，所以也还是要抗跌一些。
但还是很贵啊，都要十多万一平米。
比如金融街(000402,股吧)这个京畿道小区，一居室， 39平， 2017年3月，最高峰成交价，链家估算的成交区间价是20.5-22.6万/平米，今天我问链家置业顾问，上个月一居室成交的一套，单价是18.5-18.7万/平米。
三年算下来，跌了个2万块一平米， 10%左右。
她说金融街现在很缺房子，稍微好点的出来就秒光了。

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但据说这个小区还不算核心学区房，小学一般，初中不错。
现在有些城市在改革，比如上海、深圳都在改革，说要降低自主招生的比例，就是直接就近入市，很多人就说，这对学区房是大利空，肯定会降价！
我认为恰恰相反！
不让自主招生了，那学区房的价值就更提升了，因为家长们为了给孩子上个好学校，有能力的家长就会掏钱买学区房，毕竟学校的师资和管理体系是不变的。
你可以说以前可以自主招生，招的是成绩好的学生，以后不能自主招生，那成绩就会下降，学校的排名就会下降，但你要知道，以前大家都是自主招生啊，现在统一不能自主招生，很公平，所以大家的起点还是一样。
而愿意为孩子花巨资买学位房的家庭，很多至少都是中产家庭，生活条件一般不差，也是舍得花钱去培育孩子的，所以聚集的生源也不差。
中产家庭为什么拼命买学区房？
今天我们群里也在讨论这个话题。
有人认为是中产想让下一代也保住这个阶层，哪怕他不上升，也尽量别跌落。
不想让他们去上国际学校出国的，就只好上个好的公立学校，以后高考考个好学校了。
我自己也给我宝宝买了学区房，我的想法是，在自己能力范围内，尽量为他创造好的学习条件吧。
如果实在是我达不到的就算了，我也不想花那么多钱让他去上国际学校，本身我又不是什么富豪，没必要去走那个高端路线。
以后儿子上大学，他有本事自己能出国就出国深造，没能力就在国内发展也挺好，再过二十年，中国也不比外国差太多。
而且学区房升值也快，绝对跑赢大市。
所以只要能买的起，不管是你自己要给孩子上学用，还是出于保值增值的目的，我都会建议我的老铁们首选带好学位的房子。
相比一些老破旧，一些老品牌名校的直管分校次新房也很好，从升值来说，很可能是黑马，跑赢老破旧的学区房。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）