「高潮迭起」质造·深度丨高潮迭起重头戏将至北京地市是谁的“盛宴”

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在经历了短暂的沉寂之后， 4月15日，密云两宗地块再次将北京土地市场推向高峰，最终恒大以21.4亿拿下密云经开A1宅地，小幅溢价15.7%；住总首开旭辉花样年14.96亿底价摘得密云檀营乡宅地。而这仅被外界视为即将参与竞拍的7万单价限竞房、西红门双子星、丰台分钟寺等重头戏的前菜。
实际上，进入2020年以来，北京土地市场走出了逆疫而火的独特行情。 2月开门红， 3月哑火，但新增挂牌12宗宅地， 4月中海首开底价取得金盏地块，并首现地块流拍，不过，截至4月15日，新增挂牌宅地达18宗，远高于过去两年同期挂牌量。
除了新增供应量和成交成绩之外，北京土地市场的火热还表现在疫情之下丝毫未减的房企热情。值得一提的是，在4月15日的土拍中，凭借一己之力力排首开住总路劲三家联合体的恒大，已暌违北京地市四年之久，通州台湖镇一地块更是吸引了17家房企参与争夺，最终绿城以49.77%的高溢价率收入囊中。
机构认为，密集的土地供应量、优质地块、放开的不限价宅地是地市竞争激烈的助推器，这也体现出房企对后市发展的信心，随着密云地块的出让，新一轮土拍盛宴也将拉开帷幕。
供应提速
优质＋不限价促成交
一季度，北京以672亿元的土地出让总金额领衔于多个城市，仅次于上海，刷新了北京土拍历史记录，土地市场表现火热。根据克而瑞统计，受疫情影响，一季度北京土地成交面积较去年同期下跌36.26% ，为181.31万㎡，但成交楼面均价却出现了明显大幅上涨，一季度北京宅地成交楼面均价为37057元/㎡，同比上涨80.65% 。
对于一季度北京土地市场量跌价涨的现象，贝壳研究院认为，主要受优质地块成交较多及不限房价地块的明显增多影响。
公开信息显示，一季度北京成交的16宗宅地涵盖了海淀、石景山、大兴、通州、昌平五个区域，并且不乏有首钢、四季青、东小口、台湖、西北旺这样的热点位置，其中2宗位于近年来鲜少供地的海淀区，成交楼面价均超过7万元/平方米，直接抬升了整体地价。
不同于2017和2018两年，一季度成交的16宗宅地中就有12宗不限价地块，占比达到80% ，是2019年北京全年纯商品房住宅用地供应的一半。进入二季度以来成交的三宗宅地也均为不限价地块。不限价商品房地块推出数量大于限竞房地块，这也是近三年来首次。
宅地供应端的密集程度也明显区别于以往。和讯房产梳理发现， 2020年截至目前，北京已挂牌18宗宅地，而在2018、2017年同期，挂牌数均为4宗。不过，从全年新增宅地供应计划来看， 2020年较2019、2018年有小幅缩减，为1130公顷，而过去两年分别是1150公顷和1200公顷。

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对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，北京土地市场明显加快供给节奏背后一方面源于市场层面需求量大，另一方面，也表明过去两年土地交易过程中表现出来的供应结构问题突出，地方政府正在积极转变土地供给思路。
谁制造了地市繁荣
土地市场的升温离不开主要参与方房企的助力，从一定程度上说，这场北京地市的盛宴也是房企的狂欢。
和讯房产查阅发现，一季度北京住宅用地的平均溢价率达到了19.49% ，较去年同期大幅上涨8.2个百分点，截至目前成交的19宗宅地中， 11宗为溢价出让， 3宗地块的溢价率在30%以上，而据中原地产研究中心统计， 2019年北京合计出让的62宗住宅地块，其中只有8宗地块溢价率超过30% ， 19宗超过20% 。分页标题

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溢价率反映的是房企拿地意愿，今年成交宅地的溢价率整体高于去年，严跃进认为原因即在于供地结构的改善和约束限制条件的减少，同时也受房企资金影响。 “年初，房企资金紧张的情况有所缓解，资金实力雄厚的企业在土地市场表现抢眼。另外，疫情之下，北京土地市场的率先开拍，吸引了较多房企的进入也是溢价率得以提升的重要原因。 ”严跃进表示。
从拿地结果来看，一个明显的趋势是房企联合拿地突出。已成交的19宗宅地中，有8宗是以联合体的形式取得的。如北京通州马驹桥镇亦庄新城地块被“华润+中交”联合体拿下，北京密云檀营乡地块被“住总＋首开＋旭辉＋花样年”联合体竞得。在房企普遍面临现金流吃紧的情况下，联合拿地抱团取暖成为房企积极扩储的一致选择。
此外，央企和国企在这波拿地热潮中表现尤为亮眼。根据和讯房产统计， 19宗宅地的“归宿”除融创、绿城和恒大外，均为国企和央企。
严跃进表示，这一方面体现了国企央企在拿地上的资金优势，另一方面，也表明企业做大房地产业务的诉求仍在，对北京楼市后市的信心十足。
和讯房产注意到，拥有千亿目标并将规模化效应不足视为内部风险的中交地产(000736,股吧)目前在北京市场已斩获三宗宅地。
自2019年下半年开始，中交地产开始加速拿地，根据中交地产2019年年报，期内，实现新增土地15宗，土地成本占营业成本半壁江山，面对高昂的拿地代价，中交地产在年报中坚定表示，将继续在京津冀、长三角、珠三角及重点城市等区域新增房地产开发项目，进一步加强规模化发展。
在国企、央企之外，能拿到地的亦是规模较大，资金充裕的龙头企业。
中指研究院数据显示， 2020年一季度，香港置地、华润置地及绿城中国分别位于拿地前三强，在北京市场，绿城中国以89亿拿地金额居榜首，华润置地和中交地产位列第二、三名。
根据绿城中国发布的年报， 2019年，绿城中国合同销售金额和新增投资货值双双突破2000亿，银行存款及现金为518.94亿，净资产负债率仅为63.2% 。
蛰伏多年，近日在北京地市上有所斩获的某大型房企内部人士告诉和讯房产，公司在北京项目较少，导致近几年北京公司业绩并不好看，增加城市公司营收，改善运营状况或许是此次出手的原因所在。
据严跃进预测，未来北京地市或将进一步调整供地数量及质量，提振土地市场参与度，央企、国企及资金充足的房企将迎来一波拿地窗口期。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）

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